Quem deve pagar as taxas condominiais e como cobrá-las?

A manutenção de um condomínio depende de pagamento de taxas condominiais pelos condôminos. Assim como uma empresa, um condomínio possui despesas mensais fixas (ordinárias) e despesas temporárias (extraordinárias) que precisam ser pagas para evitar problemas à coletividade.

Além disso, vale lembrar que um condomínio é um bem imóvel material, que, por lógica, demanda cuidado e manutenção, logo, é necessário que os condôminos contribuam na sua quota parte.

No presente texto, trataremos sobre taxa ou cota condominial, sua classificação, particularidades e responsabilidades.

O que são as taxas condominiais e para que servem?

 

Taxas condominiais nada mais são do que o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias entre os condôminos.

Primeiramente, temos que entender que o condomínio edilício segue uma regra basilar do condomínio voluntário:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Essa disposição contida no art. 1.315 do Código Civil de 2002 não é nenhuma surpresa para os condomínios edilícios, pois a Lei 4.591/64 (Lei da Incorporação Imobiliária) já previa exatamente a mesma regra para os condomínios edilícios:

Art. 9º (omissis)

(…)

3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

(…)

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

No mesmo sentido, o art. 12:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

No que tange aos condomínios edilícios, o Código Civil de 2002 praticamente replicou as disposições da Lei 4.591/64:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Resta claro então que a taxa de condomínio é obrigatória e sua função é arcar com as despesas condominiais.

 

O que está incluído na taxa de condomínio e como calculá-la‍?

 

As taxas condominiais devem ser divididas em duas: ordinária e extraordinária.

A taxa condominial ordinária é aquela aprovada em assembleia geral ordinária baseada na dotação orçamentária apresentada pelo síndico em exercício. Ela deverá cobrir todos os custos mensais fixos do condomínio como, água e luz coletivas, funcionários do espaço comum, salário do síndico, administrador, conservadoria, dentre outros.

O primeiro momento de fixação da taxa é a assembleia de instalação do condomínio. Posteriormente, ela será objeto de discussão nas demais assembleias ordinárias, momento em que o síndico deverá apresentar a dotação orçamentária do ano seguindo com indicação precisa do valor da taxa condominial.

 

O que é a taxa extra?

 

Taxa extra ou taxa extraordinária é criada por meio de assembleia geral extraordinária ou ordinária com a finalidade de cobrir um custo necessário, urgente ou até mesmo um investimento no empreendimento. Sua principal característica é não estar vinculada a uma obrigação fixa.

Grandes exemplos de criação de taxa extraordinária são para realização de reparos estruturais do condomínio (telhado, fachada, estacionamento), instalação de cobertura de área de garagem, aquisição de mobiliário para academia e salão de festas. 

Por não serem despesas mensais (possuem começo e fim determinados), as taxas extraordinárias são criadas em situações específicas e mediante aprovação de assembleia.

 

Fundo de reserva

 

O fundo de reserva equipara-se a uma poupança feita pelo condomínio. Ele é pago mensalmente pelos condôminos por valor previamente fixado, ou por percentual sobre o valor da taxa condominial vigente.

O fundo de reserva somente poderá ser utilizado conforme determinado pela convenção de condomínio, e em muitos casos depende também de autorização de assembleia.

 

Reajuste da taxa condominial

 

O ideal é que a taxa condominial seja reajustada anualmente na assembleia geral ordinária, pois é nesse momento em que se discute a dotação orçamentária do ano seguinte, que contempla inclusive as correções das despesas mensais do condomínio.

Porém, nada impede que a mesma seja revista em uma assembleia geral extraordinária, desde que se comprove a necessidade e haja aprovação da assembleia, respeitado o quorum para tal assunto.

Quem deve pagar as taxas condominiais

 

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial será sempre do condômino, proprietário ou promitente comprador, conforme determina o Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

 

Art. 1.334 (omissis)

2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Vale ressaltar que a taxa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação vinculada ao próprio imóvel. Eventualmente, se o proprietário, promitente comprador ou qualquer outro responsável pela obrigação não efetuar o pagamento, o imóvel então responderá pela dívida.

