A Lei 8.245/91, conhecida popularmente como Lei do Inquilinato, é a responsável por regulamentar e ditar as regras dos contratos de locação de âmbito residencial e comercial. Obviamente que, como qualquer outra lei, ela não é capaz de regulamentar todas as situações da vida que envolvem um contrato de locação, e, para isso, se aplica, por analogia, regras de outras legislações e também princípios contratuais e constitucionais. E foi justamente isso que aconteceu em um processo no estado de São Paulo que determinou o despejo de um inquilino por comportamento antissocial.
Ao observarmos as disposições da Lei do Inquilinato, vemos que ela é voltada mais para a relação contratual propriamente dita, ou seja, como o contrato deve ser disposto e como as partes devem se comportar. Há, sim, direitos e deveres do locador e do locatário nos artigos 22 e 23 da referida lei, mas nada que trate especificamente de comportamento antissocial.
Neste artigo vamos explicar as hipóteses nas quais um inquilino pode ser despejado, se o comportamento antissocial é uma delas, o que é o que caracteriza o inquilino antissocial e quais medidas o condomínio pode tomar na prática.
Em que situações o inquilino pode ser despejado?
A situação mais comum que enseja o despejo de um inquilino é a falta de pagamento da locação. Esta é a maior responsável pelas incontáveis ações de despejo em nossos tribunais.
Também podemos computar como hipótese de despejo a venda do imóvel para terceiros sem a desocupação após a notificação pelo novo adquirente. Não renovação/constituição de garantia locatícia, além do descumprimento de cláusulas contratuais diversas.
Situação mais nova, mas também cabível é o comportamento antissocial do inquilino. Esse comportamento denunciado pela administração implica em descumprimento de normas (o que gera multa/dano ao proprietário) e descumprimento do contrato de locação.
O que é considerado um comportamento antissocial?
A ideia de comportamento antissocial vem mais precisamente do Código Civil, em seu Capítulo VII, que trata do condomínio edilício, conforme se infere do artigo 1.337 e seu parágrafo único:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Tem-se por comportamento antissocial aquele que não condiz com os costumes e as boas maneiras da sociedade ou do condomínio, que foge da socialidade, da humanização do direito de vivência social e da eticidade. Reiterado é aquele comportamento que se repete, seja pela mesma infração seja por outros tipos de infração.
A vida em condomínio é complicada, é complexa e os direitos de um condômino vão até onde começam os direitos do outro condômino. Porém, as suas obrigações são as mesmas e respeito à lei, convenção e regimento interno é o mínimo que se espera para um convívio harmonioso.
Para aqueles condôminos que acham que o condomínio é seu quintal de lazer e que regras são feitas para serem desrespeitadas, a primeira consequência de sua conduta é a advertência que pode evoluir para aplicação de multa. As multas, previstas na convenção ou no regimento, podem ser majoradas conforme o comportamento e conforme a reiteração, majoradas por força da convenção, do regimento ou até mesmo da lei, conforme artigo 1.337, do Código Civil acima citado.
Despejo do inquilino antissocial
No caso do processo nº 1003154-24.2020.8.26.0223 (veja íntegra do acórdão), que tramita na 3ª Vara Cível da Comarca de Guarujá/SP, o magistrado, em ação de despejo ajuizada pelo proprietário, utilizou como fundamento para declarar o despejo do inquilino, seu reiterado comportamento antissocial perante o condomínio e os demais condôminos, bem como o risco do proprietário da unidade ser penalizado com pagamento de multas de valores elevados em razão do comportamento de seu inquilino.
Não é, como ressaltado, uma regra para rescisão do contrato de locação se observarmos exclusivamente o que dispõe a Lei do Inquilinato, que inclusive proíbe a concessão de despejo liminarmente por falta de pagamento, se o contrato contar com a presença de garantia. A construção do julgado passou por uma análise mais ampla da situação e também de peso entre os direitos individuais e coletivos.
