A prestação do financiamento habitacional é um verdadeiro bicho de sete cabeças para qualquer cidadão. Em uma conta muito simples, de tudo o que já foi pago para instituição financeira, comparando com o que foi abatido na dívida, a primeira sensação que se tem é de que o financiamento tem juros abusivos. Mas, realmente, é esse o caso?

O primeiro passo para compreender como funciona essa situação de pagar muito e diminuir pouco da dívida é entender como é a composta a prestação de um financiamento habitacional. Atualmente, essa prestação é composta de 3 a 4 elementos, quais sejam: amortização, juros, seguros e taxa de administração (esta não presente em todos os contratos de financiamento).

Vamos começar pela parte mais simples, que é a taxa de administração. Essa taxa cobrada pelas instituições financeiras tem respaldo em normativos do Banco Central e tem finalidade a “administração” do contrato de financiamento habitacional. Não se sabe ao certo sua função e qual a razão para se cobrar, quando a própria instituição cobra também pela emissão de planilhas de evolução, o que ocorre principalmente com a Caixa Econômica Federal. Essa taxa tem um valor médio de R$ 25,00 pago mensalmente na parcela do financiamento habitacional. Para entender o seu impacto, em um contrato de 300 meses, por exemplo, se cumprido rigorosamente, ao final terá sido pago R$ 7.500,00 que não vai amortizar um centavo sequer na dívida com o banco.

Os seguros embutidos no financiamento habitacional são por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos no Imóvel (DFI). São seguros obrigatórios dispostos no Decreto 73/66 e têm como finalidade garantir o pagamento do financiamento em caso de sinistro do mutuário. Veja que, quem paga o seguro é o mutuário, mas quem recebe o valor é o banco. O valor pago à título de seguros MIP e DFI são embutidos também na prestação e o seu valor é calculado levando em conta a idade do mutuário, o valor do imóvel e o saldo devedor. Quando esses elementos variam para mais ou para menos, o seguro também tende a variar. Destaque-se que o seguro é obrigatório, mas a parcela que se paga mensalmente não abate o saldo devedor, ele é redirecionado à seguradora.

O terceiro ponto que destacamos aqui é o juros. O juros remuneratórios ou compensatórios tem a finalidade de conceder à instituição financeira um lucro pelo empréstimo concedido ao mutuário, ou seja, supostamente este é o elemento da prestação que tem a finalidade de remunerar a instituição financeira pelo contrato firmado com o mutuário. Não existe, em lei, nada que determine que os juros têm de ser de 12% ao ano, por exemplo, ou 1% ao mês. Os juros somente são considerados abusivos se praticados em 1,5 vez a mais que a média do mercado. Dentro do financiamento habitacional, como as instituições que operam no SFH e SFI são mais restritas, acaba que não se tem uma variação muito grande entre um banco e outro e não se tem uma possibilidade grande de questionar juros abusivos.

Quanto aos juros, o que é importante destacar é que quanto maior o saldo devedor e quanto maior o tempo de financiamento, mais juros o mutuário irá pagar. Também é importante destacar que os juros são calculados mensalmente pelas instituições e variam de valor dentro da prestação do mutuário, contudo, também entram para o grupo das parcelas da prestação que não abatem o saldo devedor.

Por fim, temos o elemento amortização. Esse elemento é o único que dentro da parcela do financiamento é destinado ao abatimento do saldo devedor. Hoje, os financiamentos normalmente são concedidos utilizado um sistema de amortização chamado Sistema de Amortização Constante (SAC). Por esse sistema, a parcela que o mutuário paga de amortização na prestação do seu saldo devedor tende a ser sempre constante, uma divisão exata entre o saldo devedor e a quantidade de o prestações contratadas junto ao banco. Contudo, como os contratos contam com uma correção mensal do saldo devedor (seja pela TR seja pelo IPC-A), de 12 em 12 meses a parcela de correção é revista pelo banco para adequar à realidade de liquidação da dívida ao final do contrato.

Como se vê então, dos quatro elementos que compõem a prestação de um financiamento habitacional, somente um deles é destinado ao abatimento do saldo devedor. Por isso é que você vê uma disparidade entre o que é pago e o que é diminuído na dívida. Diminui-se menos do que o que se paga justamente pelo fato de que nem tudo que é pago é destinado à amortização do seu saldo devedor.

Para auxiliar na compreensão de todos, apresentamos abaixo uma pequena tabela levando combo base um empréstimo de R$ 100.000,00 à taxa de juros de 1% ao mês com pagamento em 10 prestações (tabela 1) e em 20 prestações (tabela 2). Não levaremos em conta correção do saldo devedor, assim como é feito nas planilhas teóricas apresentadas pelas instituições quando da realização do financiamento habitacional:

Pela mesma dívida (R$ 100.000,00) um financiamento em 10 meses representa um gasto a mais de R$ 6.750,00 (seis mil setecentos e cinquenta reais). Já o financiamento em 20 meses representa um gasto a mais de R$ 13.000,00 (treze mil reais).

Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.