Como os brasileiros não possuem o costume de partilhar os seus bens via testamento para os herdeiros, a regra que acaba sendo aplicada é a partilha igualitária entre os sucessores, formando o que conhecemos como condomínio voluntário.
Mas o que realmente significa esse condomínio entre herdeiros? E como ele chega ao fim? Neste artigo traremos as respostas a tais questionamentos comuns e falaremos sobre a decisão Superior Tribunal de Justiça que firmou entendimento de que a extinção do condomínio entre herdeiros não depende do registro de formal de partilha.
![[CT] Banner Newsletter- Costa & Tavares Advogados Associados](https://costaetavaresadv.com.br/wp-content/uploads/2024/07/CT-Banner-Newsletter.jpg)
O que é o condomínio entre herdeiros?
Nos termos do Código Civil (CC) a herança é deferida aos herdeiros logo após o falecimento, formando-se um condomínio entre os herdeiros, conforme se infere da redação dos artigos 1.784 e 1.791:
Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.
Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.
O condomínio significa que os herdeiros são coproprietários daqueles bens, pelo menos até que haja a efetiva partilha e fique definido, então, o que caberá a cada um – momento em que poderá haver ou não a extinção do condomínio entre herdeiros.
Apesar do que diz o artigo 1.784 citado acima, na prática a propriedade em si não se transmite logo após o falecimento, pois é necessário passar por todo o processo de inventário (judicial ou extrajudicial) para enfim proceder com o registro do formal de partilha ou escritura pública de inventário para transferência da propriedade do falecido para os herdeiros (artigo 1.245, CC) .
Com a formação do condomínio, surgem sempre as divergências com relação à utilização do bem de forma exclusiva – e a possibilidade de fixação de aluguel em processo de inventário – além da possibilidade/necessidade de venda, situações que invariavelmente levam os herdeiros a um litígio judicial para extinção do condomínio.
O que é necessário para a extinção de condomínio entre herdeiros?
Aí é que entra a grande questão: se o bem não é de propriedade dos herdeiros em razão do não registro do formal de partilha ou da escritura pública de inventário, como e quando proceder com a extinção do condomínio?
A partir do momento em que a partilha é homologada pela justiça, ou assinada a escritura pública de inventário, o condomínio sucessório (art. 1.791, CC) dá lugar ao condomínio voluntário (art. 1.314, CC).
No condomínio voluntário, o direito de usar, gozar, fruir e dispor do bem pertence aos proprietários, diferentemente do que ocorre no caso do condomínio sucessório. Aqui, esses direitos inicialmente pertencem ao espólio, que é também o responsável direto pela proteção da propriedade.
Constituído o condomínio voluntário, nenhum dos proprietários está obrigado a manter esse condomínio com o demais, podendo então ofertar a aquisição de sua quota parte para os outros condôminos, e no caso de não haver concordância, caberá discutir a extinção do condomínio através de uma ação própria.
A consequência de uma ação de extinção de condomínio é a venda do imóvel como um todo a uma terceira pessoa, caso nenhum dos coproprietários tenha interesse em exercer o direito de preferência na aquisição do bem. Extingue-se a propriedade e cada herdeiro levanta o valor que lhe cabe com base na fração ideal que possui do imóvel.
Esta situação de extinção de condomínio não se aplica à possibilidade de venda de bens durante o curso do inventário que precede de concordância de todos os herdeiros e autorização judicial, contudo ela serve para auxiliar na resolução de problemas ligados à impossibilidade de registro do título translativo por falta de recursos ou de documentos e também nas hipóteses em que o ocupante (coproprietário) se recusa a pagar aluguel aos demais pelo uso exclusivo do bem.
A extinção de condomínio entre herdeiros depende de registro do formal de partilha?
Em que pese o entendimento de alguns tribunais de que o registro do formal ou da escritura é exigência legal para se poder extinguir o condomínio entre os herdeiros, recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça diz que não.
