Síndico é o representante legal de um condomínio, assim como um sócio é o representante legal de uma empresa. Podemos dizer que não existe um condomínio sem um síndico, isso porque o condomínio não se administra sozinho.
Por ser investido no cargo em razão de uma assembleia de condomínio, o síndico recebe um “mandato” por prazo determinado. Assim, é importante ficar atento a esse prazo para que o condomínio não fique sem representação legal.
No presente texto abordaremos a importância do síndico para o condomínio e como funciona o seu mandato.
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Como o síndico é eleito e quanto tempo dura o mandato do síndico?
Determina o Código Civil, em seu artigo 1.347, que a assembleia escolherá um síndico, que poderá ser condômino ou não, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se (reeleição). Regra geral, as convenções de condomínio repetem o dispositivo legal e apenas alteram questões relativas ao prazo do mandato.
Quando a lei afirma que a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio ela diz que os condôminos outorgam a uma pessoa, condômino ou não, física ou jurídica, uma procuração para praticar atos em nome do condomínio. Não existe, neste caso, o instrumento particular de mandato, a famosa procuração que se outorga a um advogado, por exemplo, pois a própria ata de assembleia supre essa situação.
O segundo ponto importante está no tempo. O Código Civil determina que o síndico será investido naquele cargo para desempenho das atividades administrativas por período não superior a dois anos. Mais, a lei não impõe que a recondução do síndico ocorra em uma única reeleição, logo, um síndico pode ter vários mandatos seguidos ou não, desde que eleito regularmente em assembleia.
A interpretação dessa regra deve ser feita conjuntamente com o que o Código Civil dispõe sobre o contrato de mandato, cabendo destaque para os artigos 653, 656, 661 e 682 que destacamos abaixo:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.
Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
Art. 682. Cessa o mandato:
(…)
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Fica claro então que o síndico é o administrador do condomínio tendo recebido os poderes para prática de atos através da assembleia ordinária ou extraordinária de condôminos que o tenha eleito, momento em que resta definido o prazo para o qual ele foi autorizado ao exercício da administração.
Contudo, a questão que queremos discutir é: se o mandato do síndico se encerra sem que ele tenha feito assembleia para eleição de novo síndico, quem então é o responsável legal pelo condomínio?
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Mandato de síndico vencido: riscos para o condomínio
Na teoria, o condomínio que se encontra nesse tipo de situação está sem um administrador legalmente constituído, ou seja, está sem um síndico com os devidos poderes. Pode-se considerar ainda que os atos praticados por ele não são válidos, vez que os poderes que lhe foram outorgados pela assembleia se extinguiram com o decurso do prazo.
A título exemplificativo do quão importante é observar esse prazo, destacamos que o banco pode interromper a movimentação da conta bancária do condomínio por ausência de representante legal. Isso implicaria em não pagamento de contas, gerando a incidência de juros de mora e multa sobre os débitos, além de colocar em risco o nome do condomínio com possível negativação e possíveis cortes de energia e água, por exemplo.
Na prática, não é comum isso acontecer, mas de fato acontece. Algumas pessoas entendem que o síndico ficaria impedido de praticar qualquer ato em nome do condomínio após o encerramento de seu mandato. Há, por outro lado, entendimento de que se o mandato do síndico está encerrado, tem-se uma prorrogação tácita até uma assembleia convocada para deliberar sobre o assunto que também deverá ratificar os atos praticados pelo mesmo.
De toda forma, não é indicado em hipótese alguma que os condôminos deixem que isso aconteça. Vale lembrar que ao final do mandato, o síndico deve prestar contas da sua gestão, logo, é sua obrigação convocar assembleia para prestação de contas e eleição de novo síndico.
Existe alguma forma de regularizar isso?
Caso o síndico não convoque assembleia para eleição de novo síndico e prestação de contas, caberá a ¼ de condôminos fazer essa convocação, conforme consta do § 1º do artigo 1.350 do Código Civil. Essa assembleia ainda poderá ser convocada em caráter de urgência, sem respeitar o prazo mínimo imposto na convenção, uma vez que a regularização da administração e representação legal do condomínio é de suma importância para os condôminos.
