A profissão de corretor de imóveis tem grande importância nas negociações imobiliárias. Ao contratar uma imobiliária ou um corretor, o vendedor delega a este o direito de divulgar e intermediar as negociações, ficando livre para realizar outros afazeres da vida.
Contudo, a corretagem deve ser muito bem feita, pois, por se tratar do momento inicial em que as partes estão em negociação – fase pré contratual –, todas as informações e esclarecimentos precisam ser devidamente feitos para evitar problemas após a assinatura do contrato.
O que são o serviço de corretagem e a comissão de corretagem?
A corretagem é qualificada dentro do Código Civil como uma espécie de contrato, e assim definida:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
A finalidade clara da corretagem é obter para o contratante da corretagem um ou mais negócios conforme a instrução recebida. No caso de corretagem para venda de imóvel, o corretor tem a finalidade de entregar oportunidades (possíveis compradores) para gerar o melhor negócio ao vendedor.
Realizado o trabalho, ou seja, feita a intermediação e obtido o negócio entre as partes, o corretor que cuidou da demanda fará jus à comissão de corretagem ou seus honorários:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Como funciona a comissão do corretor de imóveis
Corretores de imóveis, assim como corretores de investimentos financeiros têm como base legal da sua prestação de serviços as regras do Código Civil.
Além do Código Civil, os corretores de imóveis estão vinculados à Lei 6.530/78 que deu nova regulamentação à profissão de corretores de imóveis, disciplinando os seus órgãos de fiscalização e dando outras providências.
Nos termos do inciso IV do art. 17 da Lei 6.530/78, compete aos Conselhos Regionais:
“Art. 17, (omissis)
(…)IV – homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.
Para fazer jus à comissão de corretagem, o corretor deverá obrigatoriamente intermediar um negócio jurídico que se concluiu entre as partes que ele apresentou.
Qual é o valor da comissão, é possível negociar?
Inicialmente a comissão do corretor de imóveis é fixada pelos Conselhos Regionais. Porém, as partes podem convencionar em instrumento próprio (contrato de prestação de serviços), algo diferente daquilo que o Conselho fixou.
Tal possibilidade está prevista no art. 724 do Código Civil, já transcrito acima.
Comissão fixa e variável
Para os casos de corretores de imóveis, quando se trata de venda, a comissão costuma ser fixada em percentual sobre o valor da operação ou em um valor certo acordado entre as partes.
A mesma regra é aplicada para os contratos de locação, cujo percentual incide sobre o valor da locação.
Fatores que podem afetar a comissão do corretor de imóveis
O principal fato que afeta a comissão de corretagem é o conselho ao qual o corretor está vinculado. Como os conselhos são regionais, cada um tem liberdade para tratar da comissão dos seus corretores conforme deliberação da sua diretoria.
Essa comissão fixada pelo conselho, apesar de ser uma base, não é obrigatória, e muitas vezes os corretores e os vendedores ajustam entre si um valor que entendem justo pela prestação de serviço.
Quando essa comissão é devida?
A comissão do corretor de imóveis será sempre devida quando da intermediação resultar a concretização do negócio. Isso vale para venda, permuta de imóveis, e também para locações.
Cabe aqui destaque para tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça para incidência de comissão de corretagem na aquisição de imóveis na planta junto ao construtor:
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Quem deve pagar a comissão do corretor de imóveis? Quando ela deve ser paga?
Regra geral a comissão do corretor de imóveis deve ser paga por quem o contratou, no caso o vendedor ou o locador. Porém, pode haver transferência dessa responsabilidade, desde que pactuado entre as partes.
No caso das locações, é incomum haver essa transferência, até porque a imobiliária não presta serviços ao locatário, mas sim ao locador. Já na venda, a transferência da obrigação muitas vezes se disfarça dentro do preço do próprio imóvel.
É possível parcelar a comissão do corretor?
Sim, mediante acordo prévio entre as partes. Inclusive é indicado que, no caso de compra e venda de imóveis, se a mesma for parcelada, a comissão de corretagem também seja feita da mesma forma, vinculando os pagamentos das parcelas da comissão aos pagamentos das parcelas do imóvel comprado.
O que acontece se houver desistência do negócio?
Em caso de desistência do negócio, se isso ocorrer antes da assinatura do contrato, não há ônus para nenhuma das partes. Se ocorrer após a assinatura do contrato de compra e venda, a comissão é devida (exceto se a desistência se deu por culpa do corretor) e deverá ser paga por quem deu causa ao desfazimento do negócio.
Para as hipóteses de locação, havendo rescisão do contrato, nada é devido a título de corretagem pela administração, pois uma vez encerrado o contrato principal (locação) não há que se falar em remuneração do corretor ou da imobiliária.
Conclusão
Assim como qualquer outro trabalhador, o corretor de imóveis faz jus ao recebimento da comissão sempre que conseguir concretizar em negócio uma intermediação. Porém, vale lembrar que o corretor é responsável por executar a mediação com diligência e prudência, e prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Enquanto o negócio jurídico estiver vigente, o corretor deve prestar esclarecimentos às partes, não sendo o pagamento total dos seus honorários o que lhe exime do ônus do trabalho.
Como vimos, um bom contrato de corretagem pode fazer toda a diferença na prestação do serviço, pois nele podem ser definidos diversos aspectos da comissão do corretor de imóveis: valor fixo ou variável, forma de pagamento, responsabilidade pelo pagamento e até prever o que acontece em caso de desistência do negócio intermediado.
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
