A administração de um condomínio exige do síndico não apenas atenção às contas, mas também à manutenção das áreas comuns. Essa manutenção deve ser feita com base em normativos e de preferência com auxílio de pessoal com conhecimento técnico especializado.

Neste artigo, vamos apresentar a legislação que prevê este dever do síndico, bem como a diferença da conservação diária e da manutenção de áreas comuns do condomínio. Esperamos ajudá-lo a compreender melhor a questão, especialmente se você é síndico e/ou condômino.

 

Os deveres do síndico

Primeiramente temos que destacar o que dispõe o art. 1.348, inciso V do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico: 

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 

O legislador optou por citar especificamente neste inciso 3 pontos importantes dentre os deveres do síndico, quais sejam: 

  • diligenciar a conservação; 
  • guarda das partes comuns; e, 
  • zelar pela prestação de serviços. 

Diligenciar pela conservação entende-se por manter em perfeito estado de funcionamento. Já a guarda das partes comuns significa garantir a integridade física de tudo aquilo que se encontra nas partes comuns do edifício e na área privada. E zelar pela prestação de serviços, é garantir que os prestadores de serviço do condomínio cumpram a atividade para a qual foram contratados.

Muitos condomínios hoje possuem área comum extensa e complexa, contando com salão de festas, piscina, playground, academia ao ar livre, etc. Tudo isso demanda organização, cuidado e manutenção, pois por se tratar de área de uso coletivo e constante, a tendência é sempre haver algo para reparar.

 

Manutenção X Conservação diária

Para o dia a dia, costuma-se utilizar zeladores e empresas que ofertam conservadoria. A conservação diária inclui tarefas mais simples, como a limpeza dos ambientes, do mobiliário ou da piscina e a lubrificação de dobradiças. Veja que a função desse pessoal não deve se confundir com as manutenções necessárias e corretivas de problemas das áreas comuns das edificações, que podem abranger obras e reformas. 

Inclusive, não é aconselhável que se utilize dessa mão de obra para a manutenção, seja por não ser especializada, seja por riscos de desvio ou acúmulo de função do trabalhador.

 

Legislação aplicável à manutenção das áreas comuns do condomínio

Sempre que o síndico, no exercício do seu encargo, se deparar com situações que exijam intervenção para guarda  e conservação das áreas comuns do condomínio, deverá, além de ter profissionais qualificados, respeitar alguns normativos. No que diz respeito, por exemplo, à manutenção dos playgrounds, deve ser feita com base na norma 16071/2012 da ABNT.

Para manutenção de piscinas e seus equipamentos, deve-se observar se as disposições contidas na NBR 10.339/2018 estão sendo cumpridas pela empresa. 

Já em relação a reformas e sistema de manutenção de edificações, deverá observar as disposições contidas nas NBR 16.280/2015 e 5674. Para as áreas privativas das unidades, também cabe ao proprietário, quando realizar obras, observar a NBR 16.280/2014.

Importante destacar que o síndico poderá ser responsabilizado por culpa tanto por omissão quanto por comissão caso deixe de respeitar a norma contida no inciso V, do art. 1.348 do Código Civil.

 

Conclusão

A administração de um condomínio é uma questão muito complexa que vai além de simplesmente realizar balancetes e prestar contas em assembleia. No dia a dia, o condomínio exige atenção e ação por parte do síndico, que muitas vezes não tem conhecimento técnico suficiente para lidar com os problemas.

Além dos pontos que citamos no texto acima, pode-se dizer que uma assessoria jurídica também é de extrema valia para auxiliar na resolução de questões burocráticas do condomínio.

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