Os deveres do síndico, sua função e responsabilidade

O Síndico é o representante legal de um condomínio, que, após eleito para um mandato, passa a se apresentar como o seu administrador. A função do síndico é primordial para que o condomínio possa praticar os atos necessários à sua manutenção diária.

O Código Civil traz de forma sucinta, mas direta, quais são os deveres do síndico, bem como os seus direitos.

No presente texto vamos fazer um apanhado geral de tudo que se relaciona com o cargo de síndico, sua função, direitos e deveres, levando em conta o que dispõe a nossa legislação.

Quem pode ser síndico? O síndico precisa ser morador do condomínio?

O Código Civil determina que o síndico poderá ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Vale destacar que a convenção de um condomínio poderá limitar a sindicância à pessoa do condômino, o que não é proibido por lei.

Qualquer pessoa pode ser um síndico profissional?

Síndico profissional não é uma profissão que exige conclusão em curso técnico ou faculdade, isso faz com que qualquer pessoa possa ser síndico profissional.

Contudo, dada a complexidade da administração de um condomínio, o ideal é que sempre se escolha por um síndico, profissional ou não, que tenha o mínimo de conhecimento da administração, do Código Civil e da convenção e regimento interno.

Qual é o valor do salário de um síndico e quem deve pagá-lo?

A remuneração do síndico deve vir disposta na convenção, ou então ser estipulada via assembleia de eleição do próprio síndico.

Os casos mais comuns envolvem isenção da taxa condominial, ou um valor a ser fixado via assembleia de condôminos.

Quais são os deveres do síndico?

O art. 1.348 do Código Civil enumera as principais funções ou deveres do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Esse rol de funções é exemplificativo, podendo a convenção dispor de outras atribuições específicas do síndico, considerando particularidades do próprio condomínio.

Vamos explicar cada um dos deveres do síndico com mais detalhes a seguir, acompanhe!

I – convocar a assembléia dos condôminos;

Compete ao síndico redigir e publicar o edital de convocação das assembleias (ordinária e extraordinária) do condomínio.

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Ao ser eleito, o síndico é investido em um mandato que a assembleia lhe confere para ser o representante legal do condomínio, como se fosse um sócio administrador de uma empresa. Isso quer dizer que o síndico é o responsável por gerir a conta do condomínio junto ao banco, assim como é ele o responsável por responder os processos em nome do condomínio.

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Na qualidade de administrador, o síndico deve prestar contas aos condôminos, e essa prestação de contas não diz respeito apenas aos números da gestão condominial, mas também a fatos que impactam diretamente no interesse e administração do condomínio, como processos judiciais, processos administrativos na Prefeitura, Receita Federal, etc.

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

A convenção é a primeira lei do condomínio, o regimento interno gere o convívio social e as assembleias são soberanas em suas decisões. Cabe ao síndico exigir que os condôminos respeitem as regras da convenção e do regimento interno, para um convívio harmônico, bem como as determinações da assembleia. Inclusive, pode fazer uso de advertências, multas e processos para que as disposições e decisões sejam cumpridas.

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Por ser representante legal do condomínio, cabe ao síndico o dever de cuidar das partes comuns, determinando todas as medidas de conservação e manutenção para que o bem comum fique à disposição dos condôminos. Também é o síndico o responsável por contratar, cobrar e exigir que os prestadores de serviços cumpram com os contratos firmados junto ao condomínio.

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

Sempre que o síndico for adquirir algo para o condomínio ou contratar um prestador de serviços, deverá apresentar orçamentos para a assembleia decidir pelo melhor para o condomínio.

Em assembleia geral ordinária, o síndico deverá apresentar a dotação orçamentária do ano seguinte com a disposição do valor da taxa condominial, levando em conta as despesas ordinárias, a ser aprovada pela assembleia.

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Os inadimplentes devem ser cobrados de forma administrativa e judicialmente. O síndico poderá, no caso da cobrança, terceirizar isso para uma administradora, um escritório de advocacia e também uma garantidora.

