Como os brasileiros não possuem o costume de partilhar os seus bens via testamento para os herdeiros, a regra que acaba sendo aplicada é a partilha igualitária entre os sucessores, formando o que conhecemos como condomínio voluntário.

Mas o que realmente significa esse condomínio entre herdeiros? E como ele chega ao fim? Neste artigo traremos as respostas a tais questionamentos comuns e falaremos sobre a decisão Superior Tribunal de Justiça que firmou entendimento de que a extinção do condomínio entre herdeiros não depende do registro de formal de partilha.

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O que é o condomínio entre herdeiros?

 

Nos termos do Código Civil (CC) a herança é deferida aos herdeiros logo após o falecimento, formando-se um condomínio entre os herdeiros, conforme se infere da redação dos artigos 1.784 e 1.791:

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

O condomínio significa que os herdeiros são coproprietários daqueles bens, pelo menos até que haja a efetiva partilha e fique definido, então, o que caberá a cada um – momento em que poderá haver ou não a extinção do condomínio entre herdeiros.

Apesar do que diz o artigo 1.784 citado acima, na prática a propriedade em si não se transmite logo após o falecimento, pois é necessário passar por todo o processo de inventário (judicial ou extrajudicial) para enfim proceder com o registro do formal de partilha ou escritura pública de inventário para transferência da propriedade do falecido para os herdeiros (artigo 1.245, CC) .

Com a formação do condomínio, surgem sempre as divergências com relação à utilização do bem de forma exclusiva – e a possibilidade de fixação de aluguel em processo de inventário – além da possibilidade/necessidade de venda, situações que invariavelmente levam os herdeiros a um litígio judicial para extinção do condomínio.

O que é necessário para a extinção de condomínio entre herdeiros?

 

Aí é que entra a grande questão: se o bem não é de propriedade dos herdeiros em razão do não registro do formal de partilha ou da escritura pública de inventário, como e quando proceder com a extinção do condomínio?

A partir do momento em que a partilha é homologada pela justiça, ou assinada a escritura pública de inventário, o condomínio sucessório (art. 1.791, CC) dá lugar ao condomínio voluntário (art. 1.314, CC).

No condomínio voluntário, o direito de usar, gozar, fruir e dispor do bem pertence aos proprietários, diferentemente do que ocorre no caso do condomínio sucessório. Aqui, esses direitos inicialmente pertencem ao espólio, que é também o responsável direto pela proteção da propriedade.

Constituído o condomínio voluntário, nenhum dos proprietários está obrigado a manter esse condomínio com o demais, podendo então ofertar a aquisição de sua quota parte para os outros condôminos, e no caso de não haver concordância, caberá discutir a extinção do condomínio através de uma ação própria.

A consequência de uma ação de extinção de condomínio é a venda do imóvel como um todo a uma terceira pessoa, caso nenhum dos coproprietários tenha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do bem. Extingue-se a propriedade e cada herdeiro levanta o valor que lhe cabe com base na fração ideal que possui do imóvel.

Esta situação de extinção de condomínio não se aplica à possibilidade de venda de bens durante o curso do inventário que precede de concordância de todos os herdeiros e autorização judicial, contudo ela serve para auxiliar na resolução de problemas ligados à impossibilidade de registro do título translativo por falta de recursos ou de documentos e também nas hipóteses em que o ocupante (coproprietário) se recusa a pagar aluguel aos demais pelo uso exclusivo do bem.

A extinção de condomínio entre herdeiros depende de registro do formal de partilha?

 

Em que pese o entendimento de alguns tribunais de que o registro do formal ou da escritura é exigência legal para se poder extinguir o condomínio entre os herdeiros, recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça diz que não.

No julgamento do Recurso Especial 1.813.862-SP, a ministra Nancy Andrighi destaca que:

“há a transferência de propriedade imediata do todo intitulado herança aos herdeiros em virtude do princípio da saisine e, após a partilha, estabelece-se desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha.”

Após, conclui que o registro do formal ou da escritura não é condição essencial para o ajuizamento da ação de extinção de condomínio entre herdeiros:

“Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que, como se viu, foi transferida aos herdeiros em razão da saisine”.

Conclusão

 

A extinção de condomínio é uma medida cabível para resolução de uma copropriedade entre herdeiros conflituosa.

Questões que envolvem relações familiares e herança são sempre delicadas, pois com a dor da perda, tudo fica mais difícil. Por isso, o ideal é sempre buscar orientação jurídica para que o processo seja feito da melhor forma possível.

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