O direito brasileiro instituiu a premissa de que só é dono aquele que possui registro do imóvel (art. 1.245, Código Civil). Só que, para registrar, é preciso tempo e dinheiro, o que muitas pessoas não possuem.
Ter uma promessa de compra e venda ou uma escritura pública já é um bom começo para iniciar os procedimentos de regularização da propriedade de um bem imóvel. Se você tem só uma promessa de compra e venda, o primeiro passo é procurar o vendedor para que seja lavrada a escritura pública para seu posterior registro. Se já tem a escritura, deve-se levá-la a registro, ou fazer uma nova, se necessário for.
Contudo, existem situações em que não é possível fazer uma escritura ou registrar a já existente. Essas situações podem envolver a recusa do próprio vendedor em outorgar, bem como a impossibilidade de se fazer uma nova escritura por um falecimento, por exemplo. Não estamos diante do fim do mundo, pois a lei assegura caminhos colaterais que podem ser utilizados para regularizar a propriedade do bem imóvel.
Vamos começar pela via mais torta, porém a mais antiga em termos de procedimento extrajudicial, a usucapião. Essa modalidade foi inserida no ordenamento jurídico por meio do Código de Processo Civil (2015), que previu o seguinte:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Além da documentação, deverá o pretendente preencher os requisitos legais do Código Civil para a modalidade de usucapião que irá escolher. Os pontos centrais a serem observados são posse mansa e pacífica do bem por prazo um legal e animus domini, ou aparência de dono.
Usucapião apesar de ser um procedimento complexo e moroso, resolve efetivamente o problema. Contudo, existe uma nova saída que pode ser mais interessante, trata-se da adjudicação compulsória extrajudicial.
O direito à adjudicação compulsória está instituído no art. 1.418 do Código Civil:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Antes da entrada em vigor da Lei 14.382/2022, o promitente comprador, que não obteve a outorga da escritura definitiva de compra e venda, por recusa do vendedor, poderia buscar a adjudicação compulsória pela via judicial. Contudo, esse cenário mudou para melhor, diga-se de passagem, com a possibilidade de se adjudicar o bem através de um procedimento realizado em cartório.
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
VI – procuração com poderes específicos.
A desjudicialização de procedimentos como a usucapião e a adjudicação compulsória vão ao encontro de outros procedimentos já bem sedimentos como o divórcio e o inventário extrajudicial. Além de acelerar a regularização da questão jurídica, ela também possui legalidade e eficiência assim como se processo fosse.
Claro que tais procedimentos vão demandar custos para os interessados, porém a velocidade com que se resolve as questões torna o custo o menor dos problemas.
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