Como o síndico é responsável por fazer cumprir as regras da convenção, do regimento e as decisões da assembleia (inciso IV), ele também é o responsável por penalizar aqueles que incorrem em descumprimento dessas normas do condomínio.

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

A prestação de contas do síndico deve se dar na assembleia geral ordinária que ocorre anualmente no condomínio. O síndico também deverá permitir acesso aos condôminos aos documentos contábeis do condomínio sempre que solicitado.

Dar acesso é permitir a visualização dos livros na administração, já as cópias podem ser requeridas, desde que o condômino arque com o custo. Porém, não é indicado entregar livro contábil ao condômino para análise fora da administração.

IX – realizar o seguro da edificação.

Todo condomínio deve ter um seguro para cobrir danos e prejuízos. Como se trata de uma disposição contida no Código Civil, a contratação do seguro é obrigatória.

Quais são os poderes do síndico?

O síndico, ao ser eleito, recebe dos condôminos uma “procuração” para agir em nome do condomínio. Os seus poderes são aqueles constantes no Código Civil e na Convenção de Condomínio.

Ao receber a “procuração”, um dos deveres do síndico é prestar contas para os demais condôminos, situação que deve ocorrer anualmente na assembleia ordinária, ou sempre que for exigido em qualquer assembleia extraordinária.

E ele poderá ser responsabilizado pessoalmente por qualquer excesso praticado ou pela omissão na tomada de medidas.

O que o síndico não pode fazer?

Na prática, como se trata de uma relação de particulares, o síndico poderá fazer tudo aquilo que a lei não proíba.

Responsabilidade do síndico: civil, criminal e sobre prestação de contas

Sempre que o síndico praticar algo em nome do condomínio que extrapole seus poderes, ou sempre que for omisso no seu dever, poderá ser responsabilizado pessoalmente pelos danos causados ao condomínio.

A título de exemplo, o dever de prestar contas é anual, ou sempre que a assembleia exigir. Não sendo aprovadas as contas, deve ir à justiça prestá-las, sob pena de ser obrigado por ação de exigir contas proposta pelo condomínio.

Responsabilidade do síndico com obras e reformas

Inicialmente o síndico é responsável por contratar as obras e reformas necessárias aprovadas em assembleia. Poderá responder por omissão na não contratação ou na fiscalização do cumprimento do contrato, pois este é seu dever, nos termos do inciso V, do art. 1.348 do Código Civil.

Caso a obra seja de caráter urgente, poderá contratar, e posteriormente prestar contas e esclarecimentos aos condôminos em assembleia.

Se uma obra ou reforma não for aprovada em assembleia, o síndico não poderá contratá-la, sob pena de ser responsabilizado pelo dano financeiro ao condomínio.

Direitos do síndico

Por não ser considerada uma profissão propriamente dita e não haver necessidade de assinatura de carteira, o síndico não tem os benefícios trabalhistas que outras pessoas possuem (férias, 13º, INSS, FGTS). Porém, para contratação de síndico profissional, é possível que isso seja ajustado pelas partes, uma vez que não há proibição na lei.

Outro direito do síndico é a remuneração pelo serviço prestado. O síndico será remunerado na forma da convenção, da disposição em assembleia ou da proposta de síndico profissional aprovada.

O síndico tem o direito também de renunciar ao seu mandato a qualquer momento, não estando obrigado a cumprir todo o tempo em que foi investido pela assembleia. Lembrando que, ao renunciar o cargo, deverá prestar contas de sua gestão.

Conclusão

O exercício do cargo de síndico não é muito simples e exige muito conhecimento técnico e também empatia com condôminos. O condomínio, por ser uma pequena comunidade, apresenta particularidades que envolvem o convívio entre seres humanos e atuar como um mediador faz parte dos deveres do síndico.

O síndico deve ter sempre ao seu lado o Código Civil, a convenção e o regimento interno. Não deve pautar suas decisões em achismos, mas sim no que a lei permite e no que a convenção e o regimento determinam para resolução das questões condominiais.

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Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.