Obrigação primordial de um condômino é contribuir com a taxa condominial. Esta tem como finalidade custear as despesas comuns de um edifício ou condomínio vertical e, consequentemente, garantir a funcionalidade dos mesmos. Pelo Código Civil, a taxa condominial é uma obrigação vinculada ao bem (propter rem), porém, para o Superior Tribunal de Justiça, se o bem estiver alienado fiduciariamente, não poderá ser penhorado para pagamento da dívida. E agora, quem responde pela taxa condominial? 

Uma recente decisão da Terceira Turma do STJ, cuja relatoria pertenceu à Ministra Nancy Andrighi chamou a atenção para a legitimidade e possibilidade de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária (contrato de financiamento habitacional) em caso de dívida de taxa condominial. A questão envolve vários institutos do direito material e processual civil. 

Primeiramente temos que discorrer sobre a taxa condominial. Obrigação assumida pelo condômino nos termos do art. 1.334, inciso I e 1.336, inciso I do Código Civil:

 

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

 

Quanto a característica de obrigação propter rem, vinculada ao bem, a Ministra Nancy Andrighi destacou: 

 

18. Especificamente quanto aos débitos condominiais, o caráter da ambulatoriedade é extraído do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
(…)

20. Ou seja, em razão desse dispositivo legal (por força de lei), os débitos em relação ao condomínio são de responsabilidade do titular do direito real, tão somente por estar nessa posição jurídica, assim, qualquer pessoa que o suceda assumirá essa obrigação.

21. Na oportunidade, ficou consignado que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”.

 

Na hipótese de um imóvel estar alienado fiduciariamente a uma instituição financeira por força de contrato de financiamento habitacional, a Ministra trouxe à tona a transferência da responsabilidade do encargo (pagar a taxa condominial) ao devedor fiduciário, medida que decorre da Lei 9.514/97.

 

25. Com efeito, excepcionando a regra geral do art. 1.345 do CC/2002, a Lei nº 10.931/2004 introduziu o § 8º no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, prevendo que, na hipótese de alienação fiduciária de coisa imóvel, “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

 

Estes dois primeiros pontos citados nos levam à seguinte conclusão: a taxa condominial de fato é uma obrigação vinculada ao bem; a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do devedor fiduciário.

Firmadas estas duas premissas, o julgado passou então a tratar da possibilidade de penhora do imóvel para pagamento da dívida que é o ponto chave para o credor, o condomínio.

 

26. Em relação à posse, prevê o art. 23, caput e parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997 que a propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no competente Registro de Imóveis e “com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”.

27. Por sua vez, o credor fiduciário só passaria a ser imitido na posse com a consolidação da propriedade plena em seu nome, em razão de eventual inadimplemento pelo devedor fiduciante, na forma dos arts. 26 e 30 da Lei nº 9.514/1997.

28. Desse modo, embora o novo proprietário seja o credor fiduciário – o que, de acordo com o art. 1.345 do CC/2002, resultaria na sua responsabilidade pelos débitos em relação ao condomínio –, o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao prever que, enquanto o devedor fiduciante estiver na posse direta do imóvel, ele é quem responde pelo pagamento das despesas condominiais.

(…)

31. O objetivo da norma é, portanto, proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.

 

Não só a lei, mas também o tribunal que se auto intitula Tribunal/Corte do Cidadão estão alinhados na proteção do credor fiduciário (bancos), pois garantiram uma blindagem ao agente financeiro e por consequência prejudicaram toda uma coletividade de condôminos.

No entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a taxa condominial é obrigação propter rem (vinculada ao bem), o devedor fiduciário é o único responsável pelo pagamento da dívida, enquanto o imóvel estiver alienado fiduciariamente, não poderá ser penhorado e o credor fiduciário não poderá ser processado para pagamento. A solução dada pela Corte do Cidadão é que os demais condôminos paguem pela inadimplência de um ou de outros, até que se consiga atingir o patrimônio pessoal do devedor fiduciário (contas, veículos, etc.).

Curioso é que esta mesma corte proibiu os condomínios de impor regras que implicassem restrições ao uso de área comum por inadimplente de taxa condominial. E isso é que traz espanto, pois o devedor tem cada vez ganhado mais oportunidades de dever mais e mais sem qualquer punição.

Mas nem tudo está perdido do ponto de vista jurídico, isto porque o STJ não analisou a questão de forma ampla, tanto na esfera da lei quanto na esfera contratual.

Ora, vamos analisar o disposto no § 3º do art. 27:

 

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I – dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; (sem grifos no original)

 

Já os contratos de financiamento habitacional, em especial os contratos da Caixa, dispõe o seguinte:

A taxa condominial é um encargo contratual assumido pelo devedor fiduciário e sua falta de pagamento constitui condição de vencimento antecipado da dívida do financiamento habitacional, o que ocasiona por consequência a execução forçada do contrato.

Mesmo que o devedor fiduciário queira se proteger da impenhorabilidade do bem, o condomínio poderá requerer que o agente financeiro proceda com as medidas cabíveis para considerar vencida antecipadamente a dívida colocando então a resolução do caso em duas situações: ou o devedor fiduciário paga a dívida condominial para não ver o seu contrato de financiamento vencido antecipadamente; ou o credor fiduciário executa o contrato, e passa a arcar com a responsabilidade das taxas vencidas e vincendas, a partir da consolidação da propriedade.

Leia aqui a decisão da íntegra.

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