Muitas pessoas viram em imóveis a possibilidade auferir renda mediante locação temporária dos seus apartamentos através de aplicativos, fato que se tornou bastante comum e fomenta o setor de turismo em vários países.
Contudo, os excessos praticados pelos proprietários em ofensa a regras do Código Civil e convenção de condomínio abriram as portas para judicialização da questão. De um lado o condomínio exigindo o cumprimento das regras da lei e do Código Civil quanto à finalidade da unidade e do condomínio, de outro o condômino na defesa do seu direito de propriedade.
Em recente julgado do Superior Tribunal de Justiça que tratava da possibilidade da locação múltipla de cômodos de um apartamento de forma concomitante, foi firmado o entendimento de ser vedado o uso da unidade condominial com destinação residencial para essa finalidade de hospedagem com remuneração para curtas temporadas. Ao tratar da questão, destacou o relator:
No caso específico de unidade condominial, também devem ser observadas as regras dos arts. 1.332 a 1.336 do CC/2002, que, por um lado, reconhecem ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor livremente de sua unidade e, de outro, impõem o dever de observar sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à Convenção Condominial.
Ademais, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.
Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se inviável o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).
Com isso, fica o condômino obrigado a “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação” (CC, art. 1.336, IV), ou seja, destinação residencial, carecendo de expressa autorização para dar destinação diversa, inclusive para a relativa à hospedagem remunerada, por via de contrato atípico.
Veja que o caso não se confunde com a possibilidade de locação de toda a unidade para um único núcleo familiar ou um grupo específico de pessoas, o que se levou à discussão fora a possibilidade de o proprietário alugar, ao mesmo tempo, os cômodos para diferentes pessoas sem qualquer vínculo e propósito de viagem.
A justificativa para tal vedação está em dois pontos: a desvirtuação da destinação da unidade para destinação da edificação; garantia do sossego, salubridade e especialmente segurança dos demais condôminos. O que pesou na decisão fora exatamente o interesse coletivo, seja ele do ponto de vista de criar a destinação residencial, seja ele do ponto de vista de um convívio harmônico entre os condôminos.
Ao contrário do que possa soar, a decisão não afeta o direito do proprietário de usar e fruir da sua unidade; ela apenas limita esse direito à finalidade para o qual fora construído, bem como para respeito às regras de convivência no condomínio. Não há vedação à locação temporária, por temporada ou por prazo maior determinado.
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
