Os financiamentos habitacionais são importantes para propiciar a aquisição da casa própria para grande parte da população brasileira, mas também são uma pedra no sapato dessa população quando tentam entender o seu funcionamento. As dúvidas pairam sobre taxa de juros, sistema de amortização, quitação antecipada, capitalização de juros e até dos seguros. E é sobre este último tema que vamos tratar aqui.

O seguro habitacional é obrigatório no contrato de financiamento em razão da Lei 4.380/64 e também do Decreto Lei 73/66. Sabe-se então que por se tratar de uma imposição legal, não há que se falar em venda casada. Mas a questão não é tão simples, porque infelizmente ainda existem abusos por parte das instituições financeiras, que obrigam os mutuários a contratar outros seguros de caráter pessoal para assinar o contrato de financiamento.

Os seguros obrigatórios por lei são os de Morte e Invalidez Permanente (MIP), Dano Físico no Imóvel (DFI) e Fundo Garantidor da Habitação (FGHAB), este especificamente para contratos do Minha Casa Minha Vida. Os seguros são contratados pelo mutuário tendo a instituição financeira como segurada, ou seja, eventualmente se ocorre o sinistro, o seguro é acionado e os valores são repassados ao banco credor para satisfação da dívida do mutuário.

Contudo, como qualquer outro seguro, sempre há problemas quando da ocorrência de um sinistro e é aí que começa a briga do mutuário, tal como ocorreu com uma mutuária de Belo Horizonte. Em julho de 2011, a mutuária foi diagnosticada com doença que lhe causou invalidez permanente, tendo sido feito pedido de quitação do financiamento junto a Caixa Econômica Federal em fevereiro de 2012.

Até o ano de 2018, a mutuária não havia recebido resposta formal da seguradora e seguia arcando com o pagamento das prestações de seu financiamento normalmente. Com uma piora na situação financeira e risco de perda do imóvel, a mutuária propôs no ano de 2018 uma ação pedindo a quitação de seu saldo devedor em julho de 2011, data da descoberta da doença, e restituição das prestações pagas indevidamente.

Ao analisar o caso, a juíza federal Carla Dumont Oliveira de Carvalho acolheu o pedido da mutuária e declarou quitado o financiamento em julho de 2011, determinando ainda a restituição das prestações pagas indevidamente pela mutuária de julho de 2011 até a sentença.

Importante destacar que o exercício do direito do mutuário quanto ao seguro obrigatório deve observar primeiramente o prazo decadencial de 1 ano para reclamar o sinistro, ou 1 ano para formalizar o pedido do seguro junto ao agente financeiro e mais 1 ano para propor ação, a partir da resposta negativa. Caso não haja resposta formal da seguradora, não corre prazo para pleitear judicialmente a quitação pelo seguro. Por outro lado, se o seguro for habilitado por herdeiros, aí o prazo para propor a ação competente é de 10 anos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Há uma praxe no mercado de se negar quitação pelo seguro por doença pré-existente e por vícios construtivos. Por isso é que o mutuário, ao receber a negativa da seguradora procure imediatamente um advogado para compreender o caso e verificar a viabilidade de uma demanda judicial antes de perder o direito pelo decurso do lapso temporal.

Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.