Saiba mais sobre as despesas condominiais

Assim como uma empresa, um condomínio tem também obrigações de pagar tais como água, luz, impostos, funcionários, prestadores de serviços, dentre outros. Portanto é muito importante que a saúde financeira do mesmo esteja muito bem controlada, com as taxas condominiais em níveis altos de adimplência, pois a arrecadação precisa suprir as obrigações do condomínio.

No presente texto vamos tratar das despesas condominiais, sua espécie, responsabilidades, planejamento dentre outras informações úteis sobre a questão.

 

O que são as despesas condominiais e como são cobradas?

 

As despesas condominiais são todas as responsabilidades que o condomínio tem para com terceiros no que tange a obrigação de pagar. Essas despesas podem ser ordinárias ou extraordinárias.

Como um condomínio age e contrata em nome próprio, o devedor principal ou responsável pela obrigação será sempre o próprio condomínio, que utilizará dos recursos captados com o pagamento das taxas condominiais para honrar com a obrigação de pagar.

 

O que são despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio?

 

As despesas ordinárias são aquelas fixas mensais que obrigatoriamente são contratadas para manutenção do próprio condomínio. 

Podemos citar, como exemplo, contas de água e luz para áreas comuns, a contratação de uma conservadora para limpeza das áreas comuns, despesas com funcionários (porteiro, zelador, etc.) e até mesmo impostos decorrentes destas contratações.

As despesas ordinárias devem ser previstas no orçamento anual do condomínio e representam o passivo fixo que o condomínio honrará.

Já as despesas extraordinárias são aquelas que surgem no curso da administração e são necessárias para sanar algum tipo de problema do condomínio. 

Podemos citar, como exemplo, a contratação de empreiteiro para obras urgentes e emergenciais para manutenção das áreas comuns, a realização de coberturas de vagas de garagem.

As despesas extraordinárias não são passíveis de previsão junto ao orçamento anual, por isso, sempre que for necessário ao administrador do condomínio chamar um pagamento extra para os condôminos, deverá fazer via assembleia.

 

Obras no condomínio

 

As obras podem ter sua realização prevista por meio de cronograma, mas sempre serão qualificadas como despesas extraordinárias, isso porque dependem de aprovação de assembleia e possuem começo e fim.

 

Necessárias

 

As obras necessárias serão sempre aquelas realizadas para sanar algum tipo de problema e deixar o condomínio em condições de uso pelos condôminos. Podemos citar como exemplo a obra de reparo de telhados que se encontram com infiltração.

Sobre a sua realização, assim dispõe o Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(…)

1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

 

Úteis

 

As obras úteis são todas aquelas que agregam valor ao condomínio e servem como deleite aos condôminos. Podemos citar aqui a construção de uma piscina, de espaço gourmet ou espaço kids.

Para sua realização, deverá o síndico observar o que dispõe o inciso II do art. 1.341 do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(…)

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

 

Voluptuárias

 

As obras voluptuárias são mais raras de se ver em um condomínio. Sua realização depende de aprovação de ⅔ de condôminos, conforme determina o inciso I do art. 1.341 do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

 

Quem deve pagar as despesas ordinárias e extraordinárias? Inquilino ou Proprietário?

 

Quando um imóvel encontra-se locado para terceiro, há uma divisão das obrigações junto ao condomínio entre o locador e o locatário.

O locador é o responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias do condomínio, as quais são classificadas pela Lei do Inquilinato nos seguintes termos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Já o locatário é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

Como dividir as despesas do condomínio de forma justa?

 

A forma de rateio das taxas condominiais se dará nos termos da convenção de condomínio. Hoje praticamente todas as convenções definem a responsabilidade de forma igualitária entre as unidades, ou pela fração ideal de cada um dos imóveis.

A forma justa de rateio é a forma como a maioria dos condôminos decidir. Vale lembrar que não é cabível processo judicial para discussão da forma de rateio, tendo sido firmado pelos nossos tribunais que a competência para deliberar sobre o assunto é da assembleia de condôminos.

 

Deve haver um planejamento anual de despesas no condomínio?

 

Todo condomínio deve ter uma assembleia geral ordinária anual que tem como principais pautas a eleição de síndico, prestação de contas e planejamento orçamentário anual.

Compete ao síndico, nesta assembleia, apresentar as contas de sua gestão e também de levar a conhecimento dos condomínios as despesas ordinárias de responsabilidade do condomínio que comporão o valor da taxa condominial.

As despesas extraordinárias podem até ser previstas em parte na dotação orçamentária, desde que se tratem de contratação de conhecimento da administração e sendo necessária ou útil ao condomínio. Neste caso, pode ser aprovada, além da taxa para cobertura das despesas ordinárias, uma taxa extra para cobrir as despesas extraordinárias.

 

Como acompanhar as contas do condomínio?

 

Todo condômino tem acesso às contas do seu condomínio, basta requerer junto à administração. Importante destacar que ter acesso é visualizar as contas na administração, sendo vedada a retirada de livros sem a anuência do síndico.

Na verdade não é indicado, inclusive, em hipótese alguma a retirada dos livros da administração sem ser pelo síndico ou pelos conselheiros fiscais.

Alguns condomínios costumam prestar contas mensalmente através dos boletos bancários e também dos quadros de aviso. Não há uma regra ou obrigação para que isso aconteça, mas é uma prática comum e válida para transparência da administração.

 

O que são os fundos de reservas e de obras?

