Procedimentos administrativos e legais para obras em condomínios: um guia para síndicos e condôminos

“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” Essa é a definição legal do que venha a ser um condomínio edilício, conforme artigo 1.331 do Código Civil.

Sendo assim, dentro de um condomínio poderemos ter obras que serão realizadas pela administração, e que visam atingir as áreas comuns, e teremos obras realizadas pelos condôminos, que visam atingir suas áreas privativas – como uma obra em apartamento.

Para ambos os casos, tanto condomínio quanto condômino precisam seguir regras para não afetar a segurança dos demais condôminos.

Por isso, antes de fazer uma obra em condomínio, é necessário tomar algumas medidas administrativas burocráticas e, durante a obra, as disposições da convenção, regimento e lei devem ser respeitadas.

 

 

Obras em condomínios: visão geral

De modo geral, uma obra visa reparar um defeito, melhorar uma área existente ou acrescer uma área. As obras, nos termos do Código Civil, podem ser qualificadas como necessárias, úteis e voluptuárias, o que vai determinar a necessidade de prévia aprovação em assembleia, como veremos adiante.

Além do Código Civil, as obras em condomínio também devem seguir o que ditam a Norma 16.820 da ABNT, a convenção de condomínio e o seu regimento interno. 

 

Norma 16.280 da ABNT

A Norma 16.280 da ABNT tem como escopo estabelecer requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança para as obras em condomínio, tanto nas áreas comuns quanto nas áreas privativas.

Essa norma não é qualificada como lei, mas é muito importante para balizar e garantir uma melhor eficiência das obras e também dar segurança aos condôminos.

 

Convenção de condomínio e regimento interno 

A convenção e o regimento interno são verdadeiramente as leis que regem um condomínio, juntamente com o Código Civil.

Antes de realizar uma obra em condomínio, tanto síndico quanto o condômino devem buscar informações acerca dos procedimentos necessários para iniciá-la e os procedimentos a serem adotados durante a sua realização.

O regimento interno e a convenção deverão ditar quais são os direitos e deveres de quem vai realizar a obra no condomínio, incluindo:

• Quais os horários permitidos para realização de obras;
• Quais documentos necessários para iniciar as obras;
• Quais medidas de segurança deverão ser tomadas;
• E, para o caso específico de obras nas áreas comuns, a necessidade de aprovação da assembleia e o quórum necessário para cada tipo de obra (necessária, útil ou voluptuária).

 

Reformas em apartamentos 

A realização de obras nas unidades é de responsabilidade do condômino proprietário. Obviamente que ele não depende de aprovação da assembleia para realizar obras em sua área privativa, porém ele precisa comunicar com antecedência a administração e apresentar toda documentação necessária para regularidade da obra.

É estritamente proibido ao condômino realizar obras em sua unidade que coloque em risco as áreas comuns e privativas das outras unidades, e também que implique em se apropriar de áreas comuns.

 

Obra em área comum de condomínio

A realização de obras em áreas comuns de um condomínio é uma questão que envolve aspectos jurídicos, administrativos e técnicos.

As obras em áreas comuns deverão ser lideradas pelo síndico após obter aprovação da assembleia para sua realização.

Apesar de serem essenciais para a manutenção e valorização do patrimônio, essas intervenções podem gerar conflitos entre condôminos, principalmente quanto à necessidade, ao impacto financeiro e à autorização para sua execução. Por isso, é muito importante seguir todas as regras, pois só assim o síndico fica respaldado e a obra não poderá ter sua regularidade questionada.

 

Deveres do síndico

Os deveres do síndico de um condomínio estão estabelecidos no Código Civil, além do que estiver disposto na convenção do condomínio e no regimento interno.

Do ponto de vista legal, todos os síndicos têm os mesmos deveres e responsabilidades, seja ele morador do condomínio ou profissional contratado para a função. De toda forma, nenhum síndico pode realizar obras dentro de um condomínio a seu bel prazer.

