A venda de imóveis e outros bens durante o procedimento de inventário

A herança é concedida aos herdeiros quando do falecimento, conforme define o princípio de Saisine. Porém, cada inventário tem sua particularidade, uns mais fáceis que os outros, com ou sem testamento, além de outras situações de igual importância e complexidade.

Existem casos em que os herdeiros não possuem meios de arcar com as despesas do inventário, e para isso precisam se desfazer do patrimônio antes da homologação da partilha. Como fazer isso?

Neste texto vamos explicar o procedimento para venda de imóvel de herança, durante o processo de inventário.

Quais são as regras sobre venda de imóvel recebido como herança?

 

Regra geral, um bem não deve ser vendido durante o processo de inventário. O processo de inventário é justamente o procedimento que se faz para transferir os bens objeto da herança para os herdeiros, que, após recebido e registrado o formal de partilha, poderão dispor em nome próprio livremente de seus bens.

Contudo, se a venda de um bem de herança se faz necessário, os principais passos são: 

• Abrir o inventário judicial;
• Requerer autorização judicial de venda com justificativa e concordância de todos os herdeiros; e
• Sendo deferido pelo juízo, será expedido um alvará que autoriza a venda mediante escritura pública com assinatura pelo inventariante.

Concretizada a venda, o inventariante deverá prestar contas de todo o ato no processo. Isso não é difícil, pois basta que ele apresente:

• a escritura de compra e venda; 
• a certidão de matrícula; e
• a comprovação do depósito do valor da venda em uma conta judicial vinculada ao processo de inventário.

Importante destacar que o produto da venda deve ser sempre direcionado a uma conta judicial vinculada ao processo de inventário. A partilha do produto da venda entre os herdeiros é algo não permitido.

 

Precisa da assinatura de todos os herdeiros? E do cônjuge?

 

Sempre será necessária a concordância dos herdeiros e do cônjuge sobrevivente para a venda de bens que ainda não foram partilhados.

No que tange ao cônjuge sobrevivente, temos que destacar o direito real de habitação, que impede a venda e a cobrança de aluguel do cônjuge enquanto vivo. Esse direito é gratuito e oponível a todos os herdeiros.

 

O que fazer se um dos herdeiros não aceitar a venda?

 

É possível que um dos herdeiros se oponha à venda de um bem do espólio, contudo essa discordância deve ser justificada. Regra geral, a oposição está ligada a um possível interesse na aquisição do bem pelo próprio herdeiro e, sendo essa a situação, ele poderá adquirir o bem pelo valor de mercado ou nas mesmas condições de uma proposta externa.

Se não for esse o motivo da oposição, caberá ao magistrado analisar se ela é válida ou não, para então decidir se autoriza a venda. E da decisão caberá recurso.

 

É preciso transferir para os herdeiros antes da venda ou é possível a venda durante o processo de inventário?

 

Neste ponto cabe destacar que o bem é de herança enquanto pendente o processo de inventário. Finalizado o inventário, passa a ser de propriedade particular do(s) herdeiro(s) e meeira(o).

A venda, se feita durante o processo de inventário, não depende de transferência da propriedade para o nome dos herdeiros. Se feita após a extinção do inventário (com homologação da partilha), então deve ser feita a transferência da propriedade para o nome dos herdeiros que depois venderão, em nome próprio, o imóvel para um terceiro.

 

Quais impostos incidem sobre a venda de imóvel de herança?

 

A venda de um imóvel, de herança ou não, sempre será objeto de Imposto sobre Transmissão de Bem Imóvel – ITBI. Trata-se de um imposto de competência Municipal e que deve ser declarado e recolhido pelo comprador. O comprador poderá fazer por conta própria junto à prefeitura, ou contratar um despachante para tal.

Temos que destacar aqui a diferença entre o ITBI e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD:

• O ITBI é para transferência onerosa (com pagamento) do imóvel entre vivos.
• O ITCMD é para hipóteses de doação (gratuita) ou para o caso de transferência por morte (herança).

Vendendo o imóvel durante o inventário ou após, os herdeiros obrigatoriamente pagarão o ITCMD. Mais, o ITCMD não guarda relação com a venda, mas sim com a transmissão da propriedade por doação ou por herança.

 

Cessão de direitos hereditários

 

A cessão de direitos hereditários não transfere propriedade de bem de herança a ninguém. Na verdade, trata-se de um negócio jurídico em que uma pessoa adquire todos os direitos hereditários de uma herança que pertencem a outra pessoa. Essa cessão pode ser onerosa ou gratuita.

 

Cessão de posse

 

Posse não se confunde com propriedade. A cessão de posse não garante propriedade a ninguém, apenas o direito de ocupar um determinado bem ou determinados bens.

