Leilão de imóveis: entenda as diferenças entre leilão judicial e extrajudicial e como participar com segurança

Já pensou em investir na compra de imóveis para revenda ou locação? A aquisição de imóveis em leilão pode ser o ponto de partida.

Mas saiba que comprar um imóvel de leilão não é simplesmente investir o dinheiro e retirar a hora que quiser. É preciso ter toda uma organização pré arrematação e também se preparar para situações adversas que podem prolongar um pouco o retorno do capital.

Vamos tratar neste texto um pouco sobre leilão de imóvel e como essa modalidade de investimento é, de fato, muito interessante.

 

 

O que é um leilão de imóveis?

Leilão nada mais é do que uma concorrência pública de venda do imóvel em que o vencedor é aquele que oferta o melhor preço para compra do bem. Ele pode se dar de forma extrajudicial ou judicial.

O leilão será sempre dotado de regras e procedimentos específicos. No caso do leilão judicial, opera-se com base no Código de Processo Civil. Já os leilões extrajudiciais, em sua grande maioria estão vinculados aos contratos de financiamento habitacional regidos pela Lei 9.514/97.

Todo leilão começa com um edital e se encerra com o ato propriamente dito de lances e arrematação.

Leilão judicial x extrajudicial

O que diferencia o leilão judicial do leilão extrajudicial é a existência de um processo judicial contra o proprietário do bem.

O leilão judicial é uma forma de expropriação de bem de um devedor reconhecido em processo judicial. Pode ser uma ação de execução cível, um cumprimento de sentença cível ou trabalhista e também execução fiscal (de cobrança de IPTU, por exemplo).

O leilão extrajudicial cabe uma diferenciação. Existe o leilão obrigatório decorrente da Lei 9.514/97, já citado acima e que dispõe exclusivamente dos bens dados em garantia para contratos de financiamento habitacional. E há também os leilões que são realizados pelos bancos referentes a esses bens imóveis que foram adquiridos pela instituição como forma de pagamento dos débitos de contrato de financiamento habitacional.

Só chegamos à segunda modalidade de leilão extrajudicial depois de ultrapassada a primeira sem que o bem tenha sido arrematado por terceiro.

Presencial ou eletrônico

Durante muito tempo os leilões eram realizados de forma presencial. Alguns ainda são, mas não em sua maioria.

Para leilões eletrônicos de imóveis, o candidato se cadastra na plataforma do leiloeiro, valida seus dados com envio de documentação, tem acesso a documentos do imóvel e pode dar seu lance sem precisar sair de casa ou do trabalho.

Antes de participar de um leilão, é muito importante ler atentamente o edital e seguir a risca todo o procedimento de cadastro necessário para validar seus lances.

 

Quando um imóvel vai a leilão?

Existem várias formas de um imóvel ir a leilão, conforme explicaremos abaixo.

Financiamento habitacional / Alienação fiduciária

Um imóvel de financiamento habitacional com alienação fiduciária vai a leilão sempre que o mutuário deixar de pagar parcelas de seu financiamento.

Não existe uma regra de tempo ou quantidade de parcelas em aberto para o banco iniciar o procedimento de execução.

Os leilões da Lei 9.514/97, que tratam de imóveis financiados dentro do SFI e SFH são parte da segunda etapa do procedimento de execução. Antes de ir a leilão, o banco deve notificar o devedor para purgar a mora (pagar as prestações em aberto) e, em caso de não pagamento do débito pelo mutuário, consolidar a propriedade em seu nome.

Falta de pagamento de condomínio, IPTU

Assim como ocorre na hipótese de leilão decorrente de débito de financiamento habitacional, os débitos de condomínio e IPTU são exceções à regra do bem de família, respondendo então o bem pelo pagamento do débito.

Um ponto importante aqui de diferença é que regra geral os débitos de condomínio e IPTU precisam passar por processo judicial, logo o leilão será sempre judicial.

 

O que acontece quando um imóvel vai a leilão?

Conforme destacado acima, leilão é uma concorrência pública de venda de um bem em que ganha aquele que der o maior ou mais qualificado lance para compra.

Quando um imóvel vai a leilão ele pode ou não ser arrematado por terceiros. No caso de arrematação, o adquirente passa a ser o novo proprietário. Não havendo arrematação, os caminhos são diferentes para procedimentos judiciais e extrajudiciais.

Como é o processo?

No processo judicial funciona da seguinte forma: o credor indica o bem ao juiz e pede a penhora. Após a penhora, tem-se uma avaliação para apurar o valor de mercado. Com a avaliação é requerido o leilão do bem através de um leiloeiro oficial.