Primeiro porque as obras precisam ser comunicadas previamente à assembleia que autoriza ou não, excetuando obras necessárias que possam comprometer a funcionalidade do empreendimento ou causar algum risco à segurança dos demais condôminos:

Art. 1.341. (omissis)
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Não sendo o caso de uma obra de extrema urgência, o síndico deverá obter aprovação da assembleia para obra específica e também a aprovação para contratação da empresa que a executará.

Após aprovação, compete ao síndico acompanhar de perto toda a evolução da obra e exigir, sempre que necessário, esclarecimentos e documentos da empresa acerca da regularidade da obra e do contrato firmado.

 

 

Autovistoria em condomínios 

Nem todo síndico tem conhecimento técnico necessário para atestar o que é necessário, útil ou urgente para se fazer dentro de um condomínio. 

Para melhor aproveitamento dos recursos do condomínio e também da durabilidade e eficiência do empreendimento, é indicado a contratação de um engenheiro para avaliação do empreendimento e indicação das áreas que merecem ser tratadas pela administração.

A autovistoria é, portanto, uma inspeção técnica realizada por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para avaliar as condições estruturais e de segurança de um condomínio. Seu objetivo é identificar riscos ou desgastes nas áreas comuns e garantir a manutenção adequada das edificações, prevenindo acidentes e prolongando a vida útil do imóvel.

Essa documentação ou avaliação prévia pode ajudar inclusive a própria assembleia a deliberar um plano de ação para realização de obras no condomínio, selecionando quais obras terão preferência para realização.

 

Garantia da construtora

Na relação que envolve condomínio e condômino com a construtora aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor. Sendo assim, é assegurado ao condomínio e ao condômino uma garantia contratual, concedida pela construtora, e uma garantia legal, imposta pela lei.

Os vícios construtivos podem ser aparentes ou ocultos. Aqui, é de suma importância separar as situações, pois o início do prazo para reclamar os defeitos varia de acordo com o tipo de vício.

Para o caso de vício aparente, o síndico deverá acionar a garantia da construtora imediatamente após tomar conhecimento do fato. Isso ocorre principalmente quando da realização da vistoria de entrega da área comum.

Já para as hipóteses de vício oculto, o síndico deverá acionar a garantia da construtora imediatamente após o surgimento do vício. Nesta hipótese, o vício surgirá somente após o uso do empreendimento.

Outro ponto importante é que, ainda que a garantia contratual do empreendimento tenha se esvaído, a construtora não pode se afastar da obrigação de reparar o vício se apareceu durante o prazo da garantia legal:

Art. 618. 
Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

 

Aprovação em assembleia

Como já ressaltado acima, o primeiro passo para iniciar uma obra na área comum do condomínio é obter a aprovação em assembleia, exceto quando se tratar de uma obra de extrema urgência que se não feita poderá afetar a funcionalidade do empreendimento ou que coloquem em risco a segurança dos condôminos.

O quorum de aprovação das obras é encontrado na Convenção de Condomínio e também no Código Civil, cabendo ao síndico sempre respeitar as normas para que suas obras tenham efetiva validade.

 

Obras necessárias

As obras necessárias são aquelas que devem ser realizadas para garantir o regular funcionamento do empreendimento. A título de exemplo podemos citar reparos no telhado, que são feitos para evitar infiltrações.

Para realização de obras necessárias, o síndico não necessariamente precisa de aprovação de assembleia, senão vejamos:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
(…)
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

 

Obras úteis

Obras úteis são aquelas que agregam valor ao empreendimento ou melhoram a utilização do mesmo. A título de exemplo podemos citar a instalação de uma piscina para uso dos condôminos. Ela não é necessária, mas garante maior qualidade e valorização ao empreendimento.

Segundo o Código Civil, sua realização depende de aprovação da maioria dos condôminos:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(…)

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

A convenção pode dispor de forma diferente. Para isso, consulte sempre a convenção antes da realização da assembleia.