Portanto, de modo geral, o condomínio não pode exigir a rescisão do contrato de locação porque ele não é parte nessa relação. Na prática, o síndico pode aplicar as penalidades e deve notificar o proprietário, tanto do fato quanto da multa aplicada, pois ele também é responsável pelo pagamento. No entanto, diante do caso em Guarujá, a hipótese de rescisão do contrato de locação e despejo passou a ser vista além das cláusulas de um contrato de locação.
Se a conduta do morador é reiterada, o condomínio pode, ainda, majorar multa em assembleia e notificar o proprietário para que tome medidas contra o inquilino antissocial.
Vale ressaltar ainda que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu também a responsabilidade solidária do proprietário pelo pagamento de multas decorrentes de descumprimento de normas condominiais pelo inquilino.
O proprietário locador pode ser expulso do condomínio?
Se a multa não é a solução, seria a exclusão uma solução? O assunto é polêmico e não tem nenhuma posição bem definida. Alguns reconhecem o direito do condomínio pedir a exclusão do condômino antissocial, outros reconhecem que não cabe.
Nós acreditamos que o condomínio, por deliberação da assembleia e quórum qualificado, pode decidir pela exclusão do condômino via processo judicial, nunca pelo uso da força bruta própria.
Uma demanda dessa implica em restrição do direito de uso da propriedade privada, mas é uma restrição que se impõe por questão de princípios, devendo ser preservado sempre o melhor interesse da coletividade. O condômino excluído pode não se enquadrar nas regras de um condomínio, o que não quer dizer que não possa se enquadrar nas regras de outro, por isso é que a exclusão daquela micro sociedade é algo que entendemos cabível em respeito à coletividade.
Conclusão
A questão não é simples nem pacificada, mas deve ser, sim, discutida. A colaboração e principalmente o respeito ao próximo são de suma importância para sobrevivência e qualidade de vida de todos os que convivem em condomínios – e na sociedade em geral.
Se você está passando por dificuldades parecidas com as discutidas aqui em seu condomínio e precisa de ajuda, entre em contato conosco para que possamos avaliar o seu caso.
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Formado pela Universidade Fumec de Belo Horizonte/MG, pós-graduado em Direito de Família e Sucessões, especialista em Direito Imobiliário. Advogado e sócio do escritório Costa e Tavares Advogados Associados. Atuante nas áreas de Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito de Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito Civil.
Boa tarde
Prezados,
Sou sindico de um condomínio e há 1 ano e 3 meses , um apto no condomínio fora locado para um inquilino via imobiliária e desde então desde o primeiro dia esse tal inquilino vem descumprindo as normas do regimento interno e ontem após comunicar que o mesmo não poderia usar a área comum para estacionar sua moto e que a mesma deveria ser estacionada junto com seu carro na sua vaga, o mesmo bateu em minha porta e ao abrir, me puxou pela gola da camiseta, rasgou a camiseta e me agrediu fisicamente e me ameaçou de morte, só não me agrediu mais que outro morador interviu, gostaria de saber se neste caso não cabe quebra de contrato que culmine na saída deste inquilino antissocial
Boa tarde José Anderson!
De acordo com seu relato, cabe tanto uma ação pessoal sua quanto medidas pelo condomínio.
O condomínio, contudo, não pode exigir quebra do contrato de locação porque ele não é parte nessa relação. No caso, vocês pode aplicar as penalidades e inclusive repassar isso ao proprietário para que tome ciência tanto do fato quanto da multa que foi aplicada, que ele também é responsável pelo pagamento.
Se a conduta desse morador é reiterada, vocês podem majorar multa em assembleia e até notificar o proprietário para que tome medidas contra o inquilino.
Boa tarde,
Muito obrigado, pela informações.
Sou síndica de um prédio com 16 apartamentos, uma inquilina, toda hora descumprir regras e é mal educada me desaforando em conversar no WhatsApp, por último me chamou de louca , e me destratou . O que fazer nessa situação?
