Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador deverá vistoriar seu imóvel e assinar um termo de entrega das chaves. No mesmo sentido, ao rescindir um contrato de locação, o locatário também deverá assinar um documento referente à entrega das chaves.
Esse documento, ainda que em situações completamente diferentes, é de suma importância para definir obrigações e direitos para as partes envolvidas na relação contratual.
No presente texto explicaremos como funciona e quais as consequências jurídicas geradas com a assinatura do termo de entrega das chaves tanto na compra e venda quanto na locação.
O que é a entrega de chaves?
A entrega das chaves nada mais é do que a transmissão da posse de um bem a outra pessoa em razão de uma relação contratual.
No caso da compra e venda, a entrega das chaves significa a transmissão da posse do imóvel do vendedor para o comprador. No caso da locação, a entrega das chaves significa a devolução da posse do imóvel do inquilino para o locador ou seu representante legal (administradora).
O que é o termo de entrega de chaves?
O termo de entrega das chaves é um documento assinado pelas partes em que se atesta a data da entrega das chaves ao proprietário de direito.
Esse documento não possui qualquer formalidade legal de texto, bastando apenas que conste, de forma correta:
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- O bem;
- Quem está entregando as chaves;
- Quem está recebendo as chaves; e
- A data da entrega.
Vale destacar que não se trata de um contrato em espécie regulado pela lei, mas um negócio jurídico capaz de gerar efeitos.
Qual a importância e para que serve o termo de entrega de chaves?
Aqui precisamos dividir a relação contratual a que estará vinculado o termo de entrega das chaves.
Em se tratando de contrato de compra e venda ele é importante para caracterizar a entrega do imóvel pelo vendedor ao comprador. A partir dessa assinatura, o comprador passa a ser responsável pela guarda e conservação do bem, assim como pelo pagamento das obrigações vinculadas ao mesmo (IPTU e taxas condominiais, por exemplo).
No caso do contrato de locação, o termo de entrega das chaves é de suma importância para caracterizar o momento em que cessa a obrigação do locatário quanto ao pagamento da locação. A partir do momento que as chaves são entregues, o locatário não é mais obrigado a pagar o aluguel.
Contudo, o termo de entrega das chaves não exime o locatário de reembolsar prejuízos no imóvel.
O que deve ter no termo de entrega de chaves?
Como não existe uma regra específica, e também não há menção explícita na Lei do Inquilinato, o termo pode ser livremente elaborado por qualquer um. Para que a documentação esteja juridicamente válida, indica-se que contenha as seguintes informações:
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- Nome das partes envolvidas;
- Informações sobre a relação contratual (locação ou compra e venda);
- Dados e condições do imovel (assim como eventuais ressalvas);
- Data do recebimento/entrega das chaves.
Além disso, as partes contratantes podem exigir alguns documentos para que o processo de venda ou locação seja finalizado, como:
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- Contrato de locação ou de compra e venda;
- Vistoria das condições do imóvel, contendo laudo e imagens;
- Documentação dos envolvidos.
Documentos e comprovantes necessários
As chaves devem sempre ser entregues às partes envolvidas no contrato. Eventualmente, se alguém quiser se fazer representar por terceiro, então a outra parte deverá exigir uma procuração com fim específico para o ato (recebimento/entrega das chaves).
O melhor cenário é que a procuração seja pública lavrada em cartório de notas.
Quais as diferenças na entrega das chaves no aluguel e na compra de imóveis (novos e usados)?
Quando falamos de entrega das chaves oriunda de um contrato de compra e venda, essa representa a efetivação da cláusula de transferência da posse. Conforme ressaltado acima, essa transferência da posse tem como finalidade repassar ao comprador os direitos inerentes à posse (usar, fruir, guardar e conservar o bem), bem como os deveres de arcar com as despesas do bem (condomínio, IPTU, reparos necessários).
Já na relação de locação o termo de entrega das chaves é na verdade o encerramento das obrigações do locatário para com o locador exclusivamente no que tange aos aluguéis e acessórios.
O termo põe fim às obrigações contratuais principais da locação, mas não exonera o locatário de arcar com as despesas decorrentes de reparos no imóvel após a vistoria.
O que são as ressalvas no termo de entrega de chaves?
Ressalvas em um termo de entrega de chaves referem-se a observações ou condições que o comprador ou locador faz ao receber o imóvel, indicando problemas ou pendências que precisam ser resolvidas pelo vendedor, construtor ou locatário. Essas ressalvas são importantes para documentar quaisquer defeitos ou inconsistências encontradas no imóvel no momento da entrega, assegurando que essas questões sejam formalmente reconhecidas e tratadas.
As ressalvas para compra e venda estão relacionadas especificamente a vícios construtivos do imóvel. No caso de vistoriar o bem identificando vícios aparentes, o comprador deve ressalvar a existência dos mesmos e deixar claro que a entrega das chaves não significa renúncia ao direito de discutir os vícios identificados.
Na locação, a ressalva deve ser relacionada à obrigação do locatário de arcar com os aluguéis e acessórios até a data da entrega das chaves (inclusive o proporcional), bem como a reparar os custos de eventuais reparos necessários no imóvel após a vistoria final.
As ressalvas devem constar no termo de entrega de chaves, que precisa ser assinado por ambas as partes, garantindo um acordo sobre as condições do imóvel no momento da entrega e a responsabilidade pela resolução das pendências.
Como proceder após a assinatura do termo de entrega de chaves?
Com a assinatura do termo o comprador deverá exercer de imediato a posse, inclusive procedendo com a troca das fechaduras. Deverá também comunicar ao síndico que tomou posse do bem para responder, a partir dessa data, pelo pagamento das taxas e despesas condominiais.
O locatário deverá guardar o termo consigo para, quando do recebimento do acerto final da cobrança conferir se os valores estão de acordo com a data efetiva da entrega.
Na locação, a imobiliária ou o proprietário podem recusar o recebimento das chaves?
É comum verificar reclamações de abusos cometidos por imobiliárias e locadores, neste contexto, que se recusam a aceitar a devolução das chaves do imóvel que foi locado, alegando a necessidade de reparos que devem ser realizados pelo locatário.
Enquanto as chaves estiverem em posse do locatário, ele continua responsável pelo pagamento do aluguel, já que o contrato de locação ainda está em vigor e, por isso, se o locatário deseja rescindir o contrato, ele deve entregar as chaves.
Caso haja recusa no recebimento das chaves, ele pode recorrer à ação de depósito ou consignação das chaves em juízo, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Ainda, a aceitação das chaves também não pode ser condicionada à aprovação da vistoria final. As chaves devem ser aceitas e, posteriormente, o locador deve buscar a reparação necessária.
O que é pago na entrega das chaves?
Isso depende muito da relação contratual existente. Como são contratos firmados entre particulares, e alguns contratos são vinculados à relação de consumo (compra e venda com construtor na planta), as partes deverão observar o que está disposto a título de obrigações vinculadas à entrega das chaves.
Na locação: pode ser cobrado aluguel após a entrega das chaves?
Não! Conforme entendimento já pacificado em nossos tribunais, após a entrega das chaves, ou seu depósito em juízo, encerra a relação contratual da locação no que tange à obrigação de pagar o aluguel e os encargos acessórios.
Apesar de não poder ser cobrado aluguel após a entrega das chaves, caso o locador entenda que existam débitos pendentes no contrato de locação ou que o imóvel não esteja nas condições acordadas, deve primeiro buscar uma solução extrajudicial, notificando o locatário para que realize os reparos.
Somente se isso não acontecer é que é permitido ao locador utilizar da via judicial, sob pena do locatário se responsabilizar pelos custos arcados pelo locador e pela ação judicial competente.
Na compra e venda: quem paga o condomínio até a entrega?
Até a entrega das chaves a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do vendedor, tanto pessoa física como pessoa jurídica (construtor).
Decisões interessantes dos tribunais
No primeiro caso, uma ação de despejo foi movida contra um locatário que estava sendo cobrado por aluguéis não pagos. Durante o processo, o locatário devolveu as chaves do imóvel, que já estava desocupado.
A decisão destaca que a devolução das chaves é um direito do locatário e que o locador não pode recusar a aceitação das chaves devido a pendências contratuais. As obrigações do locatário cessam com a devolução oficial das chaves, e ele deve reparar quaisquer danos causados ao imóvel antes do momento que o entregou de volta.
Veja a ementa da decisão:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DEVOLUÇÃO DAS CHAVES NO CURSO DA LIDE – IMÓVEL JÁ DESOCUPADO – DESPEJO PREJUDICADO – RECUSA INJUSTA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES – DIREITO POTESTATIVO DO LOCATÁRIO – ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDOS ATÉ DEPÓSITO DAS CHAVES EM JUÍZO – VISTORIA FINAL – REPAROS A CARGO DO LOCATÁRIO – DEVER DE RESSARCIMENTO.
– Se as chaves já foram entregues pelo locatário, fica prejudicado o pedido de desocupação do imóvel. – A devolução das chaves é direito potestativo do locatário, não podendo ser recusada pelo locador sob o fundamento de existirem pendências contratuais, como pagamento de multa ou obrigação de reforma do imóvel. – As obrigações dos locatários se estendem até a data do depósito das chaves em juízo. – Ao final do contrato de locação, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu (Lei Federal n. 8.245, de 1991, art. 23) ou ressarcir o proprietário pelos danos apurados. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.22.110115-7/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/10/2023, publicação da súmula em 06/11/2023)
Já no segundo caso, a decisão judicial trata de um caso onde um comprador de imóvel foi processado pela construtora por não pagar taxas de condomínio antes de receber as chaves do imóvel.
O tribunal decidiu que o comprador não é responsável por pagar essas taxas antes de receber as chaves, pois ele só deve começar a pagar após ter a posse do imóvel. Portanto, a responsabilidade pela taxa condominial antes da entrega das chaves é da construtora. A sentença original que eximia o comprador de pagar essas taxas foi mantida.
Veja a ementa da decisão:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE – AUSÊNCIA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA VENDEDORA – SENTENÇA MANTIDA
– A responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas do condomínio, no caso de contrato de compra e venda firmado com a construtora, fica adstrita à entrega das chaves, quando se considera a sua imissão na posse do imóvel. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.24.049516-8/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/04/2024, publicação da súmula em 09/04/2024)
Conclusão
O termo de entrega de chaves não é considerado um contrato em espécie, mas é de suma importância para fixar obrigações e direitos em uma relação contratual. Ele pode ser utilizado tanto na compra e venda quanto nas relações locatícias.
Um termo bem elaborado ajuda a evitar problemas, porém não há qualquer exigência legal quanto ao seu conteúdo, cabendo às partes elaborar da forma como entendem cabível e que atenda a finalidade para a qual ele deverá ser vinculado.
Caso você tenha alguma dúvida sobre o contrato de compra e venda, locação e até mesmo do termo de entrega das chaves, nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito imobiliário para lhe auxiliar.
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.