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Determina o Código Civil, em seu artigo 1.347, que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Regra geral, as convenções de condomínio repetem o dispositivo legal e apenas alteram questões relativas ao prazo do mandato.

Quando a lei afirma que a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio ela diz que os condôminos outorgam a uma pessoa, condômina ou não, física ou jurídica, uma procuração para praticar atos em nome do condomínio. Não existe, neste caso, o instrumento particular de mandato, a famosa procuração que se outorga a um advogado, por exemplo, pois a própria ata de assembleia supre essa situação.

O segundo ponto importante está no tempo. O Código Civil determina que o síndico será investido naquele cargo para desempenho das atividades administrativas por período não superior a dois anos.

A interpretação dessa regra deve ser feita conjuntamente com o que o Código Civil dispõem sobre o contrato de mandato, cabendo destaque para os artigos 653, 656, 661 e 682 que destacamos abaixo:

Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

Art. 682. Cessa o mandato:
(…)
IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Fica claro então que o síndico é o administrador do condomínio tendo recebido os poderes para prática de atos através da assembleia ordinária ou extraordinária de condôminos momento em que resta definido o prazo para o qual ele foi autorizado ao exercício da administração. Contudo, a questão que queremos discutir é: se o mandato do síndico se encerra sem que ele tenha feito assembleia para eleição de novo síndico, quem então é o responsável legal pelo condomínio?

Na teoria, o condomínio que se encontra nesse tipo de situação está sem um administrador legalmente constituído, ou seja, está sem um síndico com os devidos poderes. Pode-se considerar ainda que os atos praticados por ele não são válidos, vez que os poderes que lhe foram outorgados pela assembleia extinguiram com o decurso do prazo.

Existe alguma forma de regularizar isso? Sim, existe e a própria lei determina. Caso o síndico deixe de convocar assembleia, ¼ de condôminos poderá fazer essa convocação, conforme consta do § 1º do artigo 1.350 do Código Civil. Essa assembleia ainda poderá ser convocada em caráter de urgência, sem respeitar o prazo mínimo imposto na convenção, uma vez que a regularização da administração e representação legal do condomínio é de suma importância para os condôminos.

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