A função de síndico é primordial para a prática de negócios jurídicos pelo condomínio, pois por lei ele é o seu representante legal. O síndico também tem função interna no condomínio no que tange à resolução de problemas estruturais, manutenções e até resolução de alguns conflitos.

A escolha entre um síndico morador e um síndico profissional é uma das decisões mais importantes para a gestão eficiente de um condomínio.

O síndico será sempre eleito por assembleia e investido no cargo por período que não poderá ser superior a 2 anos, nos termos da lei.

No presente texto abordaremos bastante o assunto síndico com o objetivo de te ajudar a entender tudo sobre esse cargo no condomínio. As diferenças, vantagens e desvantagens de cada tipo de síndico, além de destacar pontos importantes como o que faz um síndico profissional, quando optar por cada modelo e as obrigações legais associadas.

 

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O que faz um síndico?

A principal função do síndico é representar o condomínio. Mas essa não é a única, ele é responsável por sua administração e pelo cumprimento das normas estabelecidas, conforme se infere do art. 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Outros poderes/funções poderão vir dispostos na convenção ou no regimento interno, porém eles nunca poderão conflitar com as disposições do Código Civil.

Diante de tantas funções, fica bem clara a importância do síndico para a gestão condominial, seja ele síndico morador ou profissional. Para mais detalhes sobre os deveres do síndico, consulte o artigo completo: Deveres do síndico.

 

Quem pode ser síndico?

De acordo com o artigo 1.347 do Código Civil brasileiro, a assembleia de condôminos é responsável por eleger um síndico para administrar o condomínio.

O síndico poderá ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, desde que sejam maiores de idade e estejam aptas a exercer as funções atribuídas:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A hipótese de síndico não condômino poderá ser vedada pela convenção de condomínio, que nesse caso deverá ser respeitada pela assembleia. Ressaltamos que essa regra é válida, pois, sobre essa situação específica, o Código Civil permite a faculdade de não ser condômino, mas não obriga que assim seja. Logo, a convenção poderá versar sobre esse assunto.

Outro ponto importante é o fato de que o condômino inadimplente não pode votar nem ser votado, logo, não pode ser síndico.

Por fim, o mandato do síndico tem duração máxima de dois anos, conforme previsto no Código Civil, podendo ser renovado. É essencial que, antes do término desse período, seja convocada uma nova assembleia para eleger ou reeleger o síndico, garantindo a continuidade da administração do condomínio.

 

Qual a diferença de um síndico profissional para um síndico morador?

Juridicamente não existe uma diferença entre eles, pois o cargo/função é o mesmo independentemente de quem ocupa.

O que se vê na prática é apenas uma diferença fática de presença e remuneração. No caso de síndico profissional sempre haverá uma remuneração. O síndico condômino pode ter remuneração, isenção de taxa condominial ou não ter nada disso, a depender da convenção.

Independentemente da escolha, o síndico precisa cumprir suas funções previstas no Código Civil e na convenção do condomínio. Em casos de omissão, ele pode ser destituído pela assembleia. Além disso, o síndico eleito pode renunciar ao cargo caso não queira continuar na função.

 

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Síndico morador x profissional: vantagens e desvantagens

O que observamos é que a vantagem de um tipo de síndico é sempre a desvantagem do outro, e vice versa. 

No caso do síndico morador a maior vantagem relatada é o fato dele sempre estar por perto do condomínio para resolução de problemas. O que não se vê em uma regra geral de síndico profissional.

A presença diária do síndico morador ajuda a resolver de forma mais célere inúmeros problemas diários de um condomínio.

Já a desvantagem é o fato de, muitas vezes, não ter preparo nem conhecimento técnico para lidar com situações cotidianas do condomínio e até a relação com terceiros prestadores de serviço.

Do outro lado esta costuma ser uma vantagem do síndico profissional que, normalmente é mais bem preparado e às vezes está acompanhado de um corpo de profissionais variados para auxiliar no dia a dia dos condomínios.

Além disso, como o síndico profissional não é condômino, há maior imparcialidade na resolução de conflitos internos e na administração.

Por sua vez, a principal desvantagem do síndico profissional geralmente é o custo, que pode incluir salários e honorários. Se for um síndico condômino, pode não haver remuneração ou ser limitada a benefícios como isenção da taxa condominial, por exemplo. 

Contudo, o investimento adicional pela contratação de um síndico profissional é comumente compensado pelo ganho de eficiência na gestão.

Critérios para escolher entre síndico morador e síndico profissional

As assembleias gerais ordinárias são por regra as assembleias responsáveis pela eleição de um síndico. Não existe um critério entre escolher ou não um síndico condômino ou profissional, pois tal situação é totalmente discricionária dos condôminos que vão eleger o síndico.

O que não pode acontecer em hipótese alguma é o condomínio ficar sem um síndico eleito e, na omissão de condôminos, a alternativa mais indicada sempre será contratar um síndico profissional para assumir o cargo e conduzir o condomínio.

Condomínios por si só são complexos de administrar e precisam de pessoas preparadas e aptas a gerenciar essa micro sociedade. Vale destacar que o síndico eleito tem a prerrogativa de renunciar ao seu cargo, assim como a assembleia tem o direito de destituí-lo se houver fundamento para isso.

