Inadimplência em condomínio: penalidades, direitos dos moradores e estratégias de cobrança

A manutenção e sobrevivência de um condomínio depende do pagamento da taxa condominial, que é obrigação de todo condômino. A taxa condominial pode ser dividida em taxa ordinária e taxa extraordinária, sendo que ambas devem ser aprovadas em assembleia de condomínio.

Ocorre que, muitas pessoas acabam passando por momentos de dificuldade e um dos primeiros a sofrer com a inadimplência é o condomínio.

No presente texto vamos abordar esse assunto delicado referente a inadimplência em condomínio e as consequências para a própria instituição e os demais condôminos.

 

 

Como a inadimplência em condomínio o afeta?

 

As assembleias ordinárias são responsáveis por tratar do orçamento do ano que segue fixando o valor da taxa ordinária, que representa exatamente o valor das despesas ordinárias (fixas mensais do condomínio) dividida pela quantidade de unidades que compõem o empreendimento.

A inadimplência em condomínio afeta diretamente a sua capacidade de pagar estas despesas ordinárias comprometendo as contas e também os demais condôminos, pois dependendo do tamanho da inadimplência, é necessário rever o valor da taxa ordinária para cobrir o desfalque causado pelos inadimplentes.

O mesmo raciocínio se aplica às taxas extraordinárias, pois, havendo inadimplência isso pode implicar diretamente na inadimplência junto a um fornecedor de produtos ou serviços, negativação do nome do condomínio e até processo.

 

Principais consequências da inadimplência para o condomínio

A inadimplência do condômino afeta o orçamento do condomínio e consequentemente os pagamentos das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias.

 

Aumento do valor das taxas condominiais

Dependendo do patamar de inadimplência de um condomínio, para que ele possa honrar com suas obrigações mensais é necessário rever o orçamento de receita e despesas, o que pode impactar em aumento da taxa para que os condôminos adimplentes sustentem o condomínio para os inadimplentes.

 

Dificuldade em realizar investimentos e manutenções

Além do aumento potencial das taxas condominiais, a inadimplência em condomínio compromete a capacidade de realizar melhorias e até manutenções.

Nos termos do Código Civil, é dever do síndico zelar pela conservação das áreas comuns:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

No entanto, quando o condomínio não possui caixa para realização das manutenções, não se pode exigir do síndico a sua realização. O principal vilão é sempre a inadimplência.

Da mesma forma, os investimentos só podem ser feitos mediante existência de caixa. Um caixa defasado ou comprometido pela inadimplência impede o síndico de investir em melhorias e benfeitorias para o condomínio.

A alta inadimplência pode também prejudicar a reputação do condomínio, que pode ter dificuldades em contratar novos serviços e/ou fornecedores.

 

Quais as consequências para quem não paga a taxa de condomínio?

Diante de tantos problemas para o condomínio, é necessário impor algumas restrições àqueles que estiverem com o condomínio atrasado. Por exemplo, o condômino inadimplente pode participar de assembleia mas, segundo o Código Civil, não pode votar:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Em alguns casos, a convenção de condomínio e/ou regimento interno inclusive impede o condômino de se pronunciar em assembleia.

Vale destacar que não é admitido a proibição do condômino de usar partes comuns do empreendimento, como espaço gourmet, piscina, salão de festas e academia, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Portanto, o condômino inadimplente pode usar as áreas comuns.

A segunda e mais importante consequência é responder a um processo judicial de cobrança da taxa condominial, que, inclusive, pode implicar em perda do próprio imóvel ou em penhora de parte do salário.

 

A partir de quanto tempo um morador pode ser considerado inadimplente?

Juridicamente falando, a inadimplência existe a partir do momento em que a obrigação devida não é paga, ou seja, um dia após o vencimento o condômino já pode ser considerado inadimplente.

Porém, cada administração tem uma forma de tratar a inadimplência em seu condomínio, em especial no que tange à propositura de ação.

Para fins de incidência de encargos moratórios e impedimento de direito de voto, a inadimplência de um dia é suficiente.

 

Possíveis sanções

As sanções se limitam a dois pontos bem específicos:

• Impedimento de direito a voto em assembleia;
• Acréscimo de encargos moratórios (juros de mora e multa) no valor da taxa condominial;

 

Deveres do morador inadimplente

O condômino inadimplente permanece obrigado a cumprir os mesmos deveres perante o condomínio que o adimplente. A diferença maior aqui é que, salvo autorização de assembleia, o pagamento da taxa de condomínio atrasada deverá se dar acompanhado dos encargos moratórios, ou seja, além de pagar o principal, ele deve pagar multa e juros moratórios.

 

Direitos do morador inadimplente

O condômino inadimplente tem o direito de não ser exposto nem cobrado publicamente pelo condomínio.

Não pode a administração dar publicidade com nome do devedor, expondo-o ao ridículo perante os demais condôminos.

