O STJ fixou tese no Recurso Repetitivo (Tema 1.288) sobre alienação fiduciária. Saiba quando ainda é possível recuperar o imóvel e quando resta apenas o direito de preferência.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial Repetitivo (Tema 1.288), definiu de forma vinculante quais são os efeitos da quitação da dívida em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária após a consolidação da propriedade.
A decisão encerra anos de controvérsia judicial e impacta diretamente milhares de proprietários que enfrentam atraso nas parcelas do financiamento e correm o risco de perder o imóvel. A partir desse julgamento, a possibilidade de recuperar o imóvel depende do momento jurídico em que ocorreu a consolidação da propriedade e a purgação da mora (tentativa de pagamento da dívida).
O que é alienação fiduciária de imóvel?
A alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997, é a modalidade de garantia mais utilizada nos financiamentos imobiliários no Brasil. Nesse modelo:
- O imóvel permanece em nome do credor até a quitação total.
- Em caso de inadimplência, o devedor é intimado para pagar o débito.
- Não havendo pagamento, ocorre a consolidação da propriedade em favor do banco.
- O bem pode ser levado a leilão extrajudicial em poucos meses.
Este procedimento é rápido e altamente técnico, qualquer erro formal do banco pode ser decisivo para anular o processo.
O que mudou com a Lei 13.465/2017?
A Lei 13.465/2017 alterou significativamente o regime da alienação fiduciária. Com a inclusão do §2º-B no art. 27 da Lei 9.514/97, passou a valer a seguinte regra:
- Após a consolidação da propriedade, o devedor não pode mais simplesmente pagar o atraso para retomar o financiamento (purgar a mora).
- Resta apenas o Direito de Preferência: a prioridade de comprar o imóvel à vista pelo valor da dívida acrescida de encargos vinculados ao imóvel e ao procedimento de execução, antes que ele seja vendido a terceiros.
O que decidiu o STJ no Recurso Repetitivo (Tema 1.288)?
No julgamento do REsp 2.126.726, o STJ fixou duas teses obrigatórias que devem ser seguidas por todos os juízes do país:
- Situações anteriores à Lei 13.465/2017: nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.
- Situações posteriores à Lei 13.465/2017: nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.
Ainda é possível recuperar o imóvel após a consolidação?
Sim, mas não mais de forma automática. A defesa do patrimônio agora exige uma análise cirúrgica do procedimento feito pelo banco. Nossa estratégia envolve:
- Validade da notificação pessoal: o banco notificou o devedor corretamente?
- Análise do procedimento cartorial: houve falha nas averbações e registro?
- Avaliação do edital de leilão: os prazos e valores estão corretos?
- Identificação de preço vil: o imóvel está sendo vendido por um valor muito abaixo do mercado?
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
