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Vários condomínios estão sofrendo com vícios construtivos decorrentes de utilização de material ruim e mão de obra inadequada. Em alguns casos, além dos vícios, os condomínios sofrem com ausência de retorno dos construtores e até a ausência de canal de reclamação, não tendo outra alternativa senão recorrer ao Judiciário.

Foi o que aconteceu com um condomínio na cidade de Betim (MG), que, antes mesmo de completar 1 ano de entrega já teve de acionar a construtora na justiça para reparar inúmeros vícios construtivos, bem como adequar o empreendimento ao memorial descritivo registrado e apresentado aos compradores.

Após um período de instrução processual, passando por perícia de engenharia para comprovar os fatos alegados na inicial, sobreveio sentença parcialmente favorável ao condomínio .

Primeiramente o magistrado reconheceu a aplicação da responsabilidade do construtor para com o condomínio:

O autor é condomínio edilício de fins residenciais, construído pela ré, cujo término das obras ocorreu em 28/05/2015. Afirma o requerente que o empreendimento tem problemas estruturais e requer que a ré realize as obras necessárias para reparar os vícios de construção constatados.
O caso em tela amolda-se à responsabilidade civil contratual.
De acordo com Sílvio de Salvo Venosa 1 , dentro do âmbito da responsabilidade contratual, para que exsurja o dever de indenizar, faz-se de rigor: a existência de um contrato, pois se há a inexistência do contrato, a responsabilidade neste caso será regulada pela responsabilidade civil; sua validade, pois um contrato nulo não gera direitos e obrigações, e, nesse caso, também, o dever de indenizar será ligado à responsabilidade extracontratual; uma ou mais obrigações descumpridas, devendo estas emanarem do contrato em tela, pois se é descumprido um dever geral de conduta, será ligado a responsabilidade extracontratual; e por fim, o prejuízo sofrido por um contratante.
Na hipótese, é inconteste a existência de contrato válido entre as partes, cujo objeto é a construção do residencial. Resta averiguar, portanto, se houve descumprimento contratual, bem como se os requerentes sofreram prejuízos.

No que tange aos vícios construtivos, a perícia judicial realizada nos autos fora de extrema importância para formação da convicção do magistrado acerca da responsabilidade do construtor:

Observa-se, pois, que restou comprovada a existência de riscos estruturais decorrentes da construção do imóvel, sendo patente os prejuízos sofridos pela parte autora.
Ademais, o laudo pericial não comprova os fatos alegados pela parte ré em sua defesa, corroborando a afirmação inicial no sentido de existir vício na obra.
Resta evidenciado, portanto, que a Construtora não cumpriu com a parte que lhe tocava no contrato, posto que realizou as obras de modo destoante do contratado, sem a solidez e segurança necessárias.
Assim, deve ser condenada a reparar os prejuízos.

Para além dos vícios construtivos, o condomínio cobrava também o respeito ao memorial descritivo do empreendimento realizado pela construtora. Veja que, no que tange a referido documento, trata-se de exigência legal imposta pela lei 4.591/64, inclusive para início da venda dos imóveis:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
(…)
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

O memorial descritivo é um documento de suma importância para os compradores, pois ele indicará de forma clara e objetiva o modelo e as características da construção. Trata-se de documento vinculativo do construtor, ou seja, uma vez elaborado e registrado, nos termos da lei, deverá o construtor seguir a risca aquilo que lá constar.

No caso julgado pelo juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Betim/MG, restou demonstrando que o memorial descritivo e layout publicitário apresentados pela empresa para venda de unidades do empreendimento apresentavam características construtivas mais vantajosas ao consumidor, mas que não foram implementadas, gerando além do descumprimento do memorial descritivo, a propaganda enganosa. Por tal razão, a construtora fora condenada a adequar a construção nos pontos ofertados aos compradores.

É de suma importância que os representantes legais dos condomínios fiquem muito atentos quando da vistoria de entrega das áreas comuns e também ao memorial descritivo e material publicitário do empreendimento. Além disso, as reclamações de vícios e descumprimentos contratuais deve ser sempre formalizadas aos construtores em tempo hábil para evitar decadência ou prescrição do direito.
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1 “E, considerando o objeto do processo, para tal análise, a prova pericial se revela de extrema importância na formação da convicção judicial, conquanto o Perito – especialista na área objeto do litígio – tenha melhores condições de aferir a realidade fática, auxiliando o Magistrado para uma correta entrega da prestação jurisdicional.“

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