A desistência de imóveis comprados na planta é mais comum do que parece. Com a instabilidade econômica, mudanças na vida pessoal e atraso nas obras, muitos compradores acabam rompendo o contrato — o que levanta dúvidas importantes para quem administra o condomínio:
Quem é o responsável pela unidade? Como cobrar taxas condominiais? Pode negar acesso a áreas comuns?
Neste artigo, abordamos como síndicos e administradoras devem agir diante dessas situações, com base na legislação vigente e nas boas práticas do setor.
A rescisão contratual não desobriga o comprador das obrigações condominiais
De acordo com o artigo 1.336, I do Código Civil, o condômino — ou seja, o titular da unidade — é obrigado a contribuir com as despesas do condomínio. Em verdade, a taxa condominial é tida como uma obrigação “propter rem”, ou seja, vinculada à coisa, no caso o imóvel, sendo o sujeito passivo da obrigação o seu titular, que poderá ser o comprador, caso tenha registrado a compra ou já tenha tomado posse, ou a construtora, caso ainda não tenha registrado a venda ou tenha se negado a entregar a posse sem justa causa.
Importante:
A rescisão só terá efeito completo após a devida decisão judicial declarando o contrato rescindido ou após as partes formalizarem um termo de distrato para rescindir o contrato de compra e venda.
Síndico pode negar acesso à área comum durante o impasse?
A questão é bem conturbada porque envolve posse e propriedade. Propriedade daquele que tem o registro do imóvel em seu nome e posse daquele que efetivamente ocupa ou detém as chaves do imóvel.
Pode acontecer daquele que detém a propriedade não deter a posse, como no caso de um comprador que registrou sua escritura, mas não recebeu a posse ainda do vendedor.
Para área comum, o síndico não pode proibir o acesso dos dois, porém, quando o assunto é o imóvel apartamento, aí aquele que detém a posse deve tê-la devidamente respeitada, podendo o condomínio responder por eventuais perdas e danos.
Havendo processo, é muito importante para o síndico requerer sempre cópia da decisão judicial com assinatura eletrônica do juiz autorizando a posse do imóvel.
E quando o comprador some e deixa o imóvel abandonado?
Esse cenário é comum quando o comprador desiste da compra antes do término da obra. Aqui, vemos um verdadeiro jogo de empurra entre a construtora e o comprador.
O ideal, nesse caso, é:
- Verificar a matrícula atual do imóvel (via cartório de registro);
- Realizar notificações formais com base nos dados da matrícula;
- Acionar o setor jurídico para cobrança de cotas condominiais e eventual pedido de penhora da unidade.
Jurisprudência pacífica:
Tese Firmada
- a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
- b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da
- transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Administradoras podem mediar o processo com a incorporadora?
As administradoras e os administradores devem sempre zelar pelo melhor para o condomínio. A relação entre incorporadora e comprador é uma relação particular entre eles, e o condomínio não tem gerência, mas também não pode ser prejudicado.
Havendo uma situação litigiosa entre essas partes, os administradores do condomínio podem e devem tentar uma solução amigável para o pagamento das taxas condominiais. Não havendo acordo, a questão deve ser judicializada, pois a inadimplência de um condômino aumenta a responsabilidade de pagamento dos outros.
Saiba mais sobre rescisões de contrato e muito mais.
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