Ainda, não pode o condômino inadimplente ser cerceado do direito de acesso e uso de áreas comuns simplesmente por estar inadimplente.

Nesse ponto devemos levantar um questionamento: Se o condômino pode ter seu nome negativado e protestado em razão de inadimplência, o que torna público o fato, por que não poderia ser exposto em assembleia? 

 

Condômino inadimplente pode utilizar áreas comuns / de lazer?

Sim. Conforme entendimento do STJ, o condômino inadimplente pode usar áreas comuns, como salão de festas, piscina e espaço gourmet, pois a proibição é considerada ilegal.

 

Síndico pode expor condômino inadimplente?

Nenhum devedor pode ser exposto ao ridículo em ato de cobrança. Existem meios próprios para se fazer uma cobrança e inclusive existe ação própria para discutir débito decorrente de taxa condominial.

A exposição do condômino inadimplente perante os demais condôminos de forma a colocá-lo em uma situação vexatória é passível de indenização por danos morais.

 

 

Como cobrar um condômino inadimplente?

A cobrança do condômino inadimplente deve ser direcionada exclusivamente à pessoa titular da obrigação. O síndico pode realizar a cobrança do taxa condominial atrasada de forma amigável, com lembretes e notificações.

Essa cobrança pode ser através do próprio boleto bancário, contendo informação sobre taxa em aberto. Através de ligação, reunião, notificação e, por fim, processo judicial.

Com um dia de inadimplência em condomínio, já nasce a obrigação de pagar encargos moratórios, já se pode vetar o direito de voto em assembleia e também já pode ser ajuizada uma ação.

Não se pratica o ajuizamento de ação com um dia de inadimplência por questão de bom senso. A praxe mostra que uma negociação extrajudicial anterior infrutífera e a cumulação de taxas em aberto é que dão razão à abertura de um processo.

Caso a dívida persista, o condomínio pode recorrer à cobrança judicial. Esse processo visa a recuperação dos valores devidos e pode, em última instância, comprometer o imóvel do devedor para quitação da dívida.

Os síndicos podem, ainda, terceirizar essa cobrança para administradoras de condomínio e também para garantidoras de taxa condominial, que podem assumir o papel de cobrança e assegurar a receita do condomínio, facilitando a gestão financeira. Estas empresas tratam a questão até de forma mais profissional.

 

‍Quando cabe cobrança / acordo extrajudicial?

Não existe prazo mínimo para ajuizar ação, mas máximo que dá a prescrição. No caso, a administração do condomínio é que vai deliberar com quanto tempo ou quantas taxas de condomínio inadimplentes uma ação será ajuizada.

No caso de empresas como administradoras e garantidoras, elas podem possuir uma política própria de tempo de negociação (cobrança extrajudicial) antes de recorrer à via judicial.

 

Como funciona a cobrança judicial nos condomínios?

A cobrança judicial pelos condomínios se dá por ação de execução ou por ação de cobrança, a depender da documentação que o condomínio possui.

Vale um destaque aqui para o fato de que dívidas decorrentes do próprio imóvel (condomínio, IPTU e financiamento) são exceção à regra do bem de família, logo, se não houver pagamento pelo devedor, o próprio bem é que vai responder pela dívida, conforme a Lei 8.009/1990:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

 

Decisões interessantes dos tribunais

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que moradores inadimplentes não podem ser proibidos de utilizar as áreas comuns de um condomínio. 

Esse entendimento se baseia no princípio de que as áreas coletivas, como piscinas, salões de festas e academias, são parte integrante da propriedade, assegurando direitos que vão além das obrigações financeiras.

O STJ destacou que a convenção de condomínio e o Código Civil definem que as áreas comuns são um direito de todos os condôminos, independentemente da adimplência. A aplicação de sanções aos condôminos inadimplentes deve se restringir a multas e à proibição de voto em assembleias, mas impedir o acesso às áreas comuns violaria o direito de propriedade e a função social da moradia.

Portanto, embora a inadimplência em condomínio autorize o síndico a adotar medidas de cobrança e sanções financeiras para assegurar o pagamento das taxas, ele não pode cercear o uso das áreas coletivas pelo condômino inadimplente. 

Essa interpretação visa garantir um equilíbrio entre os direitos e deveres dos condôminos, preservando o ambiente comunitário. Para mais informações, consulte a decisão completa do STJ.

 

 

Conclusão

A inadimplência de vários condôminos pode comprometer a manutenção de um condomínio como um todo. É muito importante que o administrador do condomínio consiga controlar a inadimplência para que o condomínio e os demais condôminos não sejam prejudicados.

Uma boa alternativa para evitar problemas como esse é contar com uma empresa garantidora de taxa condominial. Também é importante que o condomínio esteja assessorado por um escritório de advocacia para uma cobrança efetiva na esfera judicial.

Caso seu condomínio esteja passando por problemas financeiros decorrentes de inadimplência, nosso escritório poderá lhe auxiliar na condução dos processos de cobrança. Deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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