No julgamento do Recurso Especial 1.813.862-SP, a ministra Nancy Andrighi destaca que:
“há a transferência de propriedade imediata do todo intitulado herança aos herdeiros em virtude do princípio da saisine e, após a partilha, estabelece-se desde logo a copropriedade dos herdeiros sobre as frações ideais daqueles bens insuscetíveis de imediata divisão por ocasião da partilha.”
Após, conclui que o registro do formal ou da escritura não é condição essencial para o ajuizamento da ação de extinção de condomínio entre herdeiros:
“Nessa hipótese, o prévio registro do título translativo no Registro de Imóveis, anotando-se a situação de copropriedade sobre frações ideais entre os herdeiros e não mais a copropriedade sobre o todo indivisível chamado herança, não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles, especialmente porque a finalidade do referido registro é a produção de efeitos em relação a terceiros e a viabilização dos atos de disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que, como se viu, foi transferida aos herdeiros em razão da saisine”.
Conclusão
A extinção de condomínio é uma medida cabível para resolução de uma copropriedade entre herdeiros conflituosa.
Questões que envolvem relações familiares e herança são sempre delicadas, pois com a dor da perda, tudo fica mais difícil. Por isso, o ideal é sempre buscar orientação jurídica para que o processo seja feito da melhor forma possível.
Você pode conversar com um de nossos advogados, é só entrar em contato ou deixar um comentário para respondermos. E se você gostou do nosso conteúdo, não deixe de nos avaliar no Google!
LEIA TAMBÉM:
Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
Bom dia doutor! Gostaria de obter umas informações: imóvel de herança, inventário feito e são 3 irmãos herdeiros. Um deles mora no imóvel sozinho há um ano e o outro também usufrui ocasionalmente do imóvel e eu quero a extinção do condomínio. Se eu entrar com pedido de extinção, devo arcar sozinho com os custos do advogado? Se for a leilão qual herdeiro tem a preferência em arrematar primeiro pelo valor que for a leilão? Muito grato por sua atenção.
Leandro,
O processo de extinção de condomínio é um procedimento litigioso, isso quer dizer que cada um deve arcar com os honorários contratuais de seu advogado. Só não existe esse tipo de processo quando as partes estão de acordo com a venda, ocorrendo assim o procedimento normal com ou sem corretor de imóveis.
Sobre direito de preferência de compra ele se aplica em relação a terceiros. Não existe uma regra específica quando a disputa é interna, valendo nesse caso apenas a preferência para quem pagar o melhor preço.
Boa tarde Doutor
Os herdeiros legais podem participar do processo de leilão?
Ou seja, caso não tenha uma venda amigável entre os herdeiros, pode se comprar o próprio imóvel no leilão como parte do processo de extinção? Grato, Fabiano
Fabiano,
Regra geral é ooportunizado ao herdeiro a preferência na aquisição, pois ele é coproprietário do imóvel.
Dentro do processo, após a avaliação, o herdeiro poderá se manifestar indicando interesse na compra da quota parte dos demais.
Fabiano,
Entendo que sim. Um herdeiro pode adquirir o imóvel pelo valor de avaliação que vai a leilão.
Somos dez herdeiros de um imóvel com 9 kitnet cujo inventário foi feito através de cartório e o imóvel foi avaliado e divido em 10 cotas; como devemos transformar essas cotas para kitnet entre os herdeiros ?
Rogério,
Como se trata em bem indivisível, cada um terá 1/10 de 100% do imóvel. Não é possível fracionar o bem de forma física, mas na propriedade vocês são coproprietários cada um com sua fração ou quota parte da propriedade.
Há um prazo para entrar com a ação de extinção de condomínio? Em algum lugar ví que haveria um prazo de 10 anos.
É um imóvel de herança. Minha mãe faleceu 20/03/2014,a escritura pública de inventário com a partilha amigável do imóvel foi feita em 23/07/2014 e a averbação no registro de imóveis em 30/07/2014. Eu e minha irmã somos co-proprietários em 50% cada um.
