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Uma prática comum das construtoras é colocar nas convenções de condomínio que as taxas condominiais das unidades de sua propriedade ainda não vendidas serão menores que aquelas cobradas dos condôminos proprietários ocupantes dos imóveis. Essa regra discriminatória parece estar com os dias contados graças a uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça.

A taxa condominial é composta pelas despesas ordinárias e fundo de reserva. Por despesas ordinárias entende-se aquelas que são recorrentes durante o mês, como água, luz, funcionários etc. Já o fundo de reserva é cobrado em percentual com base na taxa condominial ordinária e tem como finalidade suprir eventual situação inesperada que gere a quebra do caixa do condomínio.

Para fixação das taxas condominiais ordinárias é permitido tanto o rateio por fração ideal da unidade, quanto por unidades do próprio empreendimento. Contudo, tornou-se comum em alguns empreendimentos os construtores incluírem cláusula que implique pagamento a menor de taxa condominial referente a suas unidades não vendidas.

Quando do julgamento do Recurso Especial 1.816.039, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva reconheceu a ilegalidade dessa cláusula que beneficia a construtora e determinou que ela pagasse as diferenças de taxa condominial em favor do condomínio.

O ministro destacou que “a taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência”. Que “por questões meramente lógicas, se uma ou várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade da cota condominial.” Seguiu ainda dizendo que “A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial.”

Por fim, concluiu que “no caso, os apartamentos do condomínio se servem das áreas comuns e dos demais serviços por ele oferecidos, motivo pelo qual o só fato de serem colocados à disposição dos condôminos gera o dever de contribuir. (…) a disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem em sua área de lazer piscina, sauna, academia e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa devida.”

Com esta fundamentação condenou a construtora a pagar ao condomínio a diferença dos valores de taxa condominial.

Diante desse cenário, o escritório Costa e Tavares Advogados Associados orienta a todos os síndicos de condomínio que possuem convenção com permissivo de cobrança diferenciada de taxa condominial em favor da construtora a recorrer ao judiciário para pleitear a diferença que é devida.

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