Os contratos de financiamento habitacional firmados com instituições financeiras para aquisição da casa própria são regidos pela Lei 9.514/97, que apresenta um procedimento extrajudicial e próprio de execução forçada do contrato, caso o mutuário fique inadimplente. Encerrado o procedimento, cabe ao credor fiduciário prestar contas da execução ao mutuário.

 

Como funcionam os financiamentos habitacionais?

Um financiamento habitacional é feito através de um contrato de mútuo que o Código Civil conceitua como contrato de empréstimo de coisa fungível. Como forma de garantia do recebimento dos valores emprestados ao mutuário, os bancos podem instituir a alienação fiduciária no imóvel adquirido pelo comprador.

Alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, é um negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Trocando em miúdos, a alienação fiduciária é uma garantia que se dá ao contrato de financiamento assim como a fiança é uma garantia do contrato de locação.

Havendo inadimplência do mutuário com o contrato de financiamento, o banco fica autorizado, nos termos da Lei 9.514/97, a iniciar o procedimento de execução mediante envio de notificação cartorária de cobrança da dívida, consolidação da propriedade do imóvel em seu nome e realização de dois leilões de alienação fiduciária para venda do imóvel.

 

O que acontece em caso de imóvel arrematado por valor superior à divida?

Ocorre que, se o imóvel vier a ser arrematado por terceiros por um preço superior ao valor da dívida, ficará o banco obrigado a entregar ao mutuário essa diferença, conforme determina o §4º do art. 27 da Lei 9.514/97:

 

Art. 27 (omissis)
(…)
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

 

Ainda que o procedimento de execução extrajudicial do contrato tenha respeitado as normas contidas na lei, havendo arrematação do imóvel por preço superior ao valor de avaliação, caberá ao banco restituir ao mutuário o valor a maior que recebeu pela venda do imóvel. Inclusive este foi o entendimento adotado pela Juíza Substituta da 22ª Vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais ao reconhecer o direito do mutuário de receber a quantia que sobejou da alienação do seu imóvel em leilão da Lei 9.514/97, após ter certificada a magistrada que o procedimento fora realizado nos moldes determinados pela lei:

 

“Quanto ao pedido sucessivo formulado pelos autores no caso de se manterem os efeitos da execução extrajudicial, defiro aos mesmos o levantamento do montante apurado pela CEF e depositado em juízo correspondente à diferença entre o valor da arrematação e da dívida oriunda do financiamento, nos termos do art. 27, § 4°, da Lei 9.514/97, o qual perfaz o total de R$ xxxx (omitido) (fls. 162/163).”

 

Não é praxe de mercado as instituições financeiras devolverem, por livre e espontânea vontade, o valor. Regra geral, o mutuário deve procurar o banco para obter informações concretas acerca do procedimento de execução e da arrematação, bem como requerer a restituição do valor que lhe é devido.

Importante destacar que essa regra não se aplica à hipótese de o imóvel não ser arrematado em um dos dois leilões determinados pela Lei 9.514/97. Neste caso, o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira que o recebe como forma de pagamento da dívida (adjudicação) em seu valor exato no momento da execução, portanto, o mutuário não faria jus à restituição de valor algum.

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1 Número do processo será omitido pelo fato de constar na sentença informações sigilosas dos autores.

 

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