Vício Construtivo em Condomínio: trincas que aparecem meses após a entrega das chaves, infiltrações que se repetem na garagem mesmo depois de “consertadas”, piso que solta na área comum: para muitos síndicos, identificar um vício construtivo é só o começo do problema. A pergunta que realmente trava a gestão é outra, quem paga essa conta? O condomínio, com o dinheiro de todos os moradores, ou a construtora, responsável pela obra?
Esse foi o tema central da entrevista que o advogado Vinicius Costa, sócio do Costa & Tavares Advogados Associados, concedeu ao Jornal do Síndico, especializado em conteúdo para gestão condominial. Neste artigo, reunimos os pontos essenciais discutidos na conversa e explicamos, na prática, como síndicos e condôminos devem agir diante de um vício construtivo.
Entenda o assunto no vídeo
Na entrevista concedida ao Jornal do Síndico, o nosso sócio e advogado Vinicius Costa, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, explica quem responde financeiramente por vícios construtivos identificados em áreas comuns do condomínio e qual o caminho jurídico correto para a cobrança. Confira:
O Que é Vício Construtivo em Condomínio
Vício construtivo é toda falha relacionada à execução da obra ou ao projeto que compromete a segurança, a solidez ou a funcionalidade do empreendimento. Em condomínios, costuma se manifestar em áreas comuns, fachada, garagem, telhado, hall de entrada, sistema de impermeabilização, estrutura, e por isso afeta todos os condôminos, não apenas o proprietário de uma unidade isolada.
Alguns exemplos recorrentes discutidos na entrevista incluem infiltrações persistentes em garagens e subsolos, rachaduras estruturais em pilares e vigas, problemas de impermeabilização em lajes e terraços, e falhas em instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
Vício Construtivo x Vício de Manutenção: a Diferença que Define Quem Paga
Este é, na prática, o ponto que mais gera disputa entre construtora e condomínio, e o que mais determina o resultado de uma ação judicial. Nem todo problema em uma edificação é vício construtivo. Se a falha decorre de ausência de manutenção preventiva pelo próprio condomínio, por exemplo, a não impermeabilização periódica de uma laje, a responsabilidade pode recair sobre o próprio condomínio, e não sobre a construtora.
Já quando o defeito decorre de erro de projeto, material inadequado ou falha na execução da obra, a responsabilidade é da construtora, independentemente de o condomínio ter feito ou não a manutenção da área. Por isso, antes de qualquer cobrança, é fundamental um laudo técnico de engenharia que identifique a origem real do problema, esse é o documento que sustenta (ou inviabiliza) a ação judicial.
Quem Paga a Conta: a Responsabilidade da Construtora
Comprovado que se trata de vício construtivo, a responsabilidade da construtora é objetiva, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que o condomínio não precisa provar culpa da construtora, basta demonstrar o defeito, o nexo com a obra e o dano. A construtora responde pela reparação dos prejuízos, e cabe a ela arcar com os custos de reforma, e não ao condomínio diluir essa despesa em rateio extra entre os moradores.
Na prática, isso muda completamente a estratégia: muitos síndicos, pressionados pela urgência do reparo, acabam aprovando uma cobrança extra em assembleia e resolvendo o problema com o caixa do condomínio — quando, na verdade, esse valor poderia e deveria ser recuperado judicialmente da construtora.
Qual é o Prazo de Garantia da Construtora
Os prazos são um dos pontos mais sensíveis, um dos que mais geram perda de direito por simples desconhecimento:
- 5 anos é o prazo de garantia legal para solidez e segurança da edificação, conforme o Artigo 618 do Código Civil — cobre problemas estruturais graves.
- 90 dias é o prazo para reclamar de vícios aparentes em bens duráveis após a constatação do defeito, conforme o Artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), quando a relação é de consumo.
- Esses prazos podem variar conforme o tipo de vício (aparente ou oculto) e a data de identificação do problema, por isso a análise técnica e jurídica do caso concreto é indispensável antes de qualquer decisão.
O erro mais comum apontado na entrevista é o condomínio “esperar para ver se piora” antes de notificar a construtora. Postura que pode significar a perda definitiva do direito de reparação quando o prazo se esgota.
O Papel do Síndico ao Identificar um Vício Construtivo
O síndico é o representante legal do condomínio e tem o dever de agir diante de um vício construtivo em área comum. A omissão pode, inclusive, gerar responsabilização do próprio síndico perante os condôminos. Os passos recomendados são:
- Documentar imediatamente o problema com fotos, vídeos e relatos por escrito.
- Contratar um laudo técnico de engenharia para identificar a causa real do defeito (construtivo ou de manutenção).
- Notificar formalmente a construtora, por meio de Notificação Extrajudicial, com prazo para resposta e reparo.
- Levar o assunto à assembleia, registrando em ata o problema, o laudo e as medidas adotadas. Isso protege juridicamente o síndico.
- Buscar orientação jurídica especializada antes que o prazo de garantia se esgote.
Como Proceder: Passo a Passo para o Condomínio
O condomínio que identifica um possível vício construtivo deve, nesta ordem:
- Reunir as evidências do problema;
- Buscar um laudo técnico independente;
- Formalizar a notificação à construtora;
- Acompanhar os prazos legais de garantia;
- Diante da omissão ou recusa da construtora — partir para a ação judicial, com o laudo técnico como prova central.
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Se o problema identificado está dentro da sua unidade, e não em área comum do condomínio, o tratamento jurídico pode ser diferente. Veja o guia completo: Vício Redibitório e Defeitos Ocultos em Imóveis: Guia Completo de Direitos.
Por que o Escritório Costa e Tavares
Disputas envolvendo vício construtivo em condomínio exigem uma atuação que combina conhecimento técnico de Direito Imobiliário e Condominial com a articulação de provas de engenharia — é exatamente essa combinação que sustenta o sucesso de uma ação contra a construtora.
O escritório Costa & Tavares Advogados Associados atua na condução de casos complexos envolvendo condomínios e grandes incorporadoras, desde a elaboração da notificação extrajudicial estratégica até a fase de execução de sentenças indenizatórias, sempre com foco em recuperar para o condomínio o que é de responsabilidade da construtora, evitando que o custo do reparo seja indevidamente repassado aos condôminos.
Entendemos que cada mês de atraso em uma notificação pode significar a perda de um direito de reparação. Por isso, nossa atuação começa pela análise técnica do caso e segue com agilidade até a recuperação efetiva do valor devido.
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Dúvidas?
Quem paga o vício construtivo em um condomínio: a construtora ou os moradores? Quando o defeito é comprovadamente decorrente de falha de projeto ou execução da obra, a responsabilidade é da construtora, que deve arcar com os custos de reparo — não os condôminos via rateio.
Qual o prazo para o condomínio cobrar a construtora por vício construtivo? O Código Civil prevê garantia de 5 anos para solidez e segurança da edificação (Art. 618), e o Código de Defesa do Consumidor prevê 90 dias para reclamar de vícios aparentes após sua constatação, podendo variar conforme o caso.
Qual a diferença entre vício construtivo e falta de manutenção? Vício construtivo decorre de erro de projeto, material ou execução da obra; já a falta de manutenção é responsabilidade do próprio condomínio, que deve realizar manutenção preventiva periódica nas áreas comuns.
O síndico pode ser responsabilizado por não agir diante de um vício construtivo? Sim. Como representante legal do condomínio, o síndico tem o dever de agir diante de defeitos em áreas comuns; a omissão pode gerar responsabilização perante os condôminos.
Vamos conversar?
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
