Condomínio edilício, ou simplesmente condomínio, apesar de não ser reconhecido pelo Código Civil como uma pessoa jurídica, na prática, atua como se fosse. Sua administração é exercida pelo síndico acompanhado por subsíndico (quando houver previsão na convenção) e conselho consultivo/fiscal, sendo que compete à administração prestar contas à assembleia de condôminos e também obter autorização para a prática de determinados atos.

Neste texto explicaremos como funciona uma assembleia de condomínio.

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Os tipos de assembleia de condomínio

Nos termos da lei, as assembleias de condomínio são qualificadas em assembleias ordinárias e extraordinárias.

 

Assembleias ordinárias

As assembleias ordinárias deverão ser realizadas uma vez por ano, obrigatoriamente, e deverão tratar de assuntos específicos como: 

  • Eleição de síndico; 
  • Prestação de contas da gestão; 
  • Aprovação de orçamento do ano seguinte; e, 
  • Demais assuntos que estejam previstos em pauta.

Sua convocação deverá ser feita nos termos da convenção, cabendo aos condôminos participar, votar e ser votado quando quites com suas obrigações.

 

Assembleias extraordinárias

Toda e qualquer assembleia que não seja ordinária, será extraordinária. Ela versará sobre os assuntos pautados na convocação, suprindo eventual assunto que compita à ordinária, quando não tratado nela.

Da mesma forma, sua convocação deverá ser feita nos termos da convenção, cabendo aos condôminos participar, votar e ser votado quando quites com suas obrigações.

 

Assuntos tratados em uma assembleia

Regra geral, a convenção de condomínio dispõe sobre os assuntos obrigatórios a serem tratados na assembleia ordinária. No que tange à assembleia extraordinária, esta não possui assuntos específicos dispostos em convenção, podendo ser convocada para deliberar sobre todo e qualquer assunto, desde que necessário para regular a administração do condomínio.

 

Assembleia de condomínio presencial, virtual ou híbrida?

Em geral as assembleias ocorrem de forma presencial, porém poderão ser realizadas de forma virtual ou híbrida, desde que não seja proibido em convenção de condomínio.

Para realização de assembleia virtual ou híbrida, a administração do condomínio e o presidente da assembleia deverão respeitar as normas contidas no art. 1.354-A do Código Civil:

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:

I – tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;

II – sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.

Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.

A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.

Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.

Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes.

Quem pode convocar a assembleia e como convocá-la?

A assembleia de condomínio deverá ser convocada pelo síndico e, na omissão deste, poderá ser convocada por ¼ dos condôminos, conforme determina o art. 1.355 do Código Civil:

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Diferentemente da regra para participar e votar em assembleias, o condômino inadimplente pode assinar lista de convocação de assembleia.

Tipos de quórum de assembleias

Para deliberar sobre algum assunto em assembleia, o presidente da mesma deverá observar qual o quórum necessário para aprovação do assunto.

Alguns quóruns encontram-se dispostos no Código Civil, e outros constam de forma expressa na convenção. Sempre haverá o que chamamos de quórum simples, maioria qualificada e absoluta/unanimidade:

  • O quórum de maioria simples equivale a maioria dos presentes no ato; 
  • A maioria qualificada representa 50% + 1 do total dos condôminos; e, 
  • A maioria absoluta/unanimidade é a totalidade dos condôminos.

O quórum poderá ainda ser especificado em fração, como ⅔ e ⅗, por exemplo.

A título exemplificativo, trazemos algumas disposições de quórum do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

 

Quem tem direito de voto e presença nas assembleias

Terá direito a voto na assembleia o condômino proprietário que estiver quite com suas obrigações condominiais, conforme o art. 1.335 do CC:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

Poderá, contudo, o proprietário ser representado em assembleia por procurador legalmente constituído na forma da convenção (procuração pública ou particular).

 

O inquilino

O inquilino não terá direito a voto, exceto se estiver de posse de procuração do proprietário.

 

O inadimplente

Nos termos do art. 1.335, inciso III do CC, o condômino inadimplente não terá direito a voto.

Há uma discussão acerca da possibilidade do exercício ou não do direito de voto para o condômino que estiver com acordo para pagamento das taxas condominiais em aberto. 

Alguns doutrinadores entendem que não há esse direito, pois o acordo parcelado não constituiria a extinção da inadimplência e há outros que entendem que o acordo em cumprimento suspende efeitos da inadimplência, o que daria ao condômino o direito a voto.

 

Decisões interessantes dos tribunais

 

Importância da convenção para o condomínio

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE – CONDOMÍNIO – ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA – CONVOCAÇÃO – REGULARIDADE – OBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO – IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – CRITÉRIOS.

– Nos termos dos arts. 1.333 e 1.334, inciso III, ambos do Código Civil c/c o art. 9º, § 3º, alínea “h”, da Lei nº 4.591/1964, a convenção é norma interna de observância obrigatória dos condôminos, a qual compete determinar a forma de convocação da assembleia condominial, bem como o quórum para fins de deliberações.

– Observadas as regras internas quanto à convocação, publicidade e quórum de deliberação, não há que se falar em anulação da contratação do síndico profissional e dos atos por ele realizados.

– Não cabe ao Judiciário o exame das decisões interna corporis que levaram os condôminos, por unanimidade dos presentes, a optar pela contratação do síndico profissional e pelas demais escolhas tomadas posteriormente, pelo que improcede a pretensão anulatória sob tais fundamentos.

– Tendo em vista o baixo valor atribuído à causa, os honorários advocatícios devem ser fixados em quantia razoável, consoante apreciação equitativa do magistrado (art. 85, § 8º do novo CPC), observados os critérios estabelecidos nas alíneas do § 2º do art. 85 do novo CPC.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.22.167080-5/001, Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/06/2023, publicação da súmula em 15/06/2023)

 

Direito de voto condômino inadimplente

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – ALTERAÇÃO DE VALORES DE TAXAS CONDOMINIAIS – COISA JULGADA – PARTICIPAÇÃO E VOTO EM ASSEMBLÉIA – INADIMPLÊNCIA – AUSÊNCIA DE DIREITO. – Tendo em vista que os autores foram vencidos em ação autônoma de cobrança, na qual foram condenados a pagar as taxas condominiais no valor proposto pelo condomínio, ou seja, foi reconhecida a dívida no valor cobrado, operou-se a coisa julgada quanto ao tema. – Os condôminos inadimplentes não tem direito de votar nas deliberações da assembléia e delas participar, na forma do art.1.335, III, do Código Civil.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0637.14.001509-9/001, Relator(a): Des.(a) Wagner Wilson , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/05/2016, publicação da súmula em 20/05/2016)

 

Possibilidade de assembleia híbrida

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA – TUTELA PROVISÓRIA – DEFERIMENTO PARCIAL – CANCELAMENTO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – DETERMINAÇÃO DE NOVA REDESIGNAÇÃO – OBSERVÂNCIA PELAS PARTES – NECESSIDADE.

– Se houve decisão anterior que, ao deferir parcialmente a tutela provisória nos autos originários, cancelou a assembleia condominial ordinária e determinou a redesignação de assembleia extraordinária, de forma híbrida (presencial e online), pela parte ré, não pode a parte contrária se adiantar e convocar novo edital, com intuito de afastar àquela da administração do condomínio, sob pena de nulidade.  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.23.064991-5/001, Relator(a): Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado) , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/08/2023, publicação da súmula em 23/08/2023)

 

Conclusão

As assembleias condominiais são necessárias para regular administração do condomínio. Além de ser o momento mais oportuno para prestar esclarecimentos acerca da administração, a assembleia também é responsável por decidir o rumo do condomínio.

Muitos síndicos deixam de realizar assembleias por conta de brigas, por exemplo, o que é extremamente prejudicial à coletividade, além de afrontar a obrigação de ao menos realizar uma assembleia ordinária anual.

Caso tenha alguma dúvida ou necessite de auxílio nas assembleias de seu condomínio, nosso escritório conta com corpo jurídico preparado para esclarecer dúvidas e acompanhar assembleias.

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