Os condomínios edilícios cada dia mais se aproximam de empresas privadas pela sua grande capacidade de fazer negócios e sua legitimidade jurídica e processual. Porém, parte da doutrina ainda não reconhece o condomínio edilício como pessoa jurídica, o que lhe retiraria o direito de ser proprietário de um bem imóvel, por exemplo.

O art. 44 do Código Civil define em um rol quais seriam as pessoas jurídicas reconhecidas por lei em nosso país:

 

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:
I – as associações;
II – as sociedades;
III – as fundações.
IV – as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)
V – os partidos políticos.

 

Como se vê, não há em referido artigo qualquer citação acerca do condomínio edilício ser pessoa jurídica de direito privado, e para muitos, essa ausência no art. 44 é suficiente para dizer que ele não é, e por isso não faria jus a prática de alguns direitos, como ter registrada propriedade de bem imóvel em seu nome.

Com essa justificativa, ausência de personalidade jurídica, o Oficial do Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Nova Lima/MG negou registro de escritura pública em favor de um condomínio que havia adquirido a propriedade de uma vaga de garagem.

No caso concreto, cabe destacar que antes mesmo da realização da operação (compra e venda) os condôminos aprovaram por assembleia geral tal operação, o que demonstra não tratar de uma unilateral por parte do síndico. Por ser a assembleia soberana na administração condominial, a realização do negócio representou nada mais do que a disposição da vontade da maioria dos condôminos.

Com a negativa do cartório, iniciou-se o procedimento de suscitação de dúvida sobre a nota devolutiva. Tal procedimento tem como finalidade remeter o caso a um juiz competente que decidirá se a negativa do Oficial procede ou não.

Ao analisar o caso, o magistrado destacou:

 

O entendimento jurisprudencial entende pela ausência de óbices legais para que o condomínio edilício seja adquirente ou cedente nos negócios jurídicos que envolvem bens imóveis, sendo admissível o registro imobiliário.
Esse entendimento afere aos condomínios personalidade e capacidade de direito. Entende pela norma de inserção do condomínio no vértice da titularidade do direito de propriedade, que lhe confere a condição de “pessoa”, posto que o faz titular de um direito.
Assim sendo, entende pela possibilidade de ser auferido o registro de escritura pública de compra e venda em seu nome.
(…)
A personificação do condomínio decorre do próprio fato social, da Lei Condominial e do próprio Código de Processo Civil. Sabe-se que a representação processual do condomínio é exercida pelo síndico.
(…)
Como cediço, a dúvida registrária é um procedimento administrativo previsto na Lei de Registros Públicos em que se discute simplesmente a possibilidade do registro. Neste diapasão, a atuação do oficial cartorário está limitada a verificar apenas se o documento apresentado para registro preenche os requisitos previstos em lei.
Assim, tendo em vista que a causa da suscitação da dúvida, qual seja, a personificação do condomínio encontra respaldo jurisprudencial , vejo as sim sanada a presente dúvida suscitada.

 

A posição adotada pelo magistrado julgador do caso vai ao encontro do enunciado nº 144 do CJF/STJ, da III Jornada de Direito Civil, que determina que a relação das pessoas jurídicas de Direito Privado, constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil, não é exaustiva. Também fora aprovado o enunciado de nº 246 que, alterando o enunciado de nº 90, da I Jornada de Direito Civil, assim dispõe:

 

Deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edilício.

 

Mesmo não sendo comum nos depararmos com condomínio adquirindo propriedade de bem imóvel, se levarmos em conta a profissionalização das administrações condominiais, a necessidade de geração de receita para cobertura de eventuais inadimplências e também prejuízos extraordinários, a aquisição de bens pode sim ser uma alternativa, basta pensar na hipótese de o condomínio ser credor de taxa condominial de valor elevado e a possibilidade de adjudicação do imóvel para uma venda posterior que renderia fruto maior que a própria dívida condominial.

Aquisição de lojas vinculadas ao próprio condomínio também é uma boa alternativa para auferir uma renda mensal com aluguel e com isso impactar diretamente no valor da taxa condominial.

Não é nosso intuito dizer que o condomínio precisa ter propriedades, porém é preciso saber que, se quiser adquirir, terá direito ao registro regular do bem no cartório de registro de imóveis, e se tiver a possibilidade de investir nisso, primeiramente é necessário aprovação por assembleia, e depois o estudo da viabilidade do negócio e do impacto disso nas contas do condomínio.

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