Em geral, a escolha entre síndico profissional e síndico morador depende de fatores como:

  1. Tamanho do condomínio: condomínios maiores ou com alta complexidade podem exigir maior especialização;
  2. Ausência de candidatos moradores: nesse caso, contratar um síndico profissional é a alternativa mais indicada;
  3. Necessidade de gestão especializada: condomínios com alta rotatividade de prestadores de serviços ou problemas jurídicos recorrentes podem se beneficiar de um síndico profissional.

Quanto custa um síndico profissional?

O síndico profissional tem remuneração variável, que pode incluir salário fixo, percentual sobre a taxa condominial ou honorários específicos por serviços prestados. 

O valor para contratar um síndico profissional varia conforme diversos fatores, como o tamanho e a complexidade do condomínio. 

Os principais elementos que influenciam o valor são:

  • Número de unidades: condomínios com mais apartamentos geralmente demandam maior dedicação;
  • Quantidade de áreas comuns e de lazer: espaços como piscinas, academias e salões de festas aumentam a responsabilidade do síndico, que precisa realizar a manutenção destas áreas;
  • Número de funcionários: a gestão de equipes próprias ou terceirizadas impacta na carga de trabalho;
  • Localização do condomínio: regiões diferentes podem apresentar variações nos custos de serviços;
  • Complexidade da gestão: condomínios com alta inadimplência ou questões jurídicas exigem maior atenção e até o apoio de uma equipe de advogados.

É importante ressaltar que, embora a contratação de um síndico profissional represente um investimento, sua expertise pode resultar em economia a longo prazo, por meio de uma gestão mais eficiente e redução de despesas condominiais desnecessárias.

 

Decisões interessantes dos tribunais

Em relação a este tema, destacamos três decisões interessantes dos tribunais.

Na primeira decisão, analisou-se uma ação de prestação de contas movida por um condomínio contra seu ex-síndico.

No mérito, o Tribunal destacou que, conforme o artigo 550 e seguintes do Código de Processo Civil, todo aquele que administra bens ou interesses alheios tem o dever de prestar contas de sua gestão, detalhando os valores recebidos, sua destinação e as despesas realizadas. Nesse contexto, reconheceu que o condomínio, mesmo sendo um ente despersonalizado, possui legitimidade para exigir do síndico a prestação de contas referente à sua administração.

Assim, a decisão reforça a obrigação legal dos síndicos de prestarem contas de sua gestão e assegura o direito dos condomínios de fiscalizar a atuação de seus administradores, garantindo transparência e responsabilidade na administração condominial.

Veja a ementa da decisão:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONDOMÍNIO. PRELIMINARES. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. MÉRITO. APRESENTAÇÃO DE CONTAS PELO ANTIGO SÍNDICO. – Considera-se devidamente fundamentada a sentença quando o magistrado discorre de forma clara e precisa a sua razão de decidir. – Não se vislumbra cerceamento de defesa quando magistrado, de forma fundamentada e coerente, indefere a produção de prova totalmente desnecessária para a correta análise da lide. – A ação específica para exigir de contas, prevista no artigo 550 e seguintes do Código de Processo Civil, impõe o dever, a todo aquele que gerencie bens e interesses alheios, de prestar contas de sua administração e gestão, discriminando os valores recebidos, a destinação deles, bem como as despesas realizadas. – O condomínio, como ente despersonalizado que representa em juízo a coletividade dos condôminos, tem o direito de exigir do síndico a prestação de contas de sua gestão. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.24.268893-5/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/10/2024, publicação da súmula em 10/10/2024)

 

No segundo caso destacado, o julgamento trouxe importantes considerações sobre aspectos formais e substanciais na administração condominial.

Primeiramente, o Tribunal considerou o entendimento de que irregularidades formais não anulam decisões assembleares se não houver comprovação de prejuízo.

Outro ponto analisado foi a utilização de procuração por integrante da administração para votar na reeleição de subsíndico, situação vedada pela convenção condominial. O TJMG reconheceu a irregularidade, mas entendeu que ela não justificava a nulidade da assembleia, pois a exclusão do voto não alteraria o resultado da eleição.

A decisão também abordou a recusa de candidatura de condômino inadimplente ao cargo de síndico. O Tribunal reafirmou a validade dessa restrição, prevista na convenção do condomínio, mesmo que a inadimplência fosse referente a período anterior à aquisição da unidade. Nesse caso, destacou-se que a relação contratual do novo proprietário com o antigo devedor não era oponível ao condomínio.

Por fim, a alegação de danos morais decorrentes da impossibilidade de candidatura foi rejeitada. O Tribunal concluiu que o simples aborrecimento pela recusa à candidatura não configura dano moral, especialmente na ausência de conduta vexatória ou humilhante por parte da administração condominial.

