O maior medo de todo mutuário é ter sua casa, residência familiar, tomada pelo banco ou vendida a terceiros em razão do não pagamento das prestações do financiamento. E o medo é uma realidade corriqueira, pois essa situação é exatamente o que determina a Lei 9.514/97 quanto à execução dos contratos de financiamento habitacional.

Ocorre que o mutuário tem a possibilidade de suspender essas medidas através de processo judicial, e foi exatamente o que ocorreu com um mutuário da cidade de Nova Era, em Minas Gerais. Apesar de ter perdido a propriedade do imóvel para a Caixa Econômica Federal, foi possível suspender o procedimento de execução em duas alternativas.

Primeiramente, o mutuário conseguiu uma “liminar” em 2015 para suspensão do leilão do seu imóvel que já estava designado pela Caixa Econômica Federal. Após a prolação de sentença afastando o pedido de pagamento da dívida, o mutuário conseguiu novamente em 2020 uma decisão, desta vez do Tribunal Regional Federal da 1ª Região de suspensão do procedimento de execução até o julgamento de seu processo.

Os financiamentos habitacionais dos anos 2000 foram todos feitos com base na Lei 9.514/97, que previa em seu texto originalmente aprovado a possibilidade de pagamento da dívida em aberto até a assinatura do auto de arrematação do imóvel em leilão. Tal medida decorria de aplicação da norma contida no artigo 29 a 41 do Decreto Lei 70/66. Trata-se também de uma posição já bem consolidada perante o Superior Tribunal de Justiça que entende ser “cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial”[1].

Seguindo esta linha de raciocínio, o desembargador Jirair Aram Meguerian, da 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, entendeu por bem conferir efeito suspensivo ao recurso de apelação do mutuário e, com isso, suspender qualquer leilão vinculado ao imóvel do mutuários até o julgamento de seu processo. Destacou que mesmo não tendo ocorrido o leilão, e diante do depósito judicial realizado pelo mutuário, estariam presentes os requisitos legais para concessão do efeito suspensivo, especialmente para evitar perigo de dano ao mutuário.

Importante salientar que a Lei 9.514/97 recebeu alterações no ano (13.465/2017), que implicaram no afastamento da aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei 70/66, que autorizava a possibilidade de pagamento da dívida até o leilão. A questão, contudo, já fora enfrentada também pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, através de Incidente de Resolução de Demandas Repetitiva (IRDR)[2] que firmou entendimento no sentido de que os contratos firmados anteriormente a referida lei devem ser interpretados conforme o texto original da Lei 9.514/97.

[1](STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL n. 1.344.987 Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze DJe de 06.12.2018)” (AG 1007698-79.2017.4.01.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO,TRF1 – SEXTA TURMA, PJe 13/11/2019 PAG).

[2]Processo nº  2166423-86.2018.8.26.0000

Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.