Arrematar um imóvel em leilão costuma ser sinônimo de oportunidade: preço abaixo do mercado, possibilidade de financiamento e a chance de adquirir um bem com boa valorização. No entanto, o que parece simples no papel pode se tornar um desafio na prática. Muitos compradores se deparam com um problema sério após a arrematação: a ocupação indevida do imóvel.
A posse nem sempre é imediata
Muita gente acredita que, ao arrematar um imóvel em leilão, basta pagar e entrar para dentro do imóvel. Mas, na maioria dos casos, o imóvel não está desocupado no momento da arrematação. Ele pode estar na posse do antigo proprietário, de inquilinos e ocupantes irregulares — e isso exige providências judiciais.
A arrematação em leilão judicial transfere a propriedade, mas não garante a posse imediata. O arrematante precisa promover a ação de imissão na posse, prevista nos artigos 560 a 566 do Código de Processo Civil, sempre que houver resistência à entrega do imóvel.
Ação de imissão na posse: quando e como ingressar
Caso o imóvel esteja ocupado e o ocupante se recuse a desocupar de forma amigável, o arrematante deve ingressar com uma ação de imissão na posse, requerendo uma liminar (tutela antecipada) para tomar posse do imóvel imediatamente, sem esperar até o resultado final do processo (sentença).
É essencial apresentar a certidão de matrícula atualizada do imóvel e comprovar que houve tentativa extrajudicial de resolução amigável (notificações, contato com o ocupante, etc.).
Importante: se o imóvel estiver ocupado por pessoa em situação de vulnerabilidade (como idosos ou menores), o juiz pode determinar prazos mais longos para a desocupação e assistência social, conforme entendimento do STJ e princípios constitucionais de dignidade da pessoa humana.
E se o leilão for judicial?
Em leilões judiciais, o juiz do processo que gerou o leilão poderá determinar a imissão na posse do arrematante, dispensando assim a necessidade de se propor uma ação de imissão na posse autônoma.
O que deve ser observado nesse tipo de procedimento é que o devedor poderá se insurgir contra o leilão e isso pode atrapalhar o trâmite da imissão na posse.
Cuidados prévios à arrematação
Antes de participar de um leilão, é importante:
- Ler atentamente o edital, onde constam as condições de ocupação do imóvel, débitos e responsabilidades;
- Verificar se há ações judiciais em andamento relacionadas ao imóvel (ação anulatória, embargos ou ações possessórias);
- Consultar um advogado especializado para avaliar os riscos.
A falta de análise prévia pode resultar em longos processos judiciais, além de custos adicionais com desocupação e reparos.
E o condomínio, como deve agir?
Para o condomínio, é essencial acompanhar os desdobramentos da arrematação. O novo proprietário é responsável pelas taxas condominiais, inclusive anteriores à aquisição, segundo jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Contudo, se o arrematante não tomar posse e a unidade permanecer ocupada ou abandonada, o síndico pode ter dificuldades para identificar o responsável de fato.
Nesse cenário, recomenda-se:
- Solicitar ao arrematante cópia da certidão de matrícula atualizada;
- Formalizar notificações à parte ocupante e ao arrematante;
- Contar com assessoria jurídica para proteger o condomínio judicialmente, se necessário.
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Jurisprudência relevante
“A arrematação judicial transfere a propriedade do bem, mas não assegura a posse imediata, sendo necessária a ação de imissão na posse caso o imóvel esteja ocupado.”
(STJ, AgInt no REsp 1.759.278/SP)
“É legítima a cobrança de cotas condominiais do arrematante, mesmo que anteriores à arrematação, por se tratar de obrigação propter rem.”
(STJ, REsp 1.345.331/SP)
Comprar um imóvel em leilão exige não apenas estratégia, mas planejamento jurídico. A posse do bem pode demorar e depender de ações judiciais específicas. Para quem administra condomínios, é essencial saber como agir com o novo dono, resguardar os interesses do coletivo e evitar omissões que gerem responsabilidade civil.
Se você arrematou um imóvel e enfrenta obstáculos para tomar posse, ou se sua administradora está lidando com esse tipo de impasse, nossa equipe pode ajudar.
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