Na eventualidade de nenhum condômino se candidatar, não é indicado ao condomínio ficar sem administrador, se possível, deve ser nomeado um interino com prazo determinado até uma nova assembleia, e nesta, optar pela contratação de um síndico profissional, por exemplo.
Conclusão
Cada condomínio tem sua complexidade e sua demanda, mas, por atuar como se fosse uma empresa, não pode em hipótese alguma ter a sua administração abandonada. A falta de um síndico no condomínio pode ser muito trágico para a sua manutenção.
Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito condominial e também na assessoria de assembleias.
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
Bom dia. Em neu condomínio venceu prazo da chapa atual ( sindico) e foi montada outra chapa para concorrer a vaga para administrar o condomínio. Mas a chapa/Adm. Atual não deu prazo para a concorrente se apresentar aos moradores e já marcou a votação para 27 e 28/03. O que pode ser feito para não haver essa votação e a outra chapa poder mostrar aos moradores seus projetos,e que irão fazer de melhor pelo condomínio? A chapa atual já está há 4 anos e agora quer ficar mais 4. Isso é permitido ? Obrigada
Marli,
Primeiro é preciso entender como é feito o processo de eleição no seu condômino. Não existe uma regra quanto a isso, para te ser bem sincero. Alguns utilizam chapa, outros eleição por cargo. Alguns utilizão candidatura prévia, outras candidatura no momento da assembleia.
Como é necessário fazer uma assembleia para eleição, de toda forma nesse momento deve ser oportunizada às chapas se apresentarem e também as suas propostas para gestão do condomínio.
Boa tarde,
Nosso condomínio possui 13 anos , e todos os anos o síndico foi eleito de 01 de janeiro a 31 de dezembro de cada ano. Esse ano de 2023 da mesma forma foi eleito de 01 de janeiro de 2023 a 31 de dezembro de 2023 e ata registrada em cartório. Porém a atual gestão verificou na convenção do condomínio que a eleição para síndico se realiza na segunda quinzena de janeiro.
O que deve prevalecer, a Assembleia que o elegeu até 31 de dezembro ou ele poderá postergar até 31 de janeiro de 2024 , ou seja , ultrapassando o período pelo qual foi eleito ???
Cleber,
Deve prevalecer a ata de assembleia, porém é importante que na próxima vocês adequem ao que dispõe a convenção.
Essa adequação pode ser com uma prorrogação do atual mandato, ou com a fixação do início do novo para segunda quinzena de janeiro de 2024.
houve assembleia para eleição de síndico, porem não houve candidatos e o atual síndico não quer mais continuar. A assembleia também não aprovou contratar um sindico profissional e ou jurídico.
O atual síndico é obrigado a permanecer no cargo e marcar uma nova convocação.
Luis,
Isso depende do que restou consignado em assembleia, mas teoricamente não se tiver constado expressamente que ele não se candidatou e que não aceitou permanecer na qualidade de síndico.
caso nao haja nenhuma chapa pra concorrer a eleição, como fica? o que pode ser feito?
Lucia,
Se não houver chapa, vale buscar um síndico profissional para administração do condomínio.
Não sendo possível, vocês terão de resolver a nomeação de um síndico, pois o condomínio não pode ficar sem representante legal.
o mandato da síndica acabou. mas resta pendente um recurso de agravo de instrumento que em fevereiro suspendeu os efeitos de ordem judicial para convocação de assembléia. estando o condomínio ainda nas mãos da síndica que não quer sair. os c0ndominos resolveram se resguardar no art. 1355 do código civil e convocaram assembleia pra eleger novo síndico. o juiz da vara que ordenou a convocação em fevereiro e teve a mesma suspensa por ordem do desembargador. entendeu que ninguém pode convocar assembleia até publicação do acórdão.
com isso a síndica sem mandato mandou todos funcionários embora e contratou portaria eletrônica sem autorização de assembleia. indivíduo o condomínio e há moradores saindo do prédio.
o desembargador não julgou ainda o a.i
o que fazer?
