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Tornou-se uma constante a criação de loteamentos fechados, ou condomínio de lotes, em regiões próximas dos centros e capitais devido à grande procura por imóveis de final de semana e até para moradias com qualidade de vida melhor para as famílias. Porém, um  problema sempre coexistiu com esses condomínios, que era a forma de manutenção e organização das despesas comuns. Sem a possibilidade de equiparação aos condomínios edilícios, os condôminos socorriam a associação de condôminos para tentar implantar um sistema de gestão. Contudo, esta não era a melhor solução, pois muitos não aceitavam pagar.

Os condomínios fechados de lote nada mais são do que uma espécie de bairro cercado por muro e com uma espécie de autonomia própria de gestão e organização. A legalização desse tipo de empreendimento parte pela aprovação do condomínio junto à municipalidade. Como se trata de um condomínio, era necessário a criação de um órgão capaz de organizar o convívio entre os proprietários de lote o que se costumava fazer por associações, já que não havia previsão legal para constituição de condomínio por meio de convenção.

Conforme determina a Constituição Federal, ninguém é obrigado a se manter associado, e isso era o ponto chave para diversos proprietários de lotes e casas em condomínios de lote se furtassem da obrigação de pagar a taxa de associação. Contudo, essa situação passou a ser mitigada, graças à entrada em vigor da Lei 13.465/17, que teve como ponto principal a alteração do Código Civil para inclusão do art. 1.358-A relativo aos condomínios de lotes:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

  • 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
  • 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
  • 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Outro ponto importante sobre o assunto diz respeito à alteração promovida na Lei 6.766/79, Lei de Parcelamento de Solo Urbano, em que se deu a inclusão do Art 36-A com a redação clara de legalização das associações de condomínio de lotes:

Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Antes tarde do que nunca! Mesmo que tardia a alteração legislativa para sanar um problema do cotidiano dos brasileiros, ainda assim ficou uma dúvida: e os casos anteriores à entrada em vigor da Lei 13.465/17?

A resposta está no Poder Judiciário. Recentemente o Supremo Tribunal Federal firmou uma tese sobre o assunto nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Para os casos em que se discute a cobrança de taxa de associado anterior a 2017, firmou-se a tese de que é válida a cobrança de quem se associou e indevida a cobrança de quem não se associou.

Sem adentrar efetivamente ao mérito da questão, certo é que os condomínios de lote precisam, sim, ser administrados, geridos e demandam custos. Mesmo que dentro de sua delimitação exista área pública de uso exclusivo dos condôminos, na prática toda a manutenção da infraestrutura pertence aos condôminos. Nenhum condomínio minimamente organizado consegue se manter, e se não houver participação financeira dos condôminos, ao final, além de se tornar inviável também se tornará impossível a venda dos lotes e das casas, já que a desvalorização é o caminho certo a seguir.

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