A arrematação de imóveis em leilão judicial pode parecer o fim de um processo — mas, muitas vezes, é apenas o começo de uma série de desafios. É comum que o novo proprietário enfrente obstáculos para tomar posse do bem, especialmente quando o imóvel está ocupado ou em litígio.
Se você arrematou no leilão mas não recebeu o imóvel este artigo é para você. Vamos abordar o que diz a legislação, quais são os seus direitos e os próximos passos recomendados para garantir a imissão na posse.
Por que isso acontece?
Mesmo após a arrematação e registro da escritura, é possível que o imóvel continue ocupado por:
- Antigo proprietário que se recusa a sair;
- Inquilinos com contratos, vigentes ou vencidos;
- Ocupações irregulares (inclusive casos de invasão).
Essas situações exigem medidas legais específicas e, muitas vezes, geram dúvidas tanto para o arrematante quanto para o síndico, que precisa saber como agir dentro da legalidade.
Arrematei no leilão mas não recebi o imóvel: o que a lei diz?
O artigo 1.228 do Código Civil garante ao proprietário o direito de reaver o bem injustamente ocupado. No caso de leilões judiciais, o arrematante tem o direito à imissão na posse e, se necessário, pode deve buscar o poder judiciário.
A regra da imissão na posse vale também para leilões extrajudiciais, conforme é possível verificar da redação contida no artigo 30 da Lei 9.514/97, que diz que “É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.”
4 passos para quem arrematou e não recebeu o imóvel
1. Verifique a situação do imóvel in loco.
Antes de tomar qualquer medida, compareça no imóvel e verifique se de fato encontra-se ocupado por alguém. Estando totalmente desocupado, você pode trocar as fechaduras e tomar posse do imóvel.
2. Notifique os ocupantes
Estando o imóvel ocupado, o primeiro passo é notificar extrajudicialmente os ocupantes, informando sobre a arrematação e solicitando a desocupação amigável. Guarde cópias e comprovantes de entrega da notificação.
3. Ajuíze ação de imissão na posse
Caso não haja desocupação voluntária, a via judicial é o caminho. Com base na arrematação e nos documentos registrados, o juiz pode conceder tutela de urgência (liminar) para a imissão imediata.
4. Acompanhe o oficial de justiça no cumprimento da ordem judicial
Assim que a decisão é deferida, o juiz determina a expedição do mandado a ser cumprido pelo oficial. Nesta hora é de suma importância fazer contato com o oficial para acompanhar a diligência e tomar as medidas necessárias durante o ato.
Quando recorrer à assessoria jurídica?
A assessoria jurídica é essencial antes mesmo da arrematação. Ela ajuda a:
- Interpretar corretamente o edital do leilão;
- Avaliar toda documentação do imóvel (certidões e processos);
- Acompanhar o procedimento de registro da arrematação;
- Ajuizar ação de imissão na posse com a estratégia adequada;
Em muitos casos, a falta de orientação jurídica gera atrasos, conflitos e principalmente prejuízos para o arrematante.
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Se você arrematou no leilão mas não recebeu o imóvel, é importante entender que a posse não é automática. O processo pode exigir tempo, estratégia e apoio técnico especializado para obter a posse do imóvel.
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
