Aplicação de multas condominiais: conheça as regras, limites e os direitos e deveres dos moradores

O condomínio, como uma micro sociedade, precisa de regras de convívio social para impor direitos e deveres aos condôminos. Essas regras de convívio social são importantes para manter a ordem, bom senso e respeito entre os condôminos.

Quando o síndico se depara com o descumprimento de normas e regras de convívio social, ele deve intervir e agir conforme manda a lei do condomínio, aplicando advertências e multas quando necessário.

No presente texto vamos falar um pouco sobre aplicação da multa de condomínio, em especial sobre como isso deve ser feito para evitar nulidades e prejuízos à coletividade.

 

 

Como funciona a multa de condomínio?

 

A aplicação de uma multa condominial pelo síndico é considerada como medida extrema para conter o desrespeito às normas condominiais e regras de convívio.

Regra geral, a convenção de condomínio e o regimento interno vão tratar dos direitos e deveres do condômino, e também da forma como a administração deverá proceder nos casos em que houver descumprimento das normas.

Na ausência de normas específicas na convenção e regimento, o síndico poderá recorrer ao Código Civil, em especial ao que dispõe os artigos 1.336 e 1.337:

 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

 

Quando o condomínio pode multar o morador?

 

Para que o síndico possa aplicar uma multa a um condômino ele deverá seguir os seguintes passos:

• Identificar um ato ou omissão que implique afronta à convenção ou ao regimento interno;
• Identificar o autor (condômino e unidade) do ato ou aquele que se omitiu do dever;
• Produzir prova do ato ou omissão;
• Aplicar, mediante notificação, advertência, se for o caso;
• Aplicar, mediante notificação, multa direta, se a convenção ou o regimento assim determinar.

Caso a administração deixe de observar os pontos acima, a penalidade poderá ser questionada pelo condômino.

 

Comportamento 

 

Existem comportamentos comuns que geram aplicação de advertência e multa de condomínio. Porém, o que deve sempre ser observado pelo síndico é a existência de uma norma condominial ou de convívio que tenha sido efetivamente descumprida.

A título de exemplo, indicamos abaixo algumas situações comuns:

• Crianças brincando em área de estacionamento;
• Obras irregulares nas unidades;
• Dejeto de animais nas áreas comuns;
• Perturbação do sossego como:
  • Som elevado após horário permitido por convenção e regimento;
  • Barulho ou latido recorrente de cachorros e animais domésticos;
• Realização de mudanças fora do horário ou em desacordo com as regras;
• Estacionar veículo em local indevido.

 

Inadimplência (atraso, multa e juros)

 

Aqui é de suma importância salientar que existe uma diferença entre a multa que se aplica em caso de descumprimento de normas condominiais e regras de convívio, das penalidades que se aplicam para hipótese de atraso no pagamento das taxas condominiais.

Ambas possuem um caráter penal ou de sanção, porém sua aplicação é completamente diferente.

Quando falamos de multa por atraso no pagamento da taxa condominial, é dever do síndico observar a convenção de condomínio e o Código Civil no seguinte ponto:

Art. 1.336. (omissis)

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Mesmo que o condômino tenha o dever de pagar as taxas e o não pagamento implique em descumprir uma norma condominial, esta é uma hipótese que possui regramento diferente das demais multas de condomínio que serão aplicadas.

 

Pode aplicar multa de condomínio sem advertência/notificação prévia?

 

É permitido ao síndico a aplicação de multa condominial direta sem aplicação de advertência. Porém, se a convenção do condomínio ou regimento interno exigir uma advertência prévia à aplicação da multa, deverá obrigatoriamente o síndico aplicar a advertência antes da multa.

Caso não haja previsão expressa de advertência, nada impede que o síndico a aplique como uma forma de tentar evitar aumento do conflito com os condôminos. Mas isso não é obrigatório.

 

Caso não, quantas advertências geram multa em condomínio?

 

Regra geral, apenas uma advertência precede a multa, e isso quando a convenção ou regimento determinam que deve obrigatoriamente haver essa advertência.

Vale destacar que não existe no Código Civil uma imposição de advertência nem de sua quantidade. Sendo assim, poderá a assembleia condominial deliberar livremente sobre o assunto, mediante alteração da convenção e do regimento interno.

 

Como os síndicos podem se proteger legalmente ao aplicar multas e advertências?

 

Para aplicação de uma multa de condomínio, o síndico deve seguir os passos citados acima, no tópico “Quando o condomínio pode multar o morador?”. Mas vale destacar, como proteção para o síndico, os seguintes pontos:

• Produção da prova de descumprimento da convenção ou regimento interno;
• Certificar que a notificação da multa fora efetivamente entregue ao infrator;
• Respeitar eventual questionamento administrativo da multa e levá-lo ao conhecimento da assembleia ou conselho, quando for determinado pela convenção.

 

Documentação e provas

 

A prova da infração é anterior à aplicação da multa. Assim como ocorre em todo processo, o síndico pode produzir todas as provas admitidas em direito, cabendo destaque para as seguintes:

• Imagens e vídeos que comprovam o fato;
• Laudos periciais (quando necessário);
• Testemunhas que presenciaram o fato (aqui indica-se até 3).

 

Qual o valor máximo da multa de condomínio?

 

Para valoração da multa condominial, é dever do síndico observar o que dispõe a convenção e o regimento. Normalmente ali se tem o valor base, e em alguns casos hipóteses de majoração em razão de reiteração da conduta ilícita.

Na ausência de disposição, ou quando a situação for considerada excepcional (quantidade de infrações ou tipo de infração), o síndico poderá se socorrer no Código Civil:

Art. 1.336. (omissis)

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Ou seja, o valor máximo que uma multa de condomínio pode assumir depende do tipo de infração cometida pelo condômino. 

Ainda, o valor da multa pode ser considerado abusivo se ultrapassar os limites estabelecidos pela legislação ou pela convenção condominial, ou se for desproporcional ao ato infracional cometido.

 

Como realizar a cobrança da multa de condomínio?

 

A cobrança da multa de condomínio poderá se dar por meio de boleto bancário próprio ou então mediante inclusão de seu valor diretamente no boleto da taxa condominial do mês seguinte à aplicação da multa.

O que temos visto como prática mais comum é incluir no boleto da taxa ordinária do mês seguinte.

 

O pagamento é obrigatório? A dívida prescreve? Quais as consequências da inadimplência?

 

Se a multa de condomínio não for objeto de discussão administrativa ou judicial, o pagamento é obrigatório e devido. Caso o condômino não efetue o pagamento, poderá o condomínio demandar judicialmente.

Assim como qualquer outra dívida, a multa também é passível de prescrição.

O condômino inadimplente com multa pode ser considerado inapto a participar e votar em assembleia de condôminos, conforme dispõe o inciso III do art. 1.335 do CC:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(…)

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Quando o legislador diz “estar quite”, ele não limita quitação exclusivamente às taxas condominiais. Sendo a multa uma obrigação de pagar decorrente da convenção, regimento ou do Código Civil. Se o condômino se torna inadimplente com essa obrigação ele não está quite com o condomínio.

Conclusão

 

As multas de condomínio são penalidades com finalidade coercitiva ou punitiva, visando exclusivamente impedir que o condômino volte a praticar um ato ilícito e contrário à convenção do condomínio e ao regimento interno.

Vale destacar, novamente, que as multas por descumprimento de normas condominiais e regras de convivência são diferentes das multas aplicadas para hipótese de não pagamento das taxas condominiais.

Caso tenha dúvidas quanto ao procedimento para aplicação das multas e na cobrança, nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito condominial apto a ajudar o seu condomínio nessa questão. Deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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