Aline,
É muito importante que você separe o condomínio da pessoa Aline. Se ela está infringindo normas condominiais, o condomínio deve aplicar a advertência e multa cabível.
Se a inquilina possui problemas com a pessoa da síndica, e a ataca pessoalmente, então isso é uma situação a se resolver na esfera criminal e cível entre as duas.
Bom dia dr.
Tenho um pequeno predio com 2 aptos e 2 lojas . Moro no primeiro apto e tenho inquilino acima no segundo. Aluguei pra ele morar sozinho e receber a esposa e o filho esporadicamente pois rezidem em outra cidade. Ele ,recebe turma de amigos e outros . Ate aí tudo bem. O problema é o som alto e ate altas horas conversas em voz alta ,arrasto de moveis e pisoteamento alto. O que fazer ? Quanda a esposa vem ,tem brigas honericas e ate coisas lançadas pela janela. Um horror. Tengo 65 anos e não sei o que fazer. Me oriente,por genrileza.🙏
Valeria,
Para essas situações cabe verificar a convenção e o regimento e aplicar multas, caso esse seu condomínio esteja constituído de fato.
Contudo, há também a possibilidade de verificar descumprimento de alguma regra específica do contrato de locação quanto ao respeito ao regimento e a convenção que geraria a quebra do contrato.
Você pode entrar em contato conosco através do email (atendimento@costaetavares.com.br) ou do whatsapp (31) 3337-8846 e enviar o seu contrato de locação, convenção e regimento para que possamos analisar o caso melhor.
Dr. Vinícius boa tarde.
Estou com um problema com minha locatária. O tratamento com ela é insuportável. Pode- se considerar antisocial. Só fala xingando. Usa palavras de baixo escalão para comigo. Tudo que solicito fazer ela se recusa. Posso solicitar a quebra do contrato alegando comportamento antisocial?
Maria, obrigado por sua mensagem.
O comportamento antissocial dela que gera quebra de contrato de locação é em relação ao condomínio. Normalmente esse comportamento ofende normas da Convenção, do Regimento Interno e principalmente do Código Civil. Esse comportamento que gera aplicação de multas pode ensejar a quebra do contrato.
No caso dela que apresenta um comportamento nesse sentido com você, o melhor talvez seja uma interlocução via imobiliária ou advogado e a partir daí se houver alguma quebra de cláusula do contrato buscar uma rescisão.
Quando um inquilo agride verbalmente um idoso no predio onde mora e faz uso de alcool e drogas e barulhos insuportaveis a ponto da idosa ter que mudar do seu apto propio e ja quitado por causa desse inquilino como agir pois o dono nao faz nada a favor dessa idosa que mora só
Boa tarde!
Minha vizinha do lado do meu apartamento vivi me acusando de vários crimes, como ter aberto a correspondência dela e ter tentado usar o cartão, ter pedido lanche pra sua filha, que sua filha é surda e muda e a última a filha dela que é surda-muda fica fazendo gestos com a mão de vai embora e fazendo o sinal da cruz toda vez que vê o membro da minha família.
Falamos com o proprietário ele ele falou para meu esposo que vai ter que sair um ou os dois.
Gostaria de saber do meu direitos como inquilina.
Obrigada
Bom dia
Estou vivendo um problema semelhante.
Aluguei o fundo do meu escritório que é germinado para um rapaz solteiro.
Fiz o contrato e há cláusula que somente ele poderia ocupar o imóvel e que deveria respeitar a divisa.
Logo no segundo dia da locação, recebi ligações dos vizinhos para saber o que estava acontecendo e ao visualizar nas câmeras de segurança havia três carros na garagem, além de ter um casal fumando narguilé e gesticulando gestos obscenos em direção a câmera de segurança.
O contrato é de 06 meses e já estou aterrizada com essa bomba relógio.
Se puder me orientar como devo agir eu agradeço