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A lei 8.245/91, conhecida popularmente como lei do inquilinato, é a responsável por regulamentar e ditar as regras dos contratos de locação de âmbito residencial e comercial. Obviamente que, como qualquer outra lei, ela não é capaz de regulamentar toda as situações da vida que envolvem um contrato de locação, e, para isso, se aplica, por analogia, regras de outras legislações e também princípios contratuais e constitucionais. E foi justamente isso que aconteceu em um processo no estado de São Paulo que determinou o despejo de um inquilino por comportamento antissocial.

Ao observamos as disposições da lei do inquilinato, vemos que ela é voltada mais para a relação contratual propriamente dita, ou seja, como o contrato deve ser disposto e como as partes devem se comportar. Há, sim, direitos e deveres do locador e do locatário nos artigos 22 e 23 de referida lei, mas nada que trate especificamente de comportamento antissocial.

A ideia de comportamento antissocial vem mais precisamente do Código Civil, em seu Capítulo VII, que trata do condomínio edilício, conforme se infere do artigo 1.337 e seu parágrafo único:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

No caso do processo nº 1003154-24.2020.8.26.0223, que tramita na 3ª Vara Cível da Comarca de Guarujá/SP, o magistrado, em ação de despejo ajuizada pelo proprietário, utilizou como fundamento para declarar o despejo do inquilino devido ao seu reiterado comportamento antissocial perante o condomínio e os demais condôminos, bem como o risco do proprietário da unidade ser penalizado com pagamento de multas de valores elevados em razão do comportamento de seu inquilino.

Não é, como ressaltado, uma regra para rescisão do contrato de locação se observarmos exclusivamente o que dispõe a lei do inquilinato, que inclusive proíbe a concessão de despejo liminarmente por falta de pagamento, se o contrato conta com a presença de garantia. A construção do julgado passou por uma análise mais ampla da situação posta em julgamento e também de peso entre os direitos individuais e direitos coletivos.

A hipótese de rescisão do contrato de locação e despejo está aí e uma nova margem de interpretação foi aberta. Contudo, se o inquilino é um problema para o condomínio e o proprietário locador não age, poderia então o condomínio agir para requerer a expulsão desse condômino?

A ideia de comportamento antissocial está bem disposta no capítulo de condomínio edilício, pois ela se enquadra justamente na situação de vida social. Tem-se por comportamento antissocial aquele que não condiz com os costumes e as boas maneiras da sociedade ou do condomínio. Reiterado é aquele comportamento que se repete, seja pela mesma infração seja por outros tipos de infração.

A vida em condomínio é complicada, é complexa e os direitos de um condômino vão até onde começam os direitos do outro condômino. Porém, as suas obrigações são as mesmas e respeito à lei, convenção e regimento interno é o mínimo que se espera para um convívio harmonioso.

Para aqueles condôminos que acham que o condomínio é seu quintal de lazer e que regras são feitas para serem desrespeitadas, a primeira consequência de sua conduta é a chamada de atenção que pode evoluir para aplicação de multa. As multas, previstas na convenção ou no regimento, podem ser majoradas conforme o comportamento e conforme a reiteração, majoradas por força da convenção, do regimento ou até mesmo da lei, conforme artigo 1.337, do Código Civil acima citado.

Se a multa não é a solução, seria a exclusão uma solução? O assunto é polêmico e não tem nenhuma posição bem definida. Alguns reconhecem o direito do condomínio pedir a exclusão do condômino antissocial, outros reconhecem que não cabe. Nós acreditamos que o condomínio, por deliberação assemblear e quorum qualificado, pode decidir pela exclusão do condômino via processo judicial, nunca pelo uso da força bruta própria.

Uma demanda dessa implica em restrição do direito de uso da propriedade privada, mas é uma restrição que se impõe por questão de princípios, devendo ser preservado sempre o melhor interesse da coletividade. O condômino excluído pode não se enquadrar nas regras de um condômino, o que não quer dizer que não possa se enquadrar nas regras de outro, por isso é que a exclusão daquela micro sociedade é algo que entendemos cabível em respeito à coletividade.

Claro que a questão não é simples nem pacificada, mas deve ser, sim, discutida, principalmente nos tempos de pandemia, em que a compreensão, a colaboração e principalmente o respeito ao próximo são de suma importância para sobrevivência e qualidade de vida de todos.

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