Instalação de ar condicionado em condomínio e mudanças na fachada do edifício: entenda as regras

Alguns itens de casa têm se tornado essenciais para uma qualidade de vida, caso que se aplica hoje ao ar condicionado. Com dias cada vez mais quentes, o ar condicionado deixou de ser um item de luxo nos apartamentos para se tornar um item essencial em várias cidades.

Mesmo que a questão trate de uma instalação, que é algo bem mais simples que uma obra, o condômino deve ter bastante atenção nessa operação, pois um ar condicionado interfere em fatores como peso, rede elétrica e fachada do condomínio. 

Posto isso, a instalação de ar condicionado em condomínios, especialmente em fachadas de prédios, acaba por gerar diversas dúvidas e possíveis conflitos.

No presente texto vamos abordar a questão e como fazer a instalação de aparelho de ar condicionado sem ter problemas com o condomínio. Responderemos às dúvidas comuns sobre o tema, incluindo se o condomínio pode proibir ar condicionado e como lidar com questões relacionadas à fachada do prédio.

 

 

O que é preciso saber antes da instalação de ar condicionado em apartamento?

Antes de iniciar a instalação de um aparelho de ar condicionado em seu apartamento, é preciso primeiro verificar se a convenção do condomínio ou o regimento interno trata do assunto.

O segundo passo é verificar a viabilidade da instalação sem gerar problemas ou danos ao condomínio e às demais unidades.

Diante da complexidade da instalação, busque auxílio de profissionais com conhecimento técnico específico e que também apresentem laudos que atestem não haver qualquer problema à coletividade condominial.

 

As regras para instalação de ar condicionado no condomínio

Poucas, mas importantes, regras precisam ser observadas para evitar problemas com o condomínio. Dentre elas destacamos instalações do ar condicionado na fachada do prédio, problemas elétricos, sobrecarga nas unidades e recortes indevidos nas paredes.

 

Quais são os direitos dos condôminos em relação ao ar condicionado?

A instalação de um aparelho de ar condicionado é um direito do condômino, uma vez que grande parte da operação se dá dentro da sua propriedade privada, onde o condomínio não poderá interferir, exceto se houver indício de risco à salubridade, segurança e sossego dos demais condôminos.

 

Posso instalar o ar condicionado em qualquer lugar?

Aqui, é importante entender qual tipo de ar condicionado pode ser instalado em seu condomínio, e onde isso deve acontecer.

A título de exemplo, condomínios que são construídos por método estrutural não comportam aberturas em suas paredes, logo não poderão ser instalados modelos antigos de ar condicionado (de janela), pois o recorte da parede afeta o cálculo estrutural e coloca o empreendimento como um todo em risco.

Para os modelos novos (split), em que pese o aparelho ser instalado na unidade, a condensadora fica para fora, não podendo ser instalada na fachada da unidade sem que haja aprovação prévia, por exemplo.

 

Ar condicionado na fachada do prédio: o que diz a Lei?

A instalação de ar condicionado na fachada do prédio requer atenção redobrada, pois implica na alteração de fachada. No entanto, hoje existem vários procedimentos que permitem a instalação dos aparelhos sem precisar alterar a fachada do condomínio. 

Por outro lado, se não houver uma forma de alocar as condensadoras em outro local que não seja a fachada, é possível instalar proteções junto às máquinas que modificam a fachada, mas que eliminam também o aspecto feio que é deixado pelas condensadoras.

Assim, tratar de alteração de fachada para instalação de ar condicionado deve ser a última alternativa. Mas, se necessário, é preciso seguir o procedimento previsto no Código Civil: assembleia própria para alteração de fachada, como veremos a seguir. 

 

Assembleia para alteração de fachada: quórum

De acordo com o Código Civil, artigo 1.336, o condômino não pode instalar ar condicionado na fachada do prédio sem que haja aprovação em assembleia com quórum qualificado para isso.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O quórum qualificado é um quórum especial, previsto em lei ou em convenção, que estabelece um número mínimo de votos, proporcional ao total de condôminos, variando conforme a natureza da deliberação.

Nenhum condômino pode proceder com a instalação de ar condicionado na fachada do prédio, exceto se houver autorização expressa na convenção de condomínio acerca do tema.

 

O condomínio pode proibir ar condicionado?

Entendemos que não pode haver a proibição, mas uma regulamentação do tema que permita a instalação sem causar prejuízos e danos à fachada, demais áreas comuns e áreas privativas de outras unidades.

Existem várias formas de permitir a instalação dos aparelhos. Cabe ao síndico buscar soluções para o seu condomínio e levá-las a conhecimento e votação pelos condôminos.

 

 

Qual o papel do síndico na proibição/aprovação?

O síndico não pode proibir nem aprovar nada sozinho. Quem deve tratar do assunto é a assembleia, a convenção e o regimento interno.

Sempre que houver lacuna na convenção ou regimento acerca do tema, e a instalação do aparelho possa implicar em ofensa a normas do Código Civil, convenção ou regimento interno, é dever do síndico levar a questão para discussão e aprovação junto à assembleia, que é soberana para deliberar sobre o assunto.

