Os contratos de compra e venda são qualificados como contratos bilaterais por impor obrigações às duas partes envolvidas. O comprador deve pagar o preço ajustado no negócio e o vendedor deve entregar a propriedade e posse do bem prometido à venda.
No que tange à obrigação de pagar, o comprador deve entregar a quantia ao devedor ou a quem ele indicar da forma e valor como contratado. Quando o comprador não faz o pagamento, nasce para o credor o direito de cobrar o que lhe é devido, direito este que poderá ou não exercer.
O não exercício do poder de cobrança atrai a aplicação do instituto da prescrição, ou seja, transcorrido certo lapso temporal sem que o credor da obrigação exerça seu direito de cobrança, tem-se por prescrito o direito de ação. Os prazos para exercício deste direito estão enumerado no art. 206 do Código Civil.
Como a prescrição de dívida garantiu propriedade de imóvel à promitente compradora
Em Belo Horizonte uma consumidora foi surpreendida com a penhora de seu imóvel em um processo cujo construtor vendedor era réu e devedor. Para resguardar seu direito à propriedade e posse do bem, se viu obrigada a recorrer ao judiciário.
No caso, a dívida da promessa de compra e venda teve sua última parcela com vencimento em 20 de abril de 2008, mantendo-se a construtora inerte quanto ao seu direito de cobrança. Ao analisar o caso, o i. juízo da 8ª Vara Cível reconheceu a prescrição do débito:
Analisando-se os autos, observa-se que a presente ação foi distribuída em 2.5.2017, para o fim de declaração da prescrição da dívida vencida em 20.4.2008, bem como para obtenção da escritura pública do imóvel.
Lado outro, verifica-se que a Construtora ré alegou em sua defesa, que a prescrição da pretensão de cobrança da dívida não extingue o débito, uma vez que não atinge o direito subjetivo em si mesmo. Por isso, não é possível a outorga da escritura pública, tendo em vista que não há quitação, que tem natureza diversa da prescrição.
No entanto, considerando-se que o vencimento da última parcela da confissão de dívida ocorreu em 20.4.2008 (ID 3383531400 – Pág. 2), tem-se que a pretensão de cobrança do débito prescreveu em 21.4.2013.
Não consta nos autos nenhum fato impeditivo ou suspensivo da prescrição arguida, tendo em vista que a notificação extrajudicial enviada pela Ré à Autora, não foi recebida, por motivo de ausência nas três tentativas, conforme certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos de Belo Horizonte, que embora não tenha sido juntada aos presentes autos, foi colacionada ao ID 3382666463 – Pág. 3 dos autos em apenso nº 042385975.2017.8.13.0024 (embargos de terceiro).Portanto, diante da não entrega da notificação extrajudicial, bem como da ausência de qualquer prática efetiva de cobrança judicial, o prazo prescricional não foi interrompido, operando-se de pleno direito a prescrição da dívida.
Com a declaração da prescrição da dívida, a construtora não só ficou impedida de cobrar a dívida, como também impedida de requerer a rescisão do contrato, e obrigada a outorgar a escritura, conforme destacou o juiz de direito Armando Ghedini Neto:
Assim, considera-se que a notificação extrajudicial é inválida, pois não cumpriu o seu intento.
Portanto, diante da inércia da Ré, que não exerceu o seu direito de cobrança do restante das parcelas vencidas, tampouco notificou validamente a Reconvinda, para rescisão da avença, nos termos da cláusula décima segunda do contrato originário de promessa de compra e venda de imóvel (ID 3382666458 – Pág. 5 e seguintes), tem-se que não se efetivou a rescisão, assim como prescreveu a pretensão de cobrança, o que impõe a improcedência dos pedidos reconvencionais.
Também não caberia qualquer tipo de penhora sob o bem prometido à venda à consumidora, pois com a prescrição e o direito à outorga da escritura, não há que se falar que o bem integra o patrimônio da empresa para responder por dívida sua:
No caso em apreço, além da prescrição da pretensão de cobrança da dívida e da ausência de rescisão válida do contrato, restou incontroversa a posse precária outorgada à Embargante pelo Executado, razão pela qual foi assinada a confissão de dívida.
Conclui-se, nesse sentido, que diante da fundamentação já expendida nesta sentença, estando a dívida prescrita, e, remanescendo o direito potestativo à obtenção da escritura pública, não deve subsistir a penhora do imóvel vendido pelo Executado à Embargante, penhora esta que deve ser desconstituída, impondo-se a procedência dos pedidos elencado nos embargos de terceiro.
Ainda que a consumidora tenha sido vitoriosa em sua demanda, é muito importante destacar que a regularização da propriedade do imóvel é sempre de suma importância para o comprador. Deixar um bem registrado em nome de terceiro é correr o risco de ver ele responder por dívida que não deveria.
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[1] Processo nº 053213-52.2017.8.13.0024

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
Boa tarde. Dr. e no meu caso, que a última prestação do lote venceu em 10/08/2018, no contrato firmado com a imobiliária (não fiz financiamento bancário), a imobiliária entrou com ação contra mim em outubro de 2023, será já não havia prescrito? Ou o prazo é de 10 anos?
Boa tarde Maria Lídia!
A precrição para cobrança de dívida constante de instrumento público ou particular é de 5 anos, conforme determina o art. 206, §5º, I do Código Civil. O prazo para início da prescrição começa a correr a partir do vencimento da última prestação do contrato.
Boa tarde. Gostaria de saber como está a resolução final desse processo, pois estou em uma situação bastante similar. Minha dívida com a Caixa Econômica prescreveu a vários anos, eu tenho a posse, mas a escritura ainda não está no meu nome. Gostaria de saber como ficaria para eu alugar e vender o imóvel.
Em relação a matéria postada, eu encontrei uma outra que me deixou confuso sobre o direito.
Segue abaixo o link da matéria:
https://www.jusbrasil.com.br/artigos/prescricao-para-cobranca-de-divida-nao-extingue-o-debito-decide-stj/533162477
Agradeço previamente a atenção
Ygor,
A prescrição de contratos de financiamento somente se inicia quando do encerramento de todas as prestações do contrato. A contagem do prazo prescricional não é do vencimento da parcela não paga, mas sim do encerramento do contrato.
Sobre a decisão do STJ que você mandou, de fato existem algumas dizendo isso, mas não é nada pacíficado. Recentemente foi proferida outra do STJ dizendo exatamente o contrário.
Boa tarde, Dr. Vinicius!
No meu caso, sequer a matrícula está em nome do comprador.
A dívida prescreveu, não houve a cobrança pela Construtora.
Posso pedir judicialmente a transferência do imóvel para o meu nome?
Há jurisprudência?
Agradeço .
Simone,
Primeiramente você precisa obter a declaração judicial da prescrição para após obter a transferêncai da propriedade pela escritura pública.
Bom dia Dr. Vinicius, pode alegar que as prestações que seriam pagas para a construtora em atraso desde de julho de 2018 a agosto de 2019, pode alegar prescrição ???
Ney,
A prescrição é a perda do direito de ação. Se transcorrido o prazo legal para o exercício regular de cobrança da dívida via processo, o credor perde o direito de propor a ação.
Existem algumas formas de suspender ou interromper a prescrição, e isso deve ser analisado caso a caso.
Caso tenha interesse, podemos verificar o seu caso.