O boom do mercado imobiliário foi impulsionado principalmente pelas novas construções, o que gerou uma grande quantidade de vendas e movimentou milhões de reais em todo o país. Grande impulsionador desse boom foi o Programa Minha Casa Minha Vida, que além de garantir um mercado novo a várias construtoras, assegurou também o acesso à casa própria para quem achava que isso nunca seria possível.
No entanto, a busca desenfreada pela venda de imóveis fez com que as obras fossem mal acompanhadas e com a utilização de produtos e mão de obra de qualidade duvidosa começam a surgir os famosos vícios construtivos, defeitos identificados no imóvel que os tornam impróprios para uso ou diminuem o seu valor. Eles podem ser aparentes, ou seja, de fácil constatação e visível imediatamente quando da vistoria do imóvel, ou ocultos, que surgem com o passar do tempo com a utilização do imóvel. Como exemplo de vício aparente temos um piso quebrado, e de vício oculto, vazamento em tubulação interna na parede.
Regra geral, a responsabilidade pelo reparo do vício construtivo é do incorporador e do construtor, responsabilidade que decorre do contrato e da lei (garantias contratuais e garantias legais). Contudo, essa responsabilidade ganhou um novo personagem: as seguradoras dos contratos de financiamento habitacional, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em processo relatado pela ministra Nancy Andrighi[1].
É comum hoje que as construções sejam financiadas por instituições financeiras que também são responsáveis pela concessão de financiamento habitacional aos compradores das unidades. Conforme determina o artigo 20 do Decreto Lei 73/66, sempre que firmado um contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), obrigatoriamente haverá um contrato de seguro compulsório habitacional que terá como obrigação atender a sinistros por Morte e Invalidez Permanente do(s) mutuário(s) (MIP) e Danos Físicos no Imóvel (DFI).
A i. ministra Nancy Andrighi no julgamento do Recurso Especial começa destacando que “em virtude da mutualidade ínsita ao contrato de seguro, o risco coberto é previamente delimitado e, por conseguinte, limitada é também a obrigação da seguradora de indenizar.” E continua dizendo que “assim como tem o segurado o dever de veracidade nas declarações prestadas, a fim de possibilitar a correta avaliação do risco pelo segurador, a boa-fé objetiva impõe ao segurador, na fase pré-contratual, o dever, dentre outros, de dar informações claras e objetivas sobre o contrato, para permitir que o segurado compreenda, com exatidão, o verdadeiro alcance da garantia contratada, e, nas fases de execução e pós-contratual, o dever de evitar subterfúgios para tentar se eximir de sua responsabilidade com relação aos riscos previamente determinados.”
No entender da ministra, a questão passa principalmente pela boa fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais, contextualizada pela função socioeconômica que desempenha o contrato de seguro habitacional obrigatório vinculado ao SFH. No âmbito do SFH, o seguro habitacional obrigatório ganha conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população.
Com muita propriedade ela ainda ressalta que “a partir dessa perspectiva, infere-se que uma das justas expectativas do segurado, ao aderir ao seguro habitacional obrigatório para aquisição da casa própria pelo SFH, é a de receber o bem imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina. E a essa expectativa legítima de garantia corresponde a de ser devidamente indenizado pelos prejuízos suportados em decorrência de danos originados na vigência do contrato e geradores dos riscos cobertos pela seguradora, segundo o previsto na apólice, como razoavelmente se pressupõe ocorrer com os vícios estruturais de construção.”
Mesmo que a apólice de seguro não tenha previsão clara quanto à cobertura de vício construtivo, para ministra, os danos suportados nessa situação não são verificados exclusivamente em razão do decurso do tempo e da utilização normal da coisa, mas resultam de vícios estruturais de construção, a que não deram causa, nem poderiam de qualquer modo evitar, e que, evidentemente, apenas se agravam com o decurso do tempo e a utilização normal da coisa.
E conclui dizendo que, sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa observação, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, a um só tempo, a atingir sua finalidade de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, assegurando, por conseguinte, a continuidade da política habitacional.
A decisão é de suma importância para os mutuários que não conseguem resolver as questões atinentes aos vícios construtivos de seus imóveis junto ao construtor ou incorporador por qualquer motivo que seja. Justa também interpreta de forma extensiva os contratos de seguro e reconhece o dever da segurado face à total ausência de culpa do consumidor e possibilidade de fiscalização do empreendimento pela própria seguradora.
[1]RECURSO ESPECIAL Nº 1.804.965 – SP (2019/0080335-5)
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