Veja a ementa da decisão:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA – AUSÊNCIA NA CONVOCAÇÃO – IRRELEVÂNCIA – MANUTENÇÃO DO ORÇAMENTO APROVADO PARA O EXERCÍCIO ANTERIOR – CANDIDATURA A SÍNDICO – IMPEDIMENTO – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – INADIMPLÊNCIA DA UNIDADE CONDOMINIAL – FATO INCONTROVERSO – REELEIÇÃO DE SUBSÍNDICO – UTILIZAÇÃO DE PROCURAÇÃO OUTORGADA POR CONDÔMINO – VEDAÇÃO EM CONVENÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO DECORRENTE DOS ATOS APONTADOS – NULIDADE – DECLARAÇÃO – NÃO CABIMENTO – DANOS MORAIS – INEXISTÊNCIA – INDENIZAÇÃO – NÃO CABIMENTO.

– Não é cabível a declaração de nulidade da assembleia ordinária pela ausência de indicação da previsão orçamentária na convocação para esse ato quando for mantido o mesmo orçamento do exercício anterior, sendo inexistente qualquer prejuízo financeiro aos condôminos em razão dessa omissão.

– Embora seja vedada em Convenção de Condomínio a utilização de procuração outorgada a integrante da administração para representação em Assembleia na qual foi reeleito o mandatário, o qual votou em nome da unidade condominial do mandante, não é cabível a declaração de nulidade dessa reunião ordinária, por tal motivo, quando a exclusão do voto referido não altera o resultado da eleição.

– Diante de previsão em norma condominial quanto à impossibilidade de condômino inadimplente votar e ser votado, não há ilegalidade quanto à recusa de sua candidatura a Síndico, sendo irrelevante o fato de que a inadimplência seja referente a período anterior à aquisição da unidade condominial pelo postulante e que esse débito seja de responsabilidade de terceiro, porque a relação contratual celebrada com este não é oponível ao Condomínio.

– O dano moral, assim compreendido todo o dano extrapatrimonial, não se caracteriza quando há mero aborrecimento em razão da frustração sofrida por condômino pela impossibilidade de candidatar-se a função administrativa no Condomínio, devido à vedação prevista em sua Convenção, pois não se caracteriza como ato ilícito, especialmente diante da inexistência de conduta vexatória e humilhante que violaria os seus direitos inerentes à personalidade. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.20.081671-8/002, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/05/2023, publicação da súmula em 25/05/2023)

 

Já o terceiro caso de destaque tratava da permanência de um síndico no cargo após o término de seu mandato durante a pandemia de Covid-19.

Devido às restrições impostas pelo distanciamento social, o condomínio não pôde realizar a assembleia geral para eleger um novo síndico, o que poderia resultar na ausência de representação legal e administrativa. Diante dessa situação, o condomínio solicitou judicialmente, em caráter de urgência, a expedição de alvará autorizando a continuidade do síndico no cargo até que fosse possível convocar nova assembleia.

O Tribunal reconheceu a excepcionalidade do contexto pandêmico e a impossibilidade temporária de realizar assembleias presenciais. Considerou que não havia conflito de interesses ou resistência entre as partes, caracterizando-se, portanto, uma situação de jurisdição voluntária. Assim, entendeu ser viável a expedição de alvará judicial para manter o síndico no exercício de suas funções, evitando que o condomínio ficasse sem administração efetiva.

Veja a ementa da decisão:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. PERMANÊNCIA DO SÍNDICO NO CARGO. ATÉ NOVA ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE CONFLITO DE INTERESSE. POSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO NO RITO ESCOLHIDO. Neste caso, o Condomínio/autor pretende apenas, como medida de urgência, que se lhe defira a permanência do antigo síndico no cargo, cujo mandato se expirou, por força da impossibilidade temporária de se realizar nova assembleia geral para a eleição de novo síndico. Isto porque as obrigações do Condomínio se vencem em prazo certo e neste período de pandemia não foi possível a realização de nova eleição. Não vislumbro neste relato a ocorrência de lide resistida, ou que exista conflito de interesses. Se o mandato do síndico encerrou-se em meio a pandemia de Covid-19, momento em que foi determinado por ordem estatal o distanciamento social , com impossibilidade de realização de assembleia geral, mostra-se possível o Sindico utilizar-se da jurisdição voluntária, para requerer alvará judicial para permanecer na sindicatura, sob pena de o condomínio ficar acéfalo. (TJMG – Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.21.062474-8/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2022, publicação da súmula em 29/01/2022)

 

Conclusão

Não existe condomínio sem síndico, seja ele condômino ou não. Tanto o síndico morador quanto o síndico profissional têm papéis essenciais para o sucesso da gestão condominial e a decisão deve ser tomada com base nas necessidades específicas do condomínio, sempre priorizando a eficiência e o bem-estar dos condôminos.

É fundamental para a manutenção e prática de atos e negócios jurídicos pelo condomínio que ele esteja devidamente representado por um síndico eleito em assembleia de condôminos.

A assembleia tem o dever de eleger um síndico e o direito de destituí-lo, sempre que houver fundamentos para isso e respeitada a forma prescrita na lei. Por outro lado, o síndico, mesmo após eleito, não está obrigado a se manter na sindicância se assim não quiser.

Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito condominial apto a auxiliar o seu condomínio e também o síndico na condução da administração condominial e tomada de decisões que envolvam questões jurídicas. Deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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