A modalidade de construção de imóvel por crédito associativo ajudou a fomentar bastante o setor imobiliário, pois possibilitou a compra de imóveis em construção mediante financiamento habitacional. Porém, para quem optar por essa modalidade enquanto a obra estiver em curso, haverá pagamento de juros de obra ou taxa de evolução de obra.

Os juros de obra – ou taxa de evolução de obra – são cobrados do comprador/mutuário pelo banco enquanto a obra estiver em curso. Essa taxa é composta pelo atualização monetária, juros e seguros incidentes sobre a base do valor até então liberado pelo banco para o construtor. Para a Caixa, por exemplo, os juros de obra são cobrados até que o construtor apresente toda documentação de regularização da obra, em especial a averbação do Habite-se e das Certidões Negativas de Débito (CND’s) da obra.

Em caso analisado pela 1ª Unidade Jurisdicional Cível do Juizado Especial da Comarca de Belo Horizonte, restou determinada a responsabilidade do Residencial Sevilha Empreendimento Imobiliário SPE LTDA. pela restituição dos juros de obra pagos indevidamente pelo mutuário, bem como a efetuar o pagamento dos juros de obra diretamente para CEF enquanto o empreendimento estiver em atraso.

 

A tese sufragada no referido incidente de resolução de demandas repetitivas não colide a proferida pelo STJ segundo a qual “Na aquisição das unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (Tema 996).
Assim, o prazo final para conclusão das obras, já aplicado o prazo de tolerância, seria 27.01.2023, o que inclui, por óbvio, a obtenção do “habite-se” pela construtora.

 

Em sua defesa, a construtora chegou a alegar que o atraso da obra se deu por fato superveniente, o que foi de pronto afastado pelo magistrado na sentença:

 

Por outro lado, não socorre o réu a alegação de que houve paralisação das obras por determinação do Poder Judiciário, o que configura motivo de força maior e faz com que a entrega da obra possa ser legitimamente prorrogada.
(…)
Assim, a ré tinha ciência – e se não tinha deveria ter – que quando iniciou as obras no local um terceiro possuía autorização para explorar a área, pelo que não poderia ter dado início ao empreendimento enquanto não esgotado o prazo desse terceiro ou enquanto o objeto da exploração não fosse reconhecido como inviável, que foi o que ocorreu, conforme decisão juntada no id 9771040461.
Nessa ordem de ideias, a paralisação da obra por determinação do Poder Judiciário não pode ser considerado motivo de força maior, tal como defendido pelo réu.
(…)
Diante da configuração do atraso, deverá o réu restituir os juros pagos pelo autor a título de evolução de obra, pois é a mora da requerida a causa direta da cobrança. Se tivesse ocorrido a entrega no prazo, a taxa de evolução não estaria sendo cobrada pela instituição financeira.

 

Ainda destacou o magistrado que o mutuário não poderia ser penalizado pela mora da construtora, ou seja, ele não poderia arcar com o prejuízo do pagamento dos juros de obra e a não amortização do seu saldo devedor junto ao banco, quando quem deu causa ao dano foi a própria construtora.

Com esses fundamentos, a sentença concluiu pelo dever da construtora de restituir os valores pagos indevidamente pelo mutuário, além de condená-la a pagar as taxas cobradas em nome do mutuário pela CEF a partir da data prevista para regularização do contrato.

Acesse aqui decisão na íntegra.

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