Cada vez mais pessoas têm se aventurado em leilões extrajudiciais para tentar arrematar imóveis e, com isso, obter um lucro ou renda extra com a venda ou locação do bem. Outras se aventuram com intuito de adquirir a casa própria a um preço mais acessível.

Para você, que está nesse mercado, se pretende começar ou mesmo que já tenha uma certa experiência, vamos explicar como acontece a arrematação de imóveis em leilão e trazer algumas orientações básicas para fazer um bom negócio com segurança.

 

O que é arrematação de imóveis em leilão?

 

Leilão nada mais é do que um procedimento público para venda de bens móveis ou imóveis em que ocorre a concorrência entre candidatos, vencendo aquele que oferta a melhor proposta para compra. Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. 

Apurado o resultado do leilão, tem-se a arrematação do bem pelo melhor lance. Ou seja, arrematação é, propriamente dito, vencer o leilão.

Veja, a seguir, 6 dicas para uma arrematação de imóveis em leilão segura!

 

Certificar a veracidade do site e do leiloeiro

 

Vários leilões hoje são feitos de forma digital pela facilidade de organização e desnecessidade de locomoção até o escritório do leiloeiro. Essa “burocracia” de ir ao leiloeiro é algo que retirava das pessoas o interesse nos leilões, pois nem sempre era possível conciliar o horário do leilão com o de folga.

Com os leilões virtuais, o concorrente consegue dados do imóvel, cópia de documentos do imóvel, cópia do edital, cadastro virtual e ainda pode dar lance sem ter de sair de casa ou do trabalho.

Porém, apesar da virtualização do procedimento ser muito benéfica do ponto de vista de agilidade e comodidade, é importante lembrar que a internet é uma terra sem lei. Existem vários sites maliciosos que fazem leilões falsos e que captam dados pessoais com finalidade criminosa.

Portanto, antes de entrar em um leilão online, certifique-se de que o site é legítimo e o leiloeiro devidamente registrado.

Se possível, faça contato com a casa de leilão por telefone e peça o registro do leiloeiro para pesquisa na Junta Comercial do estado. É importante também buscar informações junto ao credor que promove o leilão. Grandes bancos, por exemplo, disponibilizam em seus sites links do site oficial dos leiloeiros.

Em caso de leilão judicial, todas as informações do leiloeiro e do leilão estarão nos autos do processo, o que facilita bem o procedimento.

 

Analisar o edital com cautela 

 

O edital de um leilão é a lei do procedimento! Todas as informações necessárias sobre o procedimento devem estar no edital:

 

  • Data;
  • Horário;
  • Local;
  • Relação de bens;
  • Condições de pagamento;
  • Pagamentos extra ao lance;
  • Data para os pagamentos;
  • Multa em caso de desistência;
  • Documentos necessários para concorrer, entre outros. 

 

Além disso, o edital deve conter informações claras e diretas sobre os bens. Se imóvel, por exemplo, deve indicar o endereço do bem de forma correta, o valor de avaliação e lance inicial. Se esse imóvel tem alguma particularidade construtiva (área não averbada, por exemplo), se sobre esse imóvel recai algum tipo de constrição judicial (processo, penhora, arresto).

Ausência de informação importante, ou a existência de informação equivocada sobre o bem ou sobre o procedimento do leilão no edital, é motivo para nulidade ou suspensão do procedimento.

 

Conferir a documentação do imóvel

 

Regra geral, os leiloeiros disponibilizam cópia da certidão de matrícula do imóvel para quem tenha interesse no bem.

A certidão de matrícula é um documento de suma importância para que se possa verificar a existência de impedimentos judiciais (penhoras e arrestos, por exemplo), decorrentes de processos judiciais.

Além disso, a certidão de matrícula serve para verificar a regularidade da construção, ou seja, se a área construída está averbada na matrícula, o que é de suma importância para financiamento e que também influencia em uma possível venda posterior à arrematação.

 

Avaliar o imóvel, se possível

 

Para todo leilão, você vai encontrar um valor de avaliação do imóvel e o lance mínimo inicial. Avaliar o imóvel antes de dar um lance é altamente indicado para compreender se o negócio é ou não um bom investimento.

Para quem quer revender ou alugar, ter o real valor de mercado do bem é medida de extrema necessidade, pois será possível mensurar o provável lucro e decidir sobre participar ou não do leilão ou sobre o lance máximo a ser dado para arrematar o imóvel.

Para quem quer morar, ter o valor real de mercado do bem é importante para decidir se o negócio vale o risco se comparado com uma compra direta com vendedor ou imobiliária.