Receber a posse de um imóvel não lhe faz dono dele. É necessário buscar maiores informações sobre a titularidade do domínio e, com isso, tomar medidas jurídicas cabíveis para se tornar o legítimo proprietário.

 

Ação de extinção de condomínio entre herdeiros

 

A ação de extinção de condomínio é cabível quando um ou mais herdeiros não possuem interesse em manter a copropriedade de um bem. Na prática, se 3 pessoas são proprietárias de um bem recebido em inventário já extinto por homologação da partilha, elas passam a formar o que chamamos de condomínio voluntário, conforme o art. 1314 do Código Civil.

Como ninguém é obrigado a manter condomínio com outra pessoa, pode-se ser ofertado o direito à aquisição da quota parte. Não havendo interesse na aquisição ou não havendo concordância pela venda coletiva, então a medida cabível é a ação de extinção de condomínio.

O principal objetivo desta ação é levar o bem à venda (por iniciativa particular ou por leilão) para que o produto deste ato seja partilhado entre os coproprietários na exata proporção de cada quinhão.

 

Decisões interessantes dos tribunais

 

DIREITO DAS SUCESSÕES. CONDOMÍNIO TESTAMENTÁRIO FORMADO A PARTIR DE BENS QUE COMPÕEM A LEGÍTIMA. POSSIBILIDADE DE PROPOSITURA DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO ANTES DA PARTILHA DOS BENS. VONTADE DO TESTADOR SOBRE PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONDOMÍNIO RESPEITADA. PRAZO MÁXIMO PREVISTO EM LEI PARA A INDIVISIBILIDADE DE BENS. RECURSO PROVIDO.

1. Por força do princípio da saisine, estabelecido no art. 1.572 do Código Civil de 1916, correspondente ao 1.784 do Código vigente, aberta a sucessão, os bens que compõem a herança são imediatamente transferidos ao patrimônio dos herdeiros.
2. Constando do testamento cláusula estabelecendo condomínio sobre parte dos bens da herança, os herdeiros têm interesse e legitimidade para ajuizar ação declaratória de extinção do condomínio testamentário antes da partilha.
3. Embora, por um lado, seja preciso respeitar a vontade do testador (art. 1.666 do CC de 1916), por outro, o testamento deve estar em conformidade com a lei (art. 1.626 do CC de 1916).
4. Neste caso, apesar de o testamento ter previsto que o condomínio de ações e cotas deveria ser mantido pelo prazo de cinco anos, “prorrogável, sempre, por igual período”, o Judiciário deve aplicar essa cláusula considerando o prazo máximo de cinco anos, visando a adequar a vontade do testador ao art. 630 do CC de 1916.
5. Não é jurídico obrigar os herdeiros a manter condomínio involuntário por prazo superior àquele previsto em lei, com base na indivisibilidade legal dos bens da herança, especialmente se, como no caso, (i) o período referente à cláusula de inalienabilidade prevista pelo testador foi respeitado (cf. cláusula XI do testamento) e (ii) a lei não impõe nenhum óbice à divisão, adjudicação e eventual venda de bens, com a autorização do juiz, antes da partilha.
6. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.467.500/PE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/12/2023, DJe de 23/1/2024.)

 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – INVENTÁRIO JUDICIAL – PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ – AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA VENDA DE VEÍCULO AUTOMOTOR FINANCIADO – POSSIBILIDADE – AUTORIZAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – NECESSIDADE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Alienação de bens pelo inventariante no curso do inventário depende da concordância de todos os herdeiros e de autorização judicial, sob pena de ser declarada nula, tratando-se de medida excepcional, admissível mesmo no caso de haver um único bem inventariado, bem como para o fim de pagamento de débitos tributários (art. 619 do CPC/15).

2. No caso, havendo a concordância dos herdeiros , sendo certa a necessidade de venda do veículo financiado, possível a sua alienação, desde que ocorra a autorização da instituição financeira, em observância aos termos do contrato firmado entre as partes.

3. Recurso parcialmente provido.  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.22.218403-8/001, Relator(a): Des.(a) Teresa Cristina da Cunha Peixoto , 8ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 16/12/2023, publicação da súmula em 19/12/2023)

Conclusão

 

Como destacado, só teremos um bem de herança se ainda for objeto de inventário ou se ainda não foi definitivamente partilhado. Para venda desse bem, deve-se ter um processo de inventário, concordância dos herdeiros e autorização judicial por alvará. E caberá ainda ao inventariante prestar contas do procedimento ao juízo e demais herdeiros.

Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito sucessório e imobiliário apto a lhe auxiliar no procedimento de venda de imóvel de herança ou outros bens, durante o processo de inventário e após.

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