Muitas famílias começam suas vidas morando de favor com os sogros. E isso não é algo depreciativo, muito pelo contrário, é extremamente costumeiro na realidade brasileira.

Nesse cenário de ocupação de terreno dos sogros, é comum vermos famílias investindo na construção de novos imóveis ou na melhoria dos já existentes, até porque as pessoas procuram uma melhor qualidade de vida em casa sempre que possuem recursos para isso.

Nesse tipo de situação, sempre há discussão sobre direitos e deveres dos proprietários e daqueles que arcam com as obras, e é sobre isso que iremos esclarecer no presente texto. Afinal, quais os riscos de construir no terreno da sogra?

Segundo a legislação, a quem pertence a casa construída no terreno da sogra?

O primeiro ponto a destacar é que o nosso ordenamento jurídico, especificamente o Código Civil, diferencia propriedade de posse. A propriedade é o verdadeiro significado de ser dono, que se comprova mediante apresentação da certidão de matrícula do imóvel.

O dono, quem tem a propriedade, detém os direitos de:

• usar,
• gozar,
• fruir,
• dispor, e
• reaver o seu imóvel de quem quer que injustamente detenha a posse.

Já aquele que dispõe da posse detém o controle físico, exercendo, plenamente ou não, alguns dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, fruir, dispor e reaver).

Na prática, o casal que ocupa o terreno da sogra, tem a posse, por exercer o poder de uso do bem. E a(o) sogra(o) tem a propriedade, e não a perde pelo simples fato do imóvel estar ocupado pelo casal.

Portanto, ao construir no terreno da(o) sogra(o), o casal não se torna proprietário da construção, mas passa a ter direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no terreno, como expõe o art. 1.219 do CC:

 

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

O que acontece em caso de separação do casal que construiu a casa?

Caso o casal venha a se divorciar, as construções e benfeitorias realizadas no terreno da(o) sogra(o) são bens partilháveis.

Obviamente que deve-se observar o regime de bens, mas levando em conta a regra geral do regime de comunhão parcial de bens, presume-se o esforço comum do casal na realização das benfeitorias.

Nesse caso, o cônjuge que não for da família tem direito à indenização equivalente a 50% do valor total investido nas benfeitorias.

O que acontece em caso de falecimento do proprietário do terreno?

Em caso de falecimento, os ocupantes do imóvel deverão ser indenizados pelo espólio. Essa regra vale inclusive para o herdeiro que ocupa o bem e realizou as benfeitorias, ou seja, mesmo ele recebendo parte do bem como herança, ele fará jus às indenizações realizadas no imóvel.

Cabe destacar aqui que o espólio e os demais herdeiros deverão também tomar providências quanto à posse, seja mediante a regularização da locação, seja pela regularização de um contrato de comodato.

Direito à casa ou à indenização? E quem deve pagar?

Em regra, ao construir no terreno da(o) sogra(o), o casal detém apenas a posse e não a propriedade. Então, não há que se falar em direito à casa, apenas à indenização. A aquisição da propriedade do bem pelos ocupantes somente será possível:

• via usucapião,
• eventual sucessão única da(o) filha(o) ocupante do bem, ou
• pela compra do bem.

Nos casos de usucapião e de inventário é necessário providenciar o processo ou procedimento administrativo para regularização. No caso da compra e venda, deverá ser lavrada a escritura pública, com seu registro junto ao cartório de registro de imóveis.

E se não houver o consentimento do proprietário?

A forma de interromper uma construção sem consentimento é através de processo judicial. Uma vez construído no terreno alheio, sendo a posse de boa fé, o proprietário deverá indenizar as benfeitorias necessárias e úteis.

Como se precaver para não perder o valor investido?

A melhor forma para se precaver em situações como essa é obter primeiro a anuência na realização das construções e guardar os recibos e notas fiscais.

Ainda que a lei determine que a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa fé se dará pelo valor atual delas, ter as notas e recibos, além das fotos, ajuda a demonstrar de forma inequívoca como o imóvel era antes e como ele ficou após as intervenções.

Decisões interessantes dos tribunais

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DIVÓRCIO – REGIME DE COMUNHÃO PARCIAL DE BENS – PARTILHA – IMÓVEL CONSTRUÍDO EM TERRENO DE TERCEIRO – BENFEITORIA – INDENIZAÇÃO – AÇÃO PRÓPRIA – GUARDA COMPARTILHADA – CABIMENTO – ALIMENTOS – BINÔMIO NECESSIDADE/POSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA – SENTENÇA MANTIDA.

1. No regime de comunhão parcial de bens, comunicam-se apenas os bens que sobrevierem aos companheiros na constância do casamento, presumindo-se a aquisição pelo esforço comum das partes, devendo haver, contudo, prova efetiva dessa aquisição, no período da união, além da inexistência de uma das hipóteses excepcionais legais, na esteira dos artigos 1.658, 1.659 e 1.725 do CC/02.
2. Tratando-se a construção de uma acessão artificial advinda da conduta humana, realizada em terreno de titularidade de terceiro, as benfeitorias aderem à propriedade – superfícies solo cedit -, na forma do art. 1.255, do CC/02.
3. Conquanto seja possível a partilha das benfeitorias realizadas pelo casal, notadamente quando comprovado o esforço comum, ainda que realizadas em terreno de propriedade de terceiro, imprescindível a inclusão do proprietário no polo passivo da demanda, diante da possibilidade de suportar os efeitos da decisão judicial, razão pela qual a pretensão indenizatória da cônjuge virago deverá ser objeto de ação própria.

(…)

7. Recurso desprovido.

EMENTA V.v.: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DIVÓRCIO – IMÓVEL – BENFEITORIAS.

– A partilha das benfeitorias realizadas em imóvel de terceiros independe da prova de propriedade do bem, ocorrendo, neste caso, o fenômeno da acessão, o que garante a meação dos direitos sobre a construção.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.23.136160-1/001, Relator(a): Des.(a) Teresa Cristina da Cunha Peixoto , 8ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 15/01/2024, publicação da súmula em 24/01/2024)

Conclusão

Realizar obras em terreno alheio é algo que requer primeiramente observar qual tipo de posse se tem (de boa ou má fé), além, obviamente, de calcular o investimento que será feito e os riscos envolvidos em investir em um imóvel que não é de sua propriedade.

Como nessas situações se envolvem questões familiares, mais do que nunca a atenção deve ser redobrada, pois em alguns casos isso pode acabar se transformando em motivo de briga familiar.

Se necessita de ajuda, nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito cível, família e sucessões e está apto a lhe auxiliar na prevenção de problemas nesse sentido e para atuar em demandas que envolvam discussão das benfeitorias erguidas ao se construir no terreno da sogra ou de qualquer outro familiar.

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Vinicius Costa

Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.