 

Ter controle e organização financeira para os custos acessórios

 

Arrematar imóveis em leilão não é só pagar o preço do lance ofertado.

Além do lance, devem ser pagos outros custos, como:

 

  • Valor da comissão do leiloeiro;
  • ITBI;
  • Escritura pública;
  • Eventuais dívidas do imóvel se não forem cobertas no leilão (IPTU e condomínio, por exemplo);
  • Eventual processo para desocupação do imóvel.

 


Além desses custos, pode ser necessária a realização de obras no próprio bem. Como se trata de imóvel de leilão, muitas das vezes ocupado, o arrematante deve ter em mente que o imóvel pode ser entregue em condições não aptas à ocupação ou recolocação à venda.

Vale destacar que um bem vai a leilão para pagamento de uma dívida do proprietário ou do próprio imóvel (taxa condominial e IPTU, por exemplo). Certifique-se pelo edital e pela certidão de matrícula que não existe outra dívida vinculada ao bem, ou que o valor da arrematação pagará todos os débitos vinculados ao bem. Essa situação vai evitar aumentar o custo da operação.

Prevenir é melhor do que remediar, já dizia o ditado! Não entre em uma concorrência de leilão sem conhecer o edital, e não dê um lance sem ter certeza do negócio. Caso sua proposta seja a vencedora, você deverá honrá-la sob pena de ter de pagar multa estipulada em edital e até de ser proibido de participar de outros leilões.

Para quem não tem condições de dar um lance para pagamento com recursos próprios, existem alguns leilões que permitem financiar o bem leiloado. Essa informação deverá obrigatoriamente constar no edital no tópico forma de pagamento.

 

Contar com assessoria jurídica especializada

 

A compra de um imóvel, seja ela por leilão ou diretamente do proprietário, sempre exige assessoria jurídica. Primeiro porque o custo da operação é elevado, segundo porque demanda operação jurídica com elaboração e análise de documentos específicos.

Ter um advogado especialista em direito imobiliário ao seu lado para tratar questões relativas a leilão é de suma importância. No momento pré-leilão, o advogado vai ajudar na compreensão da documentação do bem, nos riscos quanto a eventuais créditos de terceiros e também da existência de processos vinculados ao imóvel.

No pós-arrematação, o advogado é importante na intermediação para desocupação do imóvel ou, se necessário, na propositura da competente ação de imissão na posse.

 

Ter paciência para eventuais problemas

 

Nenhum negócio jurídico está livre de ter problemas. Até as compras mais simples são passíveis de ter discussão, vício ou defeito. E isso não é diferente quando falamos em leilão de imóveis.

Investir em imóveis de leilão é trabalhoso, demanda conhecimento em diversas áreas (financeira e jurídica, principalmente), demanda atenção ao negócio, calma e paciência durante todo o procedimento.

Situações como imissão na posse e danos ao imóvel são comuns de serem enfrentadas por arrematante e causam, em alguns casos, demora na resolução e finalização do procedimento. Estes entraves são o risco do negócio que todo mundo deve ter na conta antes de participar de um leilão.

 

Como vender imóveis arrematados em leilão?

 

Com o resultado do leilão, o vencedor deve pagar o preço e pegar a documentação para transferir a propriedade do bem para o seu nome.

No caso de imóveis, o arrematante deverá pegar a escritura pública ou o contrato de financiamento habitacional – casos de leilão de alienação fiduciária –, se a aquisição for financiada, ou a carta de arrematação se o leilão for judicial. De posse de referido documento, ele levará a registro no cartório de registro de imóveis onde estiver registrado o bem.

Após o registro da propriedade, e de posse do imóvel, forma-se o melhor cenário para uma venda do bem adquirido, pois ele estará regularizado do ponto de vista documental (propriedade) e desimpedido de acesso, já que o arrematante estará na posse do bem.

A venda pode se dar por iniciativa do próprio proprietário (anúncio em sites específicos) ou contar com a intermediação de uma imobiliária. A decisão sobre esse procedimento fica a critério do proprietário.

 

Conclusão

 

Arrematar imóveis em leilão pode ser um bom negócio, mas possui alguns riscos adicionais  se comparado com uma compra direta com vendedor ou imobiliária. Ao seguir as dicas acima você certamente estará mais preparado para um negócio seguro.

E, como já mencionamos, contar com um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudá-lo desde o momento pré-leilão até o pós arrematação. Caso precise de ajuda para arrematar imóveis em leilão, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato com o nosso escritório.

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