Maria,
Difícil opinar sobre o caso sem conhecer o processo. Tem de entender a fundo a decisão que suspendeu a assembleia o que ela disse sobre a representação do condomínio nesse período.
ola boa tarde, dr. no meu condominio, não houve eleição no prazo previsto e nem a atual sindica fez qualquer ata de chamamento para eleição, desde 2018, logo os outros condominios solicitaram a sindica uma reuniao para colocar em pauta a nova eleição, a qual houve, porem ao levar a ata dessa eleição atual para o reconhecimento da chapa vencedora, o cartório solicitou as outras atas das eleiçoes anteriores, 2018/2020 e 2020/2023, a qual não teve ,. como podemos resolver essa situação para que a chapa vencedora assuma a administração do condominio.
att Robert (Santarem _para)
Essa prazo é definido pela convenção. A Lei é silente quanto a isso.
Na verdade a lei impõe prazo sim, conforme art. 1.347 do Código Civil:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Eu gostaria de saber dentro da legislação, quanto tempo antes do vencimento do mandato do síndico poderá ser feita a nova eleição ou recondução. Se existe um tempo fixado para esse nova eleição.
Essa prazo é definido pela convenção. A Lei é silente quanto a isso.
Qual crime comete o sindico que acabou mandato e não convocou nova assembléia e não sai do poder?
Harry,
Crime nenhum, não há tipificação para não convocação de assembleia. Ele pode cometer ilícito civil que é dirimido na esfera cível (responsabilidade, perdas e danos).
Boa tarde!
O síndico não fez assembleia para eleição no prazo determinado,alegou que a contabilidade não tinha tempo para participar e agora? Tem direito de receber integral ou proporcional?
Ibes,
Isso é uma questão a ser deliberada em assembleia. A assembleia deverá decidir sobre esse pagamento.
Quem pode redigir essa ata pra ser registrada em cartório?
Ana Lúcia,
As atas podem ser redigidas em assembleia pelo secretário, e assinada pelos presentes, ou ser redigida posteriormente pelo síndico e enviada aos condôminos para aprovação. Isso vai depender da forma como consta o procedimento na convenção.
Como eu faço pra trocar a síndica ela tem mais 8 anos no cargo, e não tive eleição pra voltar nela
Entretanto como fica, se a não realização da assembleia por”motivo de força maior “, que impediu à realização da assembleia devido aos sucessivos Decretos Governamentais para evitar aglomerações.
Determina o Código Civil brasileiro que a Assembleia é: um ato solene e presencial”.
Admitiu-se em caráter transitório e temporário à realização de assembleias virtuais no período compreendido entre 14/06/2920 e 30/10/2020, fora deste prazo a sua realização é considerada inválida, não tendo sustentação jurídica e amparo legal.
O que fizemos, em consenso com os conselheiros postergamos o mandato até que nos fosse permitido realizar à assembleia.
Ótima discussão e excelente exposição!
No entanto, penso que, à luz do que preconiza o art. 656, do Código Civil, que possibilita o mandato ser tácito, uma vez considerado o direito que cabe aos condôminos de convocar assembleia, na forma do art. 1.350, do mesmo Estatuto Civil, e levando-se em conta, ainda, a imperiosa necessidade de haver um representante legal do condomínio para a administração cotidiana, de modo a evitar prejuízos à vida da coletividade, principalmente no que tange aos serviços indispensáveis, penso que, nestas hipóteses, ocorre a outorga da prorrogação tácita do mandato até que nova assembleia escolha novo mandatário para o cargo de síndico.
Boa tarde, a gestão do síndico do meu condomínio venceu no dia 31/07/2021 e o mesmo ñ convocou assembleia para prestação de contas e novas eleições o que eu como condômino posso fazer, pois o mesmo continua recebendo o salário
O síndico não convocou assembleia para nova gestão hoje 14/07/2021, fazem 2 anos que houve assembleia é eleição para nova gestão é até o momento o si Dico não fez convocação. Isso é correto??