Leandro,
Você tem de usar o prazo da usucapião. Se um coproprietário utiliza o imóvel como um todo, sem discussão da posse, se apresenta como dono e ainda fixa ali sua residência sem ter outro imóvel de sua propriedade, ele pode em 5 anos requerer a usucapião. Se deferida a usucapião, o outro proprietário perde a propriedade e consequentemente o direito de pedir a extinção de condomínio.
São 9 herdeiros. O inventário já foi homologado.
2 herdeiros não aceitam a venda de um imóvel pq acham pouco o valor.
Nesse caso, cabe ação de extinção de condomínio?
Grata!
Adalgisa,
Cabe sim. A ação de extinção é para não manter o condomínio. Se há interesse na venda, é porque não há interesse em manutenção do condomínio.
Vale destacar que em caso de ação de extinção de condomínio o imóvel pode ir a leilão, sendo arrematado por preço inferior ao valor venal, o que é pior que uma venda por iniciativa privada.
Nosso escritório atua com esse tipo de demanda e estamos à disposição, caso seja de seu interesse.
Estou em uma ação dessas para extinção do condomínio. Qual é o tempo máximo que esse processo pode durar até o juiz dar a sentença do leilão?
Nuria,
Não tem como precisar isso. Advogado não tem como indicar tempo de processo, pois a maior parte do tempo o processo fica mesmo é no poder judiciário.
Além disso, a duração do processo varia de juízo para juízo e de comarca para comarca.
Infelizmente essa é uma pergunta sem resposta.
Foi feito um formal de partilha com 9 imoveis todos em condominio, eu conseguiria fazer a extinção de condominio de apenas 3 imoveis que estão parados sem utilidade nenhuma sem mexer com os demais
Ao invés da extinção do condomínio
pode haver alteração? São 9 unidades mas 3, pela partilha, pertencerá a um herdeiro. O condomínio instituído durante o inventário pode conter essa alteração?
Neucy,
Condomínio somente se forma a partir da homologação da partilha e quando duas ou mais pessoas passam a ser proprietárias de um bem.
Para evitar o condomínio após a partilha, é preciso individualizar bens em favor de cada herdeiro. O herdeiro que recebe um bem de forma solitária, não forma condomínio.
Boa noite!
Sou herdeiro de uma fazenda com outros nove irmãos. Já foi feito o inventário, porém alguns (a minoria quer que a propriedade não seja partilhada, deve permanecer como condomínio, porém eu e outros irmãos não estamos de acordo e queremos a nossa parte. Como proceder nesse caso?
Obrigado!
Silmar,
Na verdade condomínio e partilha são coisas diferentes. Partilha tem relação com inventário, ou seja, se já foi feito inventário o bem já foi partilhado. Após a partilha vocês criam o condomínio voluntário (copropriedade).
No caso de não haver concordância quanto à manutenção do condomínio, você pode ofertar a venda de sua quota parte aos demais condôminos. Não havendo compra, cabe ação de extinção de condomínio.
Nosso escritório atua com esse tipo de demanda e estamos à disposição, caso seja de seu interesse.
Tenho uma area rural onde consta um condomino que possue 16.ooo mts e nao da escri tura.Alem disso registrou uma partilha com mais tres herdeiros
Dessa forma ficou dois condominios .Como co proprietario da area pergunto,quanto tempo pode ficar essa situacao?
Muito bom. Ajudou-me, e muito. Obrigado ao Autor. Será devidamente referenciado.
Bom dia! Fizemos inventário, de imóveis, onde eram 5 irmãos, desses 5 um era meu paí, foi feito o primeiro inventário da minha Avó, dividimos a parte do meu pai, para ,4 filhas, foi expedito o formal, porém ainda não registrarmos, tem uns 10 anos, no decorrer desse tempo, morreram mais 3 irmãos do meu pai, restando apenas uma viva. Desses,3 dois não fizeram o inventário devido, o 3 está em processo! Como fica essa situação? Qual prazo para registrar o formal de partilha? Se quisermos vender esse imóvel, e necessário todos os outros herdeiros que faleceram, fazer o formal de partilha?