 

Obras voluptuárias

Obras voluptuárias são aquelas que dão apenas deleite para a edificação. Não são necessárias para funcionamento do empreendimento e não agregam obrigatoriamente valor ou qualidade ao mesmo. A título de exemplo, podemos citar a mudança da cor da fachada de um edifício.

Para realização desse tipo de obra, o síndico deve obter aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(…)

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

 

Alteração de fachada

A alteração de uma fachada pode envolver uma obra necessária, útil, ou voluptuária. Também poderá ser demandada pelo condomínio ou pelo condômino.

Será classificada como necessária quando falarmos em manutenção de tinta e selantes para evitar infiltrações da área externa para área interna das unidades ou de própria área comum. 

Poderá ser útil quando falarmos em instalação de protetores padronizados para condensadoras de ar condicionado, ou a substituição do material por outro de melhor qualidade (instalação de mármore na fachada, por exemplo). 

E será voluptuária quando o condomínio quiser simplesmente mudar a cor da tinta da fachada do condomínio.

Todos os casos que envolvem a fachada de um condomínio precisam obrigatoriamente ser deliberados em assembleia.

 

Rateio de despesas 

A realização de obras no condomínio obrigatoriamente implica aporte de recursos. Esse aporte pode se dar por meio de utilização de saldo existente em conta, utilização do fundo de reserva, ou realização de uma taxa extra.

Não existe uma regra específica para isso, exceto quanto à utilização do fundo de reserva, que depende de previsão legal na convenção e em alguns casos aprovação da assembleia também.

Nos demais casos, a simples aprovação para utilização do saldo ou criação de uma taxa extra é suficiente, não dependendo de direcionamento da convenção para isso.

A administração financeira de um condomínio depende do rateio das despesas condominiais e é essencial para garantir a manutenção das áreas comuns, a execução de obras necessárias e o funcionamento dos serviços essenciais, como segurança, limpeza e administração.

No entanto, a inadimplência de alguns condôminos pode comprometer a gestão do condomínio e gerar conflitos entre moradores, tornando-se um dos maiores desafios para síndicos e administradores.

Uma boa alternativa para evitar problemas como esse é contar com uma empresa garantidora de taxa condominial. Também é importante que o condomínio esteja assessorado por um escritório de advocacia para uma cobrança efetiva na esfera judicial.

 

Autorização municipal

Muitas obras precisam de autorização da prefeitura para serem realizadas. Para melhor compreensão do caso, é indicado buscar um engenheiro para assessorar o condomínio, ou uma empresa especializada em obra condominial.

O mesmo raciocínio serve para o condômino que pretende realizar obras em sua unidade. Busque primeiro informações com engenheiro ou empresa especializada acerca de toda documentação necessária para realização da obra, em especial junto à prefeitura.

Obras mais simples não necessariamente demandam aprovação da Prefeitura.

 

Decisões interessantes dos tribunais

Aqui, a decisão mais importante fica com um julgado do Superior Tribunal de Justiça que entendeu como prazo prescricional de 10 anos para pleitear a indenização por vícios construtivos.

Mesmo que a lei imponha uma garantia legal de 5 anos para o empreendimento, esse prazo serve apenas para exigir a realização dos reparos. No caso de se obter indenização pelo valor despendido para realização do reparo, o prazo será de 10 anos.

Veja a ementa da decisão:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXCLUSÃO ILEGAL DOS QUADROS DE COOPERATIVA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. TEORIA DA ACTIO NATA. EXISTÊNCIA DE CONDIÇÃO IMPEDITIVA AO EXERCÍCIO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. 1. O propósito recursal consiste em determinar se está prescrita a pretensão indenizatória fundada em exclusão ilegal dos quadros de cooperativa. 2. O critério para a fixação do termo inicial do prazo prescricional como o momento da violação do direito subjetivo foi aprimