+55 31 3337-8846 / (31) 9535-2916 atendimento@costaetavares.com.br

A compra e venda de imóveis e terrenos é uma operação complexa e que envolve alto valor investido, na regra geral. Espera-se sempre que o contrato possa se resolver da forma como as partes pretendiam ao tempo da assinatura do contrato. Porém, situações das mais variadas podem acabar interrompendo esse negócio no seu meio, gerando obrigações para as partes.

Os contratos de compra e venda são tidos como contratos bilaterais. Bilaterais não por terem duas partes ou pessoas diferentes na relação, mas por envolver obrigações para ambas as partes. Aquele que promete vender, tem a obrigação de entregar o bem na forma como se encontrava ao tempo do negócio. Aquele que promete comprar deve pagar o preço que foi ajustado pelo bem, ao tempo e modo contratado. Mas e quando um dos dois não cumpre sua obrigação, qual a consequência disso? Rescisão contratual, indenização por perdas e danos e vedação ao enriquecimento sem causa.

O objeto desse texto são as perdas e danos e o enriquecimento sem causa. Por perdas e danos entende-se os danos materiais e morais suportados pela parte inocente na rescisão contratual. No caso da compra e venda de imóveis, quando o comprador exerce a posse do bem e nele acrescenta construção ou benfeitoria necessária ou útil, sendo a sua posse de boa-fé, terá direito a ser indenizado pelas mesmas, e reter a posse do imóvel até ser devidamente indenizado:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Por outro lado, o exercício da posse da posse do imóvel pelo comprador quando o contrato  de compra e venda é rescindido faz com que ele tenha o dever de pagar taxa de fruição, uma espécie de aluguel pelo tempo de posse, evitando-se assim o seu enriquecimento sem causa, conforme destaca o Superior Tribunal de Justiça[1]:

Nos termos da jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio.
Isso porque, segundo o entendimento prevalente das Turmas da Segunda Seção a respeito do tema, o pagamento de taxa de ocupação ou aluguéis tem fundamento jurídico na vedação ao enriquecimento sem causa do adquirente, retribuindo ao proprietário os valores correspondentes ao tempo que o possuidor utilizou bem alheio.
Por essa razão, os aluguéis ou a taxa de ocupação devidos pela resolução do contrato de imóvel não se enquadram na categoria perdas e danos, para cuja indenização se faz necessária a constatação de ato ilícito.
Realmente, por impedir o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento, o pagamento de taxa de ocupação ou de aluguéis não depende sequer da aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, sendo, pois, devido em relação à integralidade do período em que a citada posse foi exercida.

Nesse contraponto de discussão, perdas e danos versus enriquecimento sem causa, o Superior Tribunal de Justiça ainda entende que deve haver uma harmonização entre os institutos de forma que “o direito de retenção assegurado ao possuidor de boa-fé não é absoluto [haja vista que] pode ele ser limitado pelos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva, de forma que a retenção não se estenda por prazo indeterminado e interminável” (REsp 613.387/MG, Terceira Turma, DJe 10/12/2008). Com isso, “o crédito que o adquirente possui pelas benfeitorias deve ser compensado com os valores referentes aos alugueis ou taxa de ocupação do bem, aliás, por aplicação analógica do art. 1.221 do CC/02, que informa que ”as benfeitorias compensam-se com os danos” (sem destaque no original)”. 

O ponto importante a ser destaco é que o direito de retenção da posse não é uma vontade da parte, mas sim um direito assegurado por lei, ou seja, a posse exercida em razão da retenção das benfeitorias não decorre da relação contratual, mas da imposição legal. Por outro lado, essa mesma posse, nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não pode ser admitida como “legítima” porque ela representa enriquecimento sem causa, ou seja, não poderia ser permitido o exercício da posse de imóvel de terceiro, o que numa análise simples traz um esvaziamento da norma contida no art. 1.219, do Código Civil. 

Vê-se então que a rescisão de um contrato tem se tornado cada mais complicada para as partes envolvidas quando o assunto acaba judicializando. 

[1] REsp 1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 11/02/2021

WhatsApp chat