Sílvia,
Apesar da confusão com os falecimentos, todos precisam ser regularizados com inventário. Não precisa finalizar tudo para vender, mas ao menos abrir o inventário e pedir um alvará para o juiz autorizando a venda do bem.
Não existe prazo para registro do formal de partilha. O ideal é que ele seja registrado logo após a sua expedição, porém nem sempre é isso que acontece.
Mas se todos querem vender mas um não quer vender junto e quer vender a terceiro somente o seu direito de herança como fica? Sendo que quer vender só a parte do terreno e não da casa. Gostaria de entender…
Ana,
A ação de extinção de condomínio depende que apenas um não queira manter mais o condomínio.
Bom dia, eu e meus irmãos temos um terreno que está em condomínio entre nós três, no caso de falecimento de um dos donos, terá que ser feito inventário?
Aguinaldo,
Sempre que houver bens deixados por pessoa falecida deverá ser aberto inventário para transferir o bem aos herdeiros legítimos e legatários.
Boa noite , Dr.
Gostaria de sanar uma dúvida.
Meu pai faleceu há mais de 10 anos e não entramos com inventário porque fizemos acordos entre nós. E um dos apartamentos eu que faço uso dele, e eles tem outros imóveis. Eu que pago o valor integral do condomínio, já que sou eu que faço uso do imóvel. E moro no imóvel há mais de 30 anos. Eu sempre participei das reuniões de condomínio.Só que na última em específico a síndica disse que só poderia participar mediante a uma procuração. Isso se faz mesmo necessário ? Já que sou herdeira e estou quite com o condomínio?
Boa tarde Paula!
O direito a participação é do proprietário ou do promitente comprador. No caso, mesmo sendo herdeira, sem a partilha do bem o imóvel continua sendo de propriedade do seu pai.
Quem tem legitimidade, considerando o falecimento, é o inventariante que representa o espólio dele, ou se o inventariante lhe outorgar procuração para representação.
A melhor situação é regularizar a propriedade do bem.
Boa noite ,moro em um imóvel de herança,já feito inventário,propus que fico com esse imóvel e passo outro imóvel aos outros herdeiros.
A casa que moro está no valor de 480 mil(dividido por seis ,mais um dos meus irmãos me passará sua parte para que fique com a casa que já moro a 23 anos.
Outro 1.900.000 (divido por seis)
Só que uns dos meus irmãos não está aceitando e me ameaçou abrir a extinção de condomínio.Em valores daria pra eu comprar a casa que moro com meu quinhão da outra casa
Como posso agir?
Esse irmão tem interesse de comprar a outra casa mais pelo valor de550 mil sendo que vale 1900.00
Vendemos um sítio no interior e depois da venda que estamos fazendo o inventário . Acontece que uma das herdeiras tem dívida trabalhista . Os outros herdeiros tem que pagar essa dívida também sendo que a dívida está em nome de uma herdeira apenas
Reginaldo,
Na verdade o herdeiro não é obrigado a pagar dívida do falecido, muito menos de outro herdeiro. A questão aí é que o credor trabalhista deve pedir a reserva do quinhão do herdeiro devedor, e por consequência, teria de atingir o produto da venda do bem.
Essas questões são muito processuais, mas respondendo à sua dívida, não há obrigação em pagar essa dívida, mas dependendo da situação processual o pagamento pode ser a melhor forma para evitar maiores problemas com a venda.
Boa noite Dr,
interessante a matéria, estou com um cliente nessa situação,
comprou um imóvel tem quatro anos dos herdeiros e os mesmos não querem fazer o inventário,
e o imóvel não tem matricula, só o debaixo,
a duvida era justamente se poderiam os herdeiros fazer extinção do condomínio
para a abertura de novas matriculas! Não sendo feito a partilha e o inventario!
Márcio,
Essa hipótese de extinção de condomínio cabe para o caso de inventário com partilha homologada, mas não registrada em cartório.
Para os casos que a venda ocorreu sem inventário, talvez a melhor alternativa seja usucapião.
Boa noite ,moro em um imóvel de herança,já feito inventário,propus que fico com esse imóvel e passo outro imóvel aos outros herdeiros.
