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É comum ouvirmos mutuários dizerem que “compraram imóvel do Caixa” ou que “se o financiamento for executado, tenho direito à devolução da entrada que paguei”, quando na verdade a relação entre ele e a Caixa é apenas de contrato de financiamento habitacional. Essa confusão é aceitável para quem não é do Direito, pois não há o conhecimento exato da diferença entre contrato de mútuo e contrato de compra e venda.

Mutuário é aquele que faz contrato de mutuo, que nos termos do Código Civil significa empréstimo de coisas fungíveis, sendo que o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. No caso do financiamento habitacional, a coisa fungível é o dinheiro, o mutuário então pega o dinheiro emprestado com o banco e devolve a este justamente dinheiro, acrescidos dos encargos de correção e remuneração do capital (juros), pois estamos falando de empréstimo junto a banco.

Antes de se chegar a esse contrato de mútuo, o mutuário faz uma compra e venda, que pelo Código Civil significa uma operação cuja qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa (vendedor), e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (comprador). Esse comprador, se não tem recursos próprios para pagar todo o valor da aquisição do bem, deve então recorrer a um contrato de mútuo (empréstimo) ou então parcelar a compra junto ao próprio vendedor.

Importante destacar que um contrato de empréstimo não se confunde com parcelamento da compra e venda com o vendedor. Na primeira situação o comprador torna-se um mutuário e quita a compra e venda com os recursos tomados junto ao mutuante (aquele que emprestou). Já na segunda situação, só existe compra e venda parcelada, e o comprador continua sendo promitente comprador comprador até que se finalize o parcelamento e por consequência a própria compra e venda.

Para quem opta por recorrer a empréstimos com instituição financeira, é importante destacar que além da correção e remuneração do capital emprestado, a instituição financeira também pede uma garantia de pagamento, que no caso é o próprio imóvel adquirido na compra e venda firmada anteriormente. A essa garantia dá-se o nome de alienação fiduciária  instituída pela Lei 9.514/97, quando se fala em financiamento vinculado ao Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A alienação fiduciária deve ser registrada na matrícula do imóvel para que tenha validade e para que produza seus efeitos.

Portanto, a não ser que o imóvel seja adquirido diretamente na instituição financeira (leilão, por exemplo), ou seja, um imóvel de propriedade do próprio banco, o mutuário nunca terá adquirido o bem da instituição, a sua relação com ela se limita a contrato de mútuo, que é justamente o empréstimo tomado para aquisição do imóvel.

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