A Lei 10.188/2001 instituiu o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. A operacionalização do sistema coube à Caixa Econômica Federal. Como arrendamento não se confunde com compra e venda, além de operacionalizar o programa, a CEF se responsabiliza pelo condomínio.

Podemos dizer que o PAR é de fato um programa de extrema importância no Brasil porque ele propicia moradia com opção de compra para uma parte da população cuja renda familiar mensal é insuficiente para aquisição de imóveis com recurso próprio ou com financiamento habitacional ou imobiliário.

Em seu art. 4º, a Lei 10.188/2001 enumera as competências da CEF dentro do programa que acabam por demonstrar de forma clara que ela é a responsável pelo imóvel enquanto ele estiver dentro do programa, senão vejamos:

Art. 4º Compete à CEF:
(…)
III – expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;
IV – definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;
(…)
VI – representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
VII – promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.

Na prática, o programa funciona da seguinte forma: um empreendimento é construído mediante autorização da CEF com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). À CEF cabe ainda selecionar os candidatos para o programa mediante análise das fichas. Quando o candidato é escolhido, ele assina primeiramente o contrato do PAR. Ao término deste contrato, o arrendatário poderá optar por adquirir o imóvel, ou devolvê-lo à CEF para novo enquadramento no programa.

Neste sentido, citamos o art. 6º da referida lei:

Art. 6º Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.
Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

Da interpretação dos artigos que citamos acima, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento (íntegra do acórdão) quanto à legitimidade da CEF à administração do condomínio bem como o afastamento do arrendatário da qualidade de proprietário ou promitente comprador¹:

O Programa, de nítido caráter social, está sujeito a normas especiais, entre elas a que confere à Caixa Econômica Federal a administração do FAR. O art. 4º da referida lei estabelece caber à Caixa expedir os atos necessários à operacionalização do Programa, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, promover, em nome do mesmo, o registro dos imóveis adquiridos, entre outras atribuições.

Nesses termos, o FAR é o legítimo proprietário do imóvel e, enquanto detiver mais de dois terços das unidades, cabe-lhe decidir sobre a administração do condomínio.

Acrescente-se que condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil – para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário – o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica.

Ademais, o arrendamento residencial instituído pela Lei 10.188/2001 não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda. Confiram-se, por oportuno, os artigos 9º e 10 da Lei 10.188/2001:

Ao reconhecer que o arrendatário não é proprietário nem promitente comprador, já que o contrato de arrendamento apenas transfere a posse direta do imóvel, o julgado reconhece que a CEF também é responsável pelo pagamento das taxas condominiais, pois é então a legítima proprietária do bem na qualidade de operacionalizadora do programa.

Corroborando com a questão, o art. 1.336, inciso I do Código Civil dispõe sobre o dever do condômino de pagar taxa condominial:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Infelizmente nenhum condomínio está livre de inadimplência. Nos empreendimentos do PAR os relatos de inadimplência ainda são maiores em razão de abarcar uma classe social mais carente que muitas das vezes precisa direcionar seus recursos para conseguir sobreviver com um mínimo de dignidade.

Lado outro, o não pagamento de taxa condominial reflete diretamente na oneração dos demais condôminos e também no comprometimento da administração do condomínio. Diante deste cenário, os síndicos acabam se vendo em uma situação muito complicada, pois mesmo que venham cobrar do arrendatário, sabem que a possibilidade de êxito da demanda pode ser pequena.

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[1] Art. 1.334. (omissis)
(…)
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

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Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.