Os contratos de compra e venda são qualificados como contratos bilaterais por impor obrigações às duas partes envolvidas. O comprador deve pagar o preço ajustado no negócio e o vendedor deve entregar a propriedade e posse do bem prometido à venda.

No que tange à obrigação de pagar, o comprador deve entregar a quantia ao devedor ou a quem ele indicar da forma e valor como contratado. Quando o comprador não faz o pagamento, nasce para o credor o direito de cobrar o que lhe é devido, direito este que poderá ou não exercer.

O não exercício do poder de cobrança atrai a aplicação do instituto da prescrição, ou seja, transcorrido certo lapso temporal sem que o credor da obrigação exerça seu direito de cobrança, tem-se por prescrito o direito de ação. Os prazos para exercício deste direito estão enumerado no art. 206 do Código Civil.

Como a prescrição de dívida garantiu propriedade de imóvel à promitente compradora

Em Belo Horizonte uma consumidora foi surpreendida com a penhora de seu imóvel em um processo cujo construtor vendedor era réu e devedor. Para resguardar seu direito à propriedade e posse do bem, se viu obrigada a recorrer ao judiciário.

No caso, a dívida da promessa de compra e venda teve sua última parcela com vencimento em 20 de abril de 2008, mantendo-se a construtora inerte quanto ao seu direito de cobrança. Ao analisar o caso, o i. juízo da 8ª Vara Cível reconheceu a prescrição do débito:

Analisando-se os autos, observa-se que a presente ação foi distribuída em 2.5.2017, para o fim de declaração da prescrição da dívida vencida em 20.4.2008, bem como para obtenção da escritura pública do imóvel.

Lado outro, verifica-se que a Construtora ré alegou em sua defesa, que a prescrição da pretensão de cobrança da dívida não extingue o débito, uma vez que não atinge o direito subjetivo em si mesmo. Por isso, não é possível a outorga da escritura pública, tendo em vista que não há quitação, que tem natureza diversa da prescrição.

No entanto, considerando-se que o vencimento da última parcela da confissão de dívida ocorreu em 20.4.2008 (ID 3383531400 – Pág. 2), tem-se que a pretensão de cobrança do débito prescreveu em 21.4.2013.
Não consta nos autos nenhum fato impeditivo ou suspensivo da prescrição arguida, tendo em vista que a notificação extrajudicial enviada pela Ré à Autora, não foi recebida, por motivo de ausência nas três tentativas, conforme certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos de Belo Horizonte, que embora não tenha sido juntada aos presentes autos, foi colacionada ao ID 3382666463 – Pág. 3 dos autos em apenso nº 042385975.2017.8.13.0024 (embargos de terceiro).

Portanto, diante da não entrega da notificação extrajudicial, bem como da ausência de qualquer prática efetiva de cobrança judicial, o prazo prescricional não foi interrompido, operando-se de pleno direito a prescrição da dívida.

Com a declaração da prescrição da dívida, a construtora não só ficou impedida de cobrar a dívida, como também impedida de requerer a rescisão do contrato, e obrigada a outorgar a escritura, conforme destacou o juiz de direito Armando Ghedini Neto:

Assim, considera-se que a notificação extrajudicial é inválida, pois não cumpriu o seu intento.

Portanto, diante da inércia da Ré, que não exerceu o seu direito de cobrança do restante das parcelas vencidas, tampouco notificou validamente a Reconvinda, para rescisão da avença, nos termos da cláusula décima segunda do contrato originário de promessa de compra e venda de imóvel (ID 3382666458 – Pág. 5 e seguintes), tem-se que não se efetivou a rescisão, assim como prescreveu a pretensão de cobrança, o que impõe a improcedência dos pedidos reconvencionais.

Também não caberia qualquer tipo de penhora sob o bem prometido à venda à consumidora, pois com a prescrição e o direito à outorga da escritura, não há que se falar que o bem integra o patrimônio da empresa para responder por dívida sua:

No caso em apreço, além da prescrição da pretensão de cobrança da dívida e da ausência de rescisão válida do contrato, restou incontroversa a posse precária outorgada à Embargante pelo Executado, razão pela qual foi assinada a confissão de dívida.
Conclui-se, nesse sentido, que diante da fundamentação já expendida nesta sentença, estando a dívida prescrita, e, remanescendo o direito potestativo à obtenção da escritura pública, não deve subsistir a penhora do imóvel vendido pelo Executado à Embargante, penhora esta que deve ser desconstituída, impondo-se a procedência dos pedidos elencado nos embargos de terceiro.

Ainda que a consumidora tenha sido vitoriosa em sua demanda, é muito importante destacar que a regularização da propriedade do imóvel é sempre de suma importância para o comprador. Deixar um bem registrado em nome de terceiro é correr o risco de ver ele responder por dívida que não deveria.

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[1]             Processo nº 053213-52.2017.8.13.0024

Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.