Os contratos de financiamento habitacional firmados com instituições financeiras para aquisição da casa própria são regidos pela Lei 9.514/97, que apresenta um procedimento extrajudicial e próprio de execução forçada do contrato, caso o mutuário fique inadimplente. Encerrado o procedimento, cabe ao credor fiduciário prestar contas da execução ao mutuário.
Como funcionam os financiamentos habitacionais?
Um financiamento habitacional é feito através de um contrato de mútuo que o Código Civil conceitua como contrato de empréstimo de coisa fungível. Como forma de garantia do recebimento dos valores emprestados ao mutuário, os bancos podem instituir a alienação fiduciária no imóvel adquirido pelo comprador.
Alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, é um negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Trocando em miúdos, a alienação fiduciária é uma garantia que se dá ao contrato de financiamento assim como a fiança é uma garantia do contrato de locação.
Havendo inadimplência do mutuário com o contrato de financiamento, o banco fica autorizado, nos termos da Lei 9.514/97, a iniciar o procedimento de execução mediante envio de notificação cartorária de cobrança da dívida, consolidação da propriedade do imóvel em seu nome e realização de dois leilões de alienação fiduciária para venda do imóvel.
O que acontece em caso de imóvel arrematado por valor superior à divida?
Ocorre que, se o imóvel vier a ser arrematado por terceiros por um preço superior ao valor da dívida, ficará o banco obrigado a entregar ao mutuário essa diferença, conforme determina o §4º do art. 27 da Lei 9.514/97:
Art. 27 (omissis)
(…)
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
Ainda que o procedimento de execução extrajudicial do contrato tenha respeitado as normas contidas na lei, havendo arrematação do imóvel por preço superior ao valor de avaliação, caberá ao banco restituir ao mutuário o valor a maior que recebeu pela venda do imóvel. Inclusive este foi o entendimento adotado pela Juíza Substituta da 22ª Vara Federal da Seção Judiciária de Minas Gerais ao reconhecer o direito do mutuário de receber a quantia que sobejou da alienação do seu imóvel em leilão da Lei 9.514/97, após ter certificada a magistrada que o procedimento fora realizado nos moldes determinados pela lei:
“Quanto ao pedido sucessivo formulado pelos autores no caso de se manterem os efeitos da execução extrajudicial, defiro aos mesmos o levantamento do montante apurado pela CEF e depositado em juízo correspondente à diferença entre o valor da arrematação e da dívida oriunda do financiamento, nos termos do art. 27, § 4°, da Lei 9.514/97, o qual perfaz o total de R$ xxxx (omitido) (fls. 162/163).”
Não é praxe de mercado as instituições financeiras devolverem, por livre e espontânea vontade, o valor. Regra geral, o mutuário deve procurar o banco para obter informações concretas acerca do procedimento de execução e da arrematação, bem como requerer a restituição do valor que lhe é devido.
Importante destacar que essa regra não se aplica à hipótese de o imóvel não ser arrematado em um dos dois leilões determinados pela Lei 9.514/97. Neste caso, o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira que o recebe como forma de pagamento da dívida (adjudicação) em seu valor exato no momento da execução, portanto, o mutuário não faria jus à restituição de valor algum.
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1 Número do processo será omitido pelo fato de constar na sentença informações sigilosas dos autores.

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
Boa tarde gostaria de saber se o mutuário terá direito a restituição do valor do imóvel que foi arrematado ,onde com certeza a sua dívida não era superior ao valor da arrematação. E quanto tempo esse valor será debitado na conta do mutuário devedor, que neste caso já não será mais devedor,por que o banco fez o leilão e o imóvel foi arrematado. E neste caso segundo as poucas informações depois que o banco pegar o valor da dívida e pagar os custos do leiloeiro,essa devolução deveria ser feita no prazo de 5 dias após a arrematação,caso isso não ocorra,qual será o procedimento?
Meu imóvel foi a leilão e logo foi arrematado. Gostaria de saber se tenho direito a receber a diferença do valor arrematado pelo novo proprietário. Sendo que tenho o processo na defensoria pública sobre todos os procedimentos. A defensoria pública me enviou. Quer saber dos valores. Desde já agradeço.
Meu imóvel foi arrematado por 131000
O valor da divida era 77300
O leilão foi dia 2 de agosto de 2022
E até hj não tivemos nenhuma declaração da caixa, nem sobre a venda e nem sobre a devolução da diferenca.
Rogério,
Por lei o banco é obrigado a prestar contas em até 5 dias após a regularização da arrematação, contudo isso não acontece na prática.
Se não houver resposta, você tem de buscar informações sobre isso na certidão de matrícula. Havendo saldo a receber, cabe processo.