Síndico é o representante legal de um condomínio, assim como um sócio é o representante legal de uma empresa. Podemos dizer que não existe um condomínio sem um síndico, isso porque o condomínio não se administra sozinho.

Por ser investido no cargo em razão de uma assembleia de condomínio, o síndico recebe um “mandato” por prazo determinado. Assim, é importante ficar atento a esse prazo para que o condomínio não fique sem representação legal.

No presente texto abordaremos a importância do síndico para o condomínio e como funciona o seu mandato.

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Como o síndico é eleito e quanto tempo dura o mandato do síndico?

Determina o Código Civil, em seu artigo 1.347, que a assembleia escolherá um síndico, que poderá ser condômino ou não, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se (reeleição). Regra geral, as convenções de condomínio repetem o dispositivo legal e apenas alteram questões relativas ao prazo do mandato.

Quando a lei afirma que a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio ela diz que os condôminos outorgam a uma pessoa, condômino ou não, física ou jurídica, uma procuração para praticar atos em nome do condomínio. Não existe, neste caso, o instrumento particular de mandato, a famosa procuração que se outorga a um advogado, por exemplo, pois a própria ata de assembleia supre essa situação.

O segundo ponto importante está no tempo. O Código Civil determina que o síndico será investido naquele cargo para desempenho das atividades administrativas por período não superior a dois anos. Mais, a lei não impõe que a recondução do síndico ocorra em uma única reeleição, logo, um síndico pode ter vários mandatos seguidos ou não, desde que eleito regularmente em assembleia.

A interpretação dessa regra deve ser feita conjuntamente com o que o Código Civil dispõe sobre o contrato de mandato, cabendo destaque para os artigos 653, 656, 661 e 682 que destacamos abaixo:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

 

Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

 

Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

 

Art. 682. Cessa o mandato:
(…)
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

 

Fica claro então que o síndico é o administrador do condomínio tendo recebido os poderes para prática de atos através da assembleia ordinária ou extraordinária de condôminos que o tenha eleito, momento em que resta definido o prazo para o qual ele foi autorizado ao exercício da administração.

Contudo, a questão que queremos discutir é: se o mandato do síndico se encerra sem que ele tenha feito assembleia para eleição de novo síndico, quem então é o responsável legal pelo condomínio?

 

Mandato de síndico vencido: riscos para o condomínio

Na teoria, o condomínio que se encontra nesse tipo de situação está sem um administrador legalmente constituído, ou seja, está sem um síndico com os devidos poderes. Pode-se considerar ainda que os atos praticados por ele não são válidos, vez que os poderes que lhe foram outorgados pela assembleia se extinguiram com o decurso do prazo.

A título exemplificativo do quão importante é observar esse prazo, destacamos que o banco pode interromper a movimentação da conta bancária do condomínio por ausência de representante legal. Isso implicaria em não pagamento de contas, gerando a incidência de juros de mora e multa sobre os débitos, além de colocar em risco o nome do condomínio com possível negativação e possíveis cortes de energia e água, por exemplo.

Na prática, não é comum isso acontecer, mas de fato acontece. Algumas pessoas entendem que o síndico ficaria impedido de praticar qualquer ato em nome do condomínio após o encerramento de seu mandato. Há, por outro lado, entendimento de que se o mandato do síndico está encerrado, tem-se uma prorrogação tácita até uma assembleia convocada para deliberar sobre o assunto que também deverá ratificar os atos praticados pelo mesmo.

De toda forma, não é indicado em hipótese alguma que os condôminos deixem que isso aconteça. Vale lembrar que ao final do mandato, o síndico deve prestar contas da sua gestão, logo, é sua obrigação convocar assembleia para prestação de contas e eleição de novo síndico.

Existe alguma forma de regularizar isso?

Caso o síndico não convoque assembleia para eleição de novo síndico e prestação de contas, caberá a ¼ de condôminos fazer essa convocação, conforme consta do § 1º do artigo 1.350 do Código Civil. Essa assembleia ainda poderá ser convocada em caráter de urgência, sem respeitar o prazo mínimo imposto na convenção, uma vez que a regularização da administração e representação legal do condomínio é de suma importância para os condôminos.

Na eventualidade de nenhum condômino se candidatar, não é indicado ao condomínio ficar sem administrador, se possível, deve ser nomeado um interino com prazo determinado até uma nova assembleia, e nesta, optar pela contratação de um síndico profissional, por exemplo.

Conclusão

Cada condomínio tem sua complexidade e sua demanda, mas, por atuar como se fosse uma empresa, não pode em hipótese alguma ter a sua administração abandonada. A falta de um síndico no condomínio pode ser muito trágico para a sua manutenção

Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito condominial e também na assessoria de assembleias.

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