 

O que um condomínio não pode proibir?

O condomínio não pode em hipótese alguma proibir que o condômino faça a instalação de ar condicionado em sua unidade, desde que esta instalação esteja precedida de documentos que atestem não representar qualquer risco ao condomínio e às demais unidades.

 

Porque alguns prédios não podem colocar ar condicionado?

No que tange à instalação do ar condicionado na fachada do prédio, é preciso seguir o processo e as regras mencionadas para alteração de fachada. Entretanto, conforme também já destacado acima, existem algumas situações ligadas à instalação do aparelho de ar condicionado que vão além da fachada.

Em muitos casos é necessário fazer alterações na rede elétrica, uma vez que os aparelhos necessitam de rede de 220v. É preciso saber se há viabilidade disso no condomínio.

Outra questão envolve o tipo de aparelho e o tipo construtivo do empreendimento. Para condomínios de construção estrutural, o condômino não poderá fazer recortes na parede, logo, não poderia instalar ar condicionado de janela.

 

O que acontece se as regras internas não forem cumpridas?

Em caso de instalação irregular, o condômino está sujeito a sofrer sanção (multa condominial) e até a ser demandado pelo condomínio em ação própria cujo objeto é a retirada do aparelho instalado de forma irregular.

Havendo danos à coletividade ou a condômino individual, o causador poderá também responder por perdas e danos (danos materiais e danos morais).

 

Medidas alternativas para conciliar o uso de ar condicionado no condomínio

Prevenir é sempre o melhor remédio. Antes do problema surgir, o síndico precisa se antecipar ao assunto, buscar ajuda profissional e levar a solução para assembleia.

Não há como impedir que um condômino faça a instalação do ar, mas há como criar uma regra para padronizar a instalação sem gerar prejuízos a todos os envolvidos.

 

Decisões interessantes dos tribunais

Em relação a este tema, o número de decisões judiciais ainda é escasso. No entanto, destacamos uma decisão interessante do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

O caso tratou de uma controvérsia relacionada à instalação de aparelhos de ar condicionado em um condomínio, que resultou em alteração na fachada do edifício.

Nele, foi destacado que, conforme a convenção condominial e o artigo 10 da Lei 4.591/64, qualquer modificação na fachada exige a aprovação unânime dos condôminos. No caso analisado, contudo, tal anuência não foi obtida, configurando a irregularidade da instalação. 

Em razão disso, foi determinada a remoção dos aparelhos de ar condicionado, preservando a harmonia estética do prédio.

Essa decisão reafirma a importância de respeitar as regras condominiais e o quórum exigido para deliberações que impactem a coletividade.

Veja a ementa da decisão:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – INSTALAÇÃO DE APARELHOS DE AR CONDICIONADO – ALTERAÇÃO DA FACHADA – OCORRÊNCIA – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DA ANUÊNCIA DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – PEDIDO RECONVENCIONAL – RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS – AÇÃO ANTERIOR AJUIZADA NO JUIZADO ESPECIAL – SEM CABIMENTO – SENTENÇA REFORMADA. Segundo previsto na convenção do condomínio réu, bem como no art. 10, inciso I da Lei 4.591/64, nos casos em que a medida adotada por condômino implicar em alteração na forma da fachada do edifício, é imprescindível que haja a anuência da unanimidade dos condôminos. Uma vez que as instalações de ar condicionado alteraram a fachada, modificando, assim, a harmonia estética do prédio, sem, contudo, observar quorum necessário para tanto, imperiosa se faz a reforma da sentença para que tais equipamentos sejam removidos. A contratação de advogado particular nas ações perante os Juizados Especiais trata-se de uma faculdade concedida aos litigantes. Assim, não se mostra cabível atribuir à parte adversa da demanda o dever de pagar os honorários convencionados livremente pelo réu/reconvinte. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.19.166949-8/001, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/05/2020, publicação da súmula em 19/05/2020)

 

 

Conclusão

Com dias cada vez mais quentes, com total certeza o ar condicionado deixou de ser um aparelho de luxo encontrado somente em apartamentos de alto padrão e à beira da praia. Hoje, o ar condicionado traz conforto para o cidadão e qualidade de vida, especialmente nas noites.

Quando falamos desse assunto para o universo de um condomínio, é importante que o condômino tenha em mente que mesmo que a instalação se dê em sua unidade, outra parte dela afeta diretamente a área comum, em especial a fachada de um condomínio. 

Evite realizar obras e instalações sem antes verificar se existe uma regra específica na convenção e no regimento interno, além disso, em caso de dúvida, busque informações com o síndico.

É também muito importante se cercar de profissionais habilitados para verificar a viabilidade da instalação sem afetar a parte elétrica do condomínio e também a carga permitida para cada unidade.

Ao síndico, cabe ficar atento à realidade de necessidade que as pessoas têm hoje de ter um ar condicionado, e se antecipar a problemas buscando soluções para o condomínio que permitam garantir ao condômino a instalação de seus aparelhos.

Nosso escritório conta com corpo jurídico apto a auxiliar o condomínio na resolução de problemas e também na condução de assembleias para deliberar sobre o assunto. Para saber como, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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