 

O fundo de reserva será sempre uma saldo de recurso apartado das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, que fica à disposição para utilização em situações determinadas pela convenção ou pelos condôminos.

Ao contrário da conta “master” do condomínio, o fundo de reserva não pode ser movimentado livremente pelo síndico. Requer, na grande maioria dos casos, obediência à convenção ou aprovação pela assembleia de condôminos.

Já o fundo de obra não possui disposição legal, mas pode ser criado pela assembleia para garantir a realização de obras úteis e necessárias à manutenção, conservação e uso do condomínio.

Se assemelha mais a uma despesa extraordinária, pois ele termina quando se atinge o valor necessário para realização da obra.

 

Como um escritório de advocacia ajuda na organização das contas do condomínio?

 

Na verdade, a organização das contas do condomínio não é função de um escritório de advocacia. Isso compete a uma administradora de condomínio e ao próprio síndico.

O que o escritório pode fazer nesse ponto é auxiliar na cobrança judicial das taxas condominiais. Isso não impacta na administração de forma imediata nem cobre danos imediatos às contas, pois é mais um trabalho de recuperação, mas certamente é muito importante para a saúde financeira do condomínio a longo prazo.

Além deste, existem outros pontos em que uma parceria com escritório de advocacia pode ser extremamente benéfico a um condomínio, como a prevenção e resolução de conflitos internos e externos, a segurança na condução de uma assembleia e a representação processual.

 

Decisões interessantes dos tribunais

Validade do rateio conforme frações ideais previsto na convenção de condomínio

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS. RATEIO. DESPESAS COMUNS. FRAÇÃO IDEAL. FORMA INSTITUÍDA EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

– O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita (art. 1.315 do Código Civil).

– Via de regra, as despesas de condomínio devem ser rateadas na proporção das frações ideais dos apartamentos, salvo se a convenção previr situação diversa.

– Havendo previsão expressa na convenção de condomínio que corrobora a regra legal, além da inegável prévia ciência por partes dos adquirentes dos imóveis a respeito do rateio instituído, descabe ao Judiciário se sobrepor às regras previstas na convenção, pois se assim foram instituídas refletiam naquele momento a vontade dos condôminos, podendo eventual alteração ser realizada por meio de assembleia.

– Recurso desprovido.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.23.062217-7/001, Relator(a): Des.(a) Narciso Alvarenga Monteiro de Castro (JD Convocado) , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2023, publicação da súmula em 22/11/2023)

Nesta decisão, o TJMG confirmou a validade da cláusula de convenção de condomínio que determina o rateio das despesas comuns com base nas frações ideais dos apartamentos. A decisão destaca que, quando a convenção prevê essa forma de rateio e os adquirentes têm ciência prévia disso, o Judiciário não deve intervir, pois reflete a vontade dos condôminos à época e alterações só podem ocorrer por assembleia. Assim, negou-se o recurso, mantendo a forma de rateio estabelecida na convenção.

 

Responsabilidades do locador com fundo de reserva e despesas extraordinárias

 

AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – FIADOR – RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – BENFEITORIAS – RENÚNCIA – VALIDADE – FUNDO DE RESERVA – RESPONSABILIDADE DO LOCADOR – VALOR DA CAUSA. Os fiadores respondem pelos encargos locatícios, segundo o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça e, hoje, expresso no artigo 39 da Lei 8.245/91, com redação determinada pela Lei 12.112/2009, até a efetiva entrega das chaves do imóvel, salvo se houverem se desonerado na forma do artigo 835 do CC. Não se mostra devida a cobrança de valores a título de fundo de reserva do inquilino, pois encargo desta natureza, destinado a cobrir despesas extraordinárias do condomínio, deve ser suportado pelo locador. Em ação de despejo por falta de pagamento c/c com cobrança de aluguéis e encargos, o valor a ser atribuído à causa deve observar o valor pretendido acrescido dos doze aluguéis, a que se refere o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.08.183067-1/001, Relator(a): Des.(a) Nilo Lacerda , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/11/2010, publicação da súmula em 06/12/2010)

Esta decisão, também do TJMG, determina claramente as responsabilidades de cada parte em um contrato de locação, protegendo os direitos tanto dos locadores quanto dos inquilinos:

 

• Os fiadores permanecem responsáveis até a efetiva entrega das chaves, para assegurar o cumprimento integral do contrato de locação, evitando prejuízos para o locador; e 

• O pagamento do fundo de reserva é de obrigação do locador, por ser uma despesa condominial extraordinária.

 

Dessa forma, na ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de aluguéis, o locatário e o fiador são responsáveis pelos aluguéis e encargos devidos, excluídos os valores de fundo de reserva.

 

Conclusão

 

Para honrar com as despesas condominiais ordinárias e conseguir pagar as despesas extraordinárias é muito importante que a administração do condomínio consiga controlar a inadimplência.

Ser transparente e prestar contas das despesas que permeiam a manutenção diária de um empreendimento, além de saber organizar os investimentos a serem feitos, em especial em obras úteis e necessárias, também faz parte do dever do administrador.

Se você tem dúvidas sobre como tratar deste assunto com os condôminos, nosso escritório atualmente é um dos maiores de Minas Gerais em relação a direito condominial. Estamos aptos a atender síndicos e condomínios em todo Brasil, assessorando a administração do seu condomínio. Basta deixar seu comentário abaixo ou entrar em contato. E se você gostou do nosso conteúdo, nos avalie no Google.