 

Cobrança de condomínio no contrato de locação

 

O Código Civil não qualifica o locatário como devedor da taxa condominial, assim como faz com o condômino proprietário ou promitente comprador. Porém, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245) autoriza a transferência da responsabilidade ao locatário:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Neste ponto é importante destacar que a lei obriga ao pagamento das despesas ordinárias. A taxa extraordinária e o fundo de reserva são de responsabilidade do locador:

Art. 22. O locador é obrigado a:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

(…)

g) constituição de fundo de reserva.

 

O que acontece se não pagar a taxa de condomínio?

 

O não pagamento da taxa condominial em tempo e modo definidos pela assembleia enseja primeiramente a incidência de encargos moratórios (multa e juros de mora) nos termos da convenção de condomínio ou da lei (Código Civil).

Não sendo sanada a inadimplência, o condômino poderá ser demandado judicialmente por meio de processo de execução, cobrança ou monitória. Neste caso, além das taxas condominiais e seus encargos moratórios, poderá ainda ser condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Conforme exposto acima, a taxa condominial é uma obrigação propter rem, respondendo o imóvel pelo seu pagamento, caso o condômino não o faça. Neste ponto específico, a Lei 8.009/90 (Lei do Bem de Família) afasta a incidência do benefício da impenhorabilidade de bem de família e torna o imóvel passível de penhora para pagamento do débito:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

 

Limite na taxa de condomínio e cobrança abusiva

 

O limite da cobrança da taxa condominial é o valor fixado, os encargos moratórios legais (conforme convenção ou Código Civil) e a cobrança judicial, caso não se resolva na via administrativa.

Não pode o condomínio expor a pessoa do devedor, colocando-o em situação vexatória em razão da sua inadimplência. Além disso, existem alguns julgados que reconhecem como indevida a proibição aplicada ao condômino de utilizar áreas comuns (piscina, salão de festas, academia) quando estiver inadimplente com a taxa condominial.

Antes de tomar medidas atípicas (que não sejam a cobrança administrativa pessoal e a cobrança judicial) é muito importante que a administração do condomínio consulte um advogado para obter orientações sobre a melhor forma de resolver a questão e quais proibições não poderão ser exercidas.

 

Como resolver a inadimplência no condomínio

 

A inadimplência de um condomínio pode ser resolvida mediante contratação de garantidoras de taxa condominial e a contratação de um escritório de advocacia para cobrança judicial do débito.

 

Decisões interessantes dos tribunais

 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – DÍVIDA CONDOMINIAL – INOVAÇÃO RECURSAL PARCIAL – ACOLHIDA – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR PARCIAL – ACOLHIDA – TESE DE INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO – AFASTAMENTO – LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE DEMONSTRADAS – SENTENÇA MANTIDA.

– As questões não suscitadas e debatidas em primeiro grau não podem ser apreciadas pelo tribunal na esfera de seu conhecimento recursal, pois, se o fizer, ofenderá o princípio do duplo grau de jurisdição.

– O interesse de agir caracteriza-se pelo trinômio necessidade-utilidade-adequação. O meio processual utilizado pelo requerente deve se mostrar adequado à pretensão narrada, sob pena de desconfiguração da referida condição da ação.

– Demonstrado por meio da convenção de condomínio de da ata de assembleia extraordinária a aprovação da cobrança da taxa condominial objeto da execução, não há que se falar em nulidade da pretensão do embargado.

– Constitui exceção da regra de impenhorabilidade do bem de família, a penhora lastreada em taxas condominiais, pelo que, mesmo se o imóvel objeto do financiamento garantido por alienação fiduciária se destinar a constituição de bem de família, a penhora dos direitos creditórios decorrentes do adimplemento parcial do contrato é possível para pagamento de tal débito.

– Recurso do embargante ao qual se nega provimento.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.23.114052-6/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/02/2024, publicação da súmula em 22/02/2024)

 

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
5. Recurso especial provido.

(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)

 

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE.

1.Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/6/2023 e concluso ao gabinete em 4/8/2023.

2.O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.

3.Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos – de titularidade da parte executada – derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia.

4.Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade – que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.

Precedentes.

5.A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.

6.Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1º do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária.

7.Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial.

(REsp n. 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023.)

 

Conclusão

 

As taxas condominiais sustentam um condomínio. A inadimplência de um ou de vários condôminos é repassada aos demais, que precisam cobrir imediatamente o rombo gerado pelos inadimplentes.

A administração deve ficar bastante atenta a essa situação, pois deixar que a inadimplência atinja patamares elevados poderá inviabilizar a manutenção do condomínio.

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