Na edição deste mês do Jornal do Síndico (Edição 360), compartilhamos um alerta fundamental para gestores e moradores sobre a responsabilidade legal por defeitos em edificações e os riscos de perder prazos jurídicos.
Confira a matéria completa assinada pelo nosso sócio-fundador, Dr. Vinícius Henrique de Almeida Costa.
Vícios construtivos: omissão pode custar caro a condomínios
Artigo assinado pelo Dr. Vinícius Henrique de Almeida Costa é publicado na Edição 360 do principal veículo do setor condominial.
A entrega das chaves de um novo empreendimento é um momento de celebração para proprietários e gestores condominiais. No entanto, o início da vida em comunidade frequentemente traz à tona um desafio complexo e que exige atenção imediata: os chamados vícios construtivos. Esses defeitos ou falhas de execução na obra, que podem variar de fissuras superficiais a graves falhas estruturais, representam um risco silencioso. A falta de ação imediata por parte da gestão do condomínio pode resultar em prejuízos financeiros severos e irreversíveis.
De acordo com a legislação brasileira, a responsabilidade pela solidez e segurança da edificação é da construtora ou incorporadora. O Código Civil estabelece um prazo de garantia de 5 anos para que o condomínio exija a reparação de defeitos estruturais e de segurança. Contudo, o grande gargalo enfrentado por muitos síndicos reside na identificação precoce dessas falhas e no cumprimento rigoroso dos prazos legais para reclamação, que mudam drasticamente dependendo da natureza do problema.
Existem dois tipos principais de falhas que demandam estratégias distintas de acompanhamento:
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Vícios aparentes: São aqueles de fácil constatação visual, como vidros trincados, pintura descascada ou portas desalinhadas. Nesses casos, o prazo para reclamação é de 90 dias a partir da entrega efetiva da área afetada.
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Vícios ocultos: São defeitos que não podem ser detectados imediatamente e costumam se manifestar ao longo dos anos, como infiltrações crônicas, vazamentos em tubulações embutidas ou fissuras estruturais. Para estes, o prazo de contagem começa no momento em que o defeito se torna evidente.
A inércia ou a tentativa de resolver esses impasses por meio de conversas informais e promessas verbais com a construtora é um dos erros mais comuns e perigosos. Sem uma notificação formalizada e a devida assessoria jurídica para resguardar os direitos do condomínio, o tempo corre contra a gestão. Caso os prazos expirem sem uma manifestação legal, o condomínio perde o direito de exigir o conserto gratuito, sendo obrigado a ratear os custos das reformas entre os próprios condôminos.
Para blindar o patrimônio coletivo, a recomendação técnica e jurídica é a contratação de uma engenharia diagnóstica logo nos primeiros meses de gestão da nova edificação. Um laudo pericial detalhado serve como prova técnica incontestável. Ele aponta com precisão o que é desgaste natural e o que é falha de execução da construtora.
Com esse documento em mãos, o condomínio ganha robustez para notificar a empresa e, se necessário, ingressar com as medidas judiciais cabíveis para garantir as correções sem ônus para os moradores. O síndico tem o dever legal de zelar pela conservação das áreas comuns. Portanto, agir com agilidade e respaldo profissional não é apenas uma escolha administrativa, é uma obrigação que protege as finanças e a segurança de todos.
Assessoria Jurídica Especializada para Condomínios
Se o seu condomínio enfrenta problemas com prazos de garantia, infiltrações, fissuras ou precisa notificar a construtora de forma técnica e segura, conte com o suporte do nosso escritório.
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