A casa que moro está no valor de 480 mil(dividido por seis ,mais um dos meus irmãos me passará sua parte para que fique com a casa que já moro a 23 anos.
Outro 1.900.000 (divido por seis)
Só que uns dos meus irmãos não está aceitando e me ameaçou abrir a extinção de condomínio.Em valores daria pra eu comprar a casa que moro com meu quinhão da outra casa
Como posso agir?
Esse irmão tem interesse de comprar a outra casa mais pelo valor de550 mil sendo que vale 1900.00
Boa tarde!
A ação de extinção de condomínio tem essa finalidade de propiciar a um dos condôminos o direito de comprar a parte do outro. Porém “comprar” regra geral é por meio de pagamento em recursos próprios. Pode ocorrer o pagamento mediante a permuta de bens, porém isso depende de acordo entre as partes.
Faz Usocapiao
Márcio, você perguntou se fazemos usucapião? Se for isso, sim, atuamos com esse tipo de demanda.
Você pode entrar em contato conosco pelo whatsapp e falar com Dr. Vinícius.
Qdo na matrícula do imóvel rural,consta Usufruto e depois ,o imóvel dessa matrícula foi atribuído a título de Extinção de condomínio,isso quer dizer oque? O CCIR e o ITR faço em nome de quem?
Uma propriedade rural quando está em regime de condomínio entre 4 filhos. O que fazer para cada um tenha a escritura do sua respectiva gleba. E quando 2 dos filhos se recusa a assinar para se fazer a escritura individual de cada um?
Evaristo,
Primeiro você vai precisar verificar se a gleba total poderá, por lei, ser parcelada em glebas menores. Ressaltando que terreno em zona rural deve ter metragem maior que terreno em zona urbana.
A ação cabível é de extinção de condomínio para desmembramento do terreno.
Numa extinção de condomínio do inventário , posso registrar uma terra rural para mim mesmo tendo uma penhora de parte do imóvel cuja dívida é minha?
Vou ficar com a parte que tem minha penhora que está em nome de todos. Posso fazer o registro e ficar só para mim essa penhora?
participo de um inventario com 12 cotas num total 17 herdeiros já concluído e averbado no registro de imóveis tudo ok acontece que agora foi feito um contrato com uma imobiliária e dois herdeiros se negam a assinar autorização de vendas por motivo irrisórios querem que o valor de sua cota 1/12 seja depositado direto em conta individual sem os descontos da taxa de imobiliária o que pode ser feito para não prejudicar os outros 15 herdeiros .como posso resolver isso. obrigado.
Maria,
Medida é extinção de condomínio, infelizmente.
Somos duas herdeiras de um apartamento. Uma herdeira se recusa a pagar a despesa de condominio eca outra nao tem como pagar todo o condominio. Como resolver a questao até sair o inventario judicial para poder vender o imovel ? Grata
Gostaria de saber um ti meu registrou um contrato de condomínio de uma fazenda do meu avô que faleceu são 5 irmãos uma que assinou e minha mãe casa de união universal com meu pai só que meu pai não assinou este contrato por não concorda cons termos um ti meu registro este contrato sem assinatura do meu pai e meu pai faleceu agora este contrato tem validade sobre eu e meus irmãos por meu pai não ter assinado diz meu ti que registrou o contrato que nos só pode pegar a parte da herança que meu pai tem de direito com minha mãe se o condomínio autorização ele pode fazer isto Este contrato tem valor sobre nos por meu pai não assinou podemos cancelar este contrato
Qdo na matrícula do imóvel rural,consta Usufruto e depois ,o imóvel dessa matrícula foi atribuído a título de Extinção de condomínio,isso quer dizer oque? O CCIR e o ITR faço em nome de quem?
Marlene,
Usufruto e condomínio são institutos diferentes. Usufruto é uma cláusula que se institui na matrícula que garante a alguém usar e fruir do imóvel. Ela não representa transferência de propriedade.
Condomínio é quando duas ou mais pessoas possuem a propriedade comum de um bem indivisível.