Como realizar uma obra em apartamento dentro da lei: guia jurídico

A compra de um imóvel é a realização de um sonho para muitas pessoas e famílias. Junto com a compra, vem a vontade de realizar obras para deixar o imóvel personalizado de acordo com o interesse e gosto da pessoa. Além disso, com o passar dos anos, a vontade de renovar os ambientes também sempre aparece.

Acontece que, obras em apartamentos precisam ser realizadas com cautela, pois nem toda intervenção é possível, dependendo do tipo construtivo do empreendimento. Além disso, é preciso ter todo acompanhamento técnico para garantir a conformidade da obra.

Neste texto vamos abordar como deve ser a realização de uma obra em apartamento, analisando as normas, os aspectos condominiais e a conformidade com a legislação.

Quais as normas para realizar uma obra em apartamento?

 

A primeira coisa a se observar é o que diz o Código Civil, Convenção de Condomínio e Regimento Interno acerca da realização de obras nos apartamentos.

No que tange ao Código Civil, a questão mais importante é que a obra não represente risco à salubridade, segurança e sossego dos demais condôminos.

Os três elementos citados acima serão destrinchados na convenção e no regimento interno. 

Dentro da convenção veremos o que é permitido e o que não é permitido no que tange à realização de uma obra em apartamento, e no regimento interno veremos todos os procedimentos que devem ser adotados pelo condômino para a realização de sua obra dentro do condomínio e os cuidados com as áreas comuns.

 

NBR 16.280 da ABNT

 

Apesar das Normas da ABNT não serem consideradas regras como a lei, a convenção e o regimento, ainda assim o condômino não pode desconsiderar o que ali encontra-se disposto, pois são normas voltadas exclusivamente para situações construtivas.

Especificamente no que tange à NBR 16.280 da ABNT – Reforma em edificações, ela tem como finalidade estabelecer etapas de obras de reformas, listando os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma de apartamento, unidade ou prédio.

Cabe ao proprietário de unidade autônoma de condomínio:

• Antes do início da obra de reforma: encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.
• Durante as obras de reforma: diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.
• Após as obras de reforma: atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. 

No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14.037.

Lei do silêncio

 

Dentro da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno haverão disposições acerca do horário em que será permitida a realização de uma obra em apartamento. Regra geral, o horário de obra em prédio coincide com os horários em que a lei do silêncio estabelece a possibilidade de gerar mais ruídos.

Importante, contudo, destacar que no caso dos condomínios comerciais, a regra se inverte, sendo permitido a realização de obras nas unidades no horário noturno.

 

Regras para obras devem estar previstas na convenção e regimento interno do condomínio?

 

Geralmente as permissões, proibições e regras para realização de obras em condomínios estarão dispostas na convenção e no regimento interno. Encontraremos nestes documentos disposições acerca de:

• Proibições de retirada de parede;
• Obrigação de apresentação de projetos;
• Horário de realização de obras;
• Acondicionamento e retirada de entulhos, dentre outras regras.

Eventualmente, se não houver disposição sobre o assunto na convenção ou no regimento, então a assembleia de condomínio poderá deliberar sobre as regras de obra em apartamento ou outro tipo de unidade.

 

É necessária autorização para realizar obra em apartamento?

 

O condômino não precisa de autorização do condomínio para realizar obras na sua unidade, porém é obrigado a apresentar documentação que dê validade e legalidade à obra, bem como permitir que a administração faça a conferência dos documentos e fiscalização da obra, caso haja algum indício de irregularidade.

Pode haver em alguns casos a exigência, por parte da convenção, de que a obra em apartamento seja comunicada previamente à administração do condomínio. Nesta oportunidade o condômino deve também apresentar toda documentação da obra.

 

O que é ART e RRT? Quais obras necessitam de ART e RRT?

 

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é o documento quando o profissional responsável atua como engenheiro e o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é o documento quando o profissional responsável atua como arquiteto. 

Ambos visam garantir a responsabilidade técnica pela obra e são necessários para assegurar que ela seja realizada conforme as normas técnicas e de segurança.

De acordo com a NBR 16.280, o síndico tem o direito de exigir a apresentação de um laudo técnico, como a ART ou o RRT, para obras e reparos que possam comprometer a estrutura do edifício.

Algumas situações que requerem essa documentação são:

• Ampliação de ambientes, como cozinhas americanas;
• Abertura ou fechamento de vãos;
• Modificações nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias (como reposicionamento de chuveiros, tomadas e torneiras, instalação de banheiras e ar-condicionado);
• Substituição de revestimentos em pisos, paredes e tetos.

 

A construtora/incorporadora precisa aprovar a obra?

 

Para a construção do edifício, as obras das construtoras devem sempre ser aprovadas pela municipalidade. Antes de iniciar uma obra, a construtora deve obter o alvará de construção. Sempre que buscar alguma alteração construtiva, deverá também buscar aprovação da alteração do projeto junto à prefeitura.

Uma obra sem alvará está sujeita a embargos, multas e até demolição, se necessário. Uma obra aprovada, mas alterada sem aprovação está sujeita a não ter o habite-se liberado.

Uma vez que o apartamento é entregue, de acordo com a NBR 16.280, qualquer modificação em um imóvel que possa afetar ou comprometer a segurança da construção ou das áreas ao seu redor deve ser submetida à revisão da construtora/incorporadora e do projetista, antes que expire o prazo decadencial (que marca o fim da garantia).

Dentro deste prazo, os construtores são responsáveis por reparar os vícios construtivos aparentes e ocultos que estejam cobertos pela garantia contratual ou dentro da garantia legal.

Após este prazo, exige-se laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e autorização expressa do proprietário para realização de tais modificações, mas a construtora/incorporadora não precisa mais ser consultada.

 

Quais são as responsabilidades dos proprietários, inquilinos e síndicos em uma reforma de apartamento?

 

O proprietário e o inquilino são responsáveis pela regularidade da obra em apartamento, pela condução de sua execução e eventuais danos causados ao condomínio e demais condôminos.

Os síndicos somente poderão ser responsabilizados quando se omitirem no dever de fiscalizar possíveis irregularidades nas obras. 

Vale destacar aqui que as convenções costumam impor como dever do condômino permitir acesso à sua unidade pelo síndico ou um preposto para verificação de irregularidades. 

Se o síndico se omite quanto ao seu dever de fiscalizar, atrai para si a responsabilidade. 

Se o condômino ou inquilino impede a administração de fiscalizar, atrai para si toda a responsabilidade por danos causados por sua obra.

 

Em caso de irregularidades na obra, como o síndico deve agir?

 

Sempre que houver irregularidade na obra em apartamento o síndico deve tomar medidas junto ao condômino para regularização e não havendo qualquer medida por parte do condômino, deve então o síndico promover a ação judicial cabível em nome do condomínio.

 

Quais são os documentos necessários para fazer uma obra?

 

O condômino deverá apresentar ao síndico ou à administração do condomínio os projetos realizados por profissional devidamente habilitado (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva ART/RRT.

 

Decisões interessantes dos tribunais

 

Em um recurso julgado pelo TJMG, foi comprovado que uma das partes realizou obras no imóvel sem seguir as orientações do manual do proprietário. Em virtude disso, e por não haver contestação das provas, a decisão ordenou que as obras realizadas em desacordo fossem corrigidas de acordo com o manual.

Veja a ementa da decisão:

EMENTA: APELAÇÕES PRINCIPAL E ADESIVA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO – RECONVENÇÃO – AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS – DANOS MORAIS- ART. 373 DO CPC – ATO DE TERCEIRO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, o cumprimento da ordem judicial em antecipação de tutela não conduz à perda do objeto da demanda ou a falta de interesse processual, necessário o julgamento do mérito. 2. Havendo prova cabal da realização de obras em inobservância às orientações lançadas no manual de proprietário, sem insurgência recursal da ré, o pedido inicial deve ser acolhido. 3. O condomínio não responde pelos danos sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino em suas áreas comuns. 3. Sendo a ação principal e a reconvenção feitos autônomos, os respectivos resultados devem ser considerados para efeito de fixação de verba honorária advocatícia de sucumbência – Precedente do STJ. 4. Homologar o pedido de desistência do recurso formulado pela ré/reconvinte e dar provimento ao recurso para julgar procedente o pedido inicial, invertendo o ônus da sucumbência e rejeitar o pedido reconvencional, condenando a apelada nos termos do art. 90 do CPC, suspensa a exigibilidade  (TJMG – Apelação Cível 1.0000.16.067361-2/007, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia, 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2021, publicação da súmula em 05/08/2021)

Conclusão

 

A realização de intervenções no apartamento, seja mediante obra seja por simples melhoramento do já existente, requer atenção do condômino para a regularidade do procedimento e também para respeitar a salubridade, sossego e segurança dos demais condôminos.

Sempre que for realizar algum tipo de intervenção na sua unidade, consulte primeiramente um engenheiro ou arquiteto, compreenda o procedimento burocrático para a realização da obra em apartamento e também as regras do condomínio para realização de obras, se for o caso. Se a obra for realizada na vigência do prazo de garantia da unidade, consulte a engenharia da construtora.

A gestão condominial é uma tarefa complexa que envolve diversas responsabilidades, desde a administração financeira até a manutenção e obras. 

A parceria entre condomínios e advogados especializados é essencial para garantir que todas as atividades, incluindo reformas e obras em apartamentos, sejam realizadas conforme a legislação vigente e as normas internas do empreendimento. 

Se você está enfrentando desafios em uma reforma, nosso escritório está aqui para ajudar. Oferecemos orientação especializada para tornar este momento mais tranquilo e sem estresse. Basta deixar seu comentário abaixo ou entrar em contato.

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