Já no procedimento extrajudicial (Lei 9.514/97), o credor após notificar o mutuário para pagar o débito e consolidar a propriedade, publica um edital para leilão do bem. Isso tudo ocorre sem um processo judicial.

O que acontece quando o imóvel não é vendido no leilão?

Caso o imóvel não seja arrematado no leilão judicial, automaticamente ele se mantém como um bem de patrimônio do devedor. Como alternativas para tentar recuperar o crédito, após o leilão o credor pode pedir a adjudicação do bem para si (pegar o bem para amortizar ou liquidar a dívida) ou pode pedir a alienação por iniciativa particular desse bem (ele coloca a venda por conta própria).

Esses procedimentos juntamente com o leilão são as formas de expropriação do bem do devedor. Não há obrigatoriedade de levar o bem a leilão antes de optar por adjudicação ou venda por iniciativa particular.

Já para hipótese de leilão extrajudicial pela Lei 9.514/97, caso o bem não seja arrematado por terceiros, então ele tem sua propriedade transferida em definitivo para o banco como forma de pagamento do débito.

A partir daí o banco pode dispor do bem da forma como lhe interessar.

 

Tem como recuperar um imóvel que foi a leilão? 

A única forma de reaver o bem após o leilão é anulando todo o procedimento.

Tanto no procedimento judicial quanto no extrajudicial o credor deve respeitar o rito disposto na lei (Código de Processo Civil e Lei 9.514/97).

Caso haja alguma falha no procedimento, então não terá sido respeitada a forma prescrita em lei, um dos motivos para se anular um ato jurídico:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

(…)

IV – não revestir a forma prescrita em lei;

Mesmo com leilão designado, se antes de sua realização o devedor tiver recursos para pagar a dívida, ele consegue impedir o procedimento.

 

Direitos do mutuário

O mutuário inadimplente que tem seu contrato em procedimento de execução tem direito de pagar a dívida até a consolidação da propriedade, ou adquirir o bem do banco, pelo valor integral da dívida acrescido das despesas e encargos legais, após a consolidação:

Art. 26 – A. (omissis)

(…)2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. (omissis)

(…)2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Além disso, entre os direitos do mutuário estão a:

• Ser notificado antes da consolidação da propriedade para pagar o débito;
• Ser notificado previamente sobre o leilão;
• Suspensão da execução, em caso de ofensa ao procedimento legal de execução.

Para entender melhor como funciona a notificação obrigatória em leilões de alienação fiduciária, e os direitos do mutuário para suspensão do leilão, acesse nossos artigos sobre os temas.

Se o seu imóvel foi a leilão, você pode ter valores a receber. Saiba mais aqui.

 

Direitos do arrematante

O arrematante, tem direito a obter a propriedade do bem, após o efetivo pagamento do lance, e a ser imitido na posse do imóvel:

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) 

A aplicação do art. 30 da Lei 9.514/97 não é automática. No caso, o arrematante deverá propor uma ação de imissão na posse para essa finalidade.

No caso de leilão judicial, o arrematante pode ser imitido na posse por ordem do juiz da execução, não necessitando obrigatoriamente de propor uma ação de imissão na posse.

 

Vale a pena comprar imóvel de leilão? Oportunidade para compradores 

A aquisição de imóvel em leilão pode ser uma oportunidade interessante para investimento. Porém não é algo muito simples e pode gerar alguns pequenos transtornos no curso do procedimento que atrapalham a tomada da posse ou a revenda.

Antes de começar a participar de um leilão, é altamente indicado buscar um advogado para obter informações sobre o leilão e interpretação do edital.

Se bem planejada, a compra de um imóvel em leilão pode gerar economia e alta rentabilidade na revenda ou locação. Para conhecer mais sobre os cuidados ao arrematar imóveis em leilão, confira nosso artigo sobre dicas para arrematar imóveis com segurança.

 

 

Conclusão

Seja leilão de imóvel judicial ou leilão extrajudicial, ambos podem sim ser uma grande oportunidade de investimento. Cada um com sua particularidade e seu procedimento que, devidamente realizado, evita maiores transtornos aos adquirentes.

A grande vantagem de adquirir um bem em leilão é conseguir pagar um preço abaixo do preço real de mercado do imóvel, o que garante o retorno financeiro interessante quando se fala em revenda ou locação.

O edital do leilão é a grande chave do negócio. Leia atentamente, busque auxílio técnico com um advogado e escolha bem o imóvel que quer arrematar.

Nosso escritório conta com um corpo jurídico especializado em direito imobiliário apto a te ajudar na aquisição de imóveis de leilão. Para saber como, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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