Permuta de imóveis: como funciona e quando vale a pena, entenda os cuidados necessários

A permuta de imóveis é uma modalidade contratual cujas regras são as mesmas da compra e venda, conforme o disposto no Código Civil, artigo 533.

Permuta nada mais é do que uma troca de bens, que comumente ocorre com bens imóveis. É quando se dá um imóvel por outro. Ela ainda pode vir acompanhada por uma complementação com recursos próprios, se aproximando muito de uma compra e venda propriamente dita, ou se tornando efetivamente uma compra e venda a depender do valor da complementação.

Esse tipo de transação é uma alternativa interessante para quem deseja trocar seu imóvel por outro, sem movimentação financeira significativa. Explicaremos no presente texto essa modalidade contratual que ainda é comum, como funciona a permuta de imóveis, suas vantagens, desvantagens, e os cuidados essenciais ao fazê-la.

 

O que é a permuta de imóveis?

Permuta é basicamente a troca de um bem por outro. O Código Civil, apesar de dispor tal relação como um contrato, não explica o que vem a ser uma permuta, e nem precisa, pois o nome do contrato acompanha exatamente o significado do termo.

Há uma permuta quando uma pessoa dá um bem seu (imóvel e/ou veículo, por exemplo), em troca de outro bem (outro imóvel ou outro veículo). Pode haver também uma permuta acrescida de valor (troca de imóveis mais pagamento) – o que chamamos de permuta com torna.

A complementação com recursos próprios por si só não desnatura a permuta, apenas acrescenta uma característica a mais.  Esse tipo de transação pode ocorrer na permuta de imóveis com valores diferentes, como na troca de casa em apartamento, por exemplo.

 

Quais são os bens que permitem o contrato de permuta?

Não há uma limitação específica na lei para quais bens aceitam ou não permuta, nem mesmo uma limitação de que a permuta se dê entre bens da mesma espécie.

Na relação entre particulares se admite tudo aquilo que a lei não proíbe. Portanto, não havendo limitação, pode-se trocar um bem de uma espécie por outro de outra espécie, além de se admitir permuta entre bens de valores diferentes.

Há aqui apenas uma regra a se respeitar, disposta no inciso II do art.533 do Código Civil:

Art. 533 (omissis)

(…)

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

Essa limitação serve para proteger os herdeiros, pois se um pai dá um bem de maior valor a um filho em troca de outro que vale menos, os demais irmãos e o cônjuge ficariam prejudicados. Nesse caso, então, deve haver o consentimento do cônjuge e herdeiros para que a permuta seja plenamente válida.

 

Tipos de permuta de imóveis

Com torna

Torna é a complementação com recursos próprios que se faz, quando a permuta ocorre entre bens de valores diversos. Nesse caso, aquele que está dando o bem de valor menor, deve pagar a complementação em dinheiro, que é a torna.

Há entendimento de que a torna superior a 50% do valor do bem desnatura a permuta entre bens, qualificando um bem como dação em pagamento em relação a outro.

Sem torna

Permuta sem torna ocorre quando ambos os bens trocados entram na operação pelo mesmo valor, sem necessidade de complementação com recursos por qualquer um dos permutantes.

 

Quais são as vantagens de uma permuta de imóveis?

A maior vantagem da permuta de imóveis é não envolver (alto volume de) recursos financeiros, quando se trata de uma troca de imóveis, por exemplo. Ou seja, não há necessidade de movimentação de grandes valores – ou até de nenhum valor, no caso da permuta sem torna – nem busca de financiamento para aquisição de um bem.

Apesar da permuta comportar uma escritura pública, são recolhidos 2 emolumentos, pois a operação representa efetivamente duas transferências entre as partes envolvidas. Por exemplo, o bem X passa de João para Maria e o bem Y passa de Maria para João.

Outro benefício é a possibilidade de personalizar a transação conforme a necessidade das partes, como em casos de permuta de terreno por apartamento, na troca de apartamento por casa ou de construtora que aceita imóvel como parte de pagamento, assim como outras diversas combinações de imóveis e bens.

 

Quais cuidados você deve tomar ao fazer uma permuta de imóveis?

Assim como na compra e venda, é essencial adotar cuidados prévios ao realizar uma permuta de imóveis. Os cuidados iniciais já se dão na fase pré contratual. 

Verificação completa da documentação

Aqui, os permutantes devem fazer toda uma pesquisa documental envolvendo o imóvel e o permutante.

Essa pesquisa é de suma importância para avaliar se o imóvel dado em permuta pode ser transferido a terceiro e se o permutante pode se desfazer desse patrimônio sem prejuízo a terceiro (fraude a credores e fraude à execução).

Dentre os documentos mais importantes destacamos:

• Certidões fiscais (Federal, Estadual e Municipal);
• Certidões processuais (Federal, Estadual e Trabalhista);
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel.

Este último documento é essencial para confirmar se o imóvel está regularizado e que não há impedimentos à sua transferência. Aliás, é fundamental entender a diferença entre escritura e matrícula, como já explicado em artigo próprio.

Todas as certidões importantes para a operação são emitidas via internet, a grande maioria de forma gratuita, excetuando-se certidão de matrícula do imóvel e de casamento/nascimento dos permutantes.

Vale levar os referidos documentos a conhecimento de um advogado especializado ou de sua confiança para conferência.

Avaliação dos imóveis

A avaliação dos bens deve se dar de forma prévia. Porém, por se tratar de permuta, as partes podem convencionar entre si, mesmo que os bens tenham valor diferenciado, se vão se equivaler na operação ou se haverá torna.

É muito importante que a avaliação se dê por profissional devidamente habilitado para isso (engenheiro ou corretor de imóveis). Assim, a avaliação dos imóveis garante que os valores estão de acordo com o mercado, para que a troca seja justa ou, em uma permuta de imóveis com valores diferentes, o valor seja complementado em dinheiro.

Consultoria jurídica

Assim como na operação de compra e venda, a permuta também indica a necessidade de atuação de um advogado, seja para análise dos documentos pré-contratuais, seja para elaboração ou conferência da minuta de permuta.

Um advogado especializado pode verificar se todos os aspectos legais estão cobertos, evitando fraudes e garantindo uma transação segura.

 

Prováveis custos

Na permuta de imóveis, os permutantes terão de arcar basicamente com as mesmas custas de uma compra e venda:

• Escritura pública (para o caso de bem imóvel);
• ITBI (para o caso de bem imóvel);
• Registro da escritura pública (para o caso de bem imóvel);
• Emissão de certidões (matrícula, casamento/nascimento);

No caso de veículos, os permutantes terão de reconhecer firma no CRLV, pagar as taxas do Departamento de Trânsito e eventual vistoria, se for o caso.

Na hipótese de a negociação ter sido intermediada por alguém, pode haver também a necessidade de pagamento da comissão do corretor de imóveis.

No caso de uma permuta direto com o proprietário, é possível economizar com taxas de intermediários, tornando o processo ainda mais acessível.

Vale por fim destacar que o inciso I do art. 533 do Código Civil sugere a possibilidade de rateio das despesas entre as partes:

Art. 533. (omissis)

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;

 

 

Conclusão

A permuta é uma alternativa interessante para quem busca trocar um bem sem ter o interesse de investir mais valor. É ainda uma operação utilizada de forma comum no mercado, em especial no de bens imóveis.

Apesar de ser uma modalidade contratual, a permuta de imóveis se assemelha muito à compra e venda e exige dos permutantes atenção pré contratual e pós contratual idêntica a de um comprador ou vendedor.

Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito civil e contratos aptos a te auxiliar em uma operação de permuta e também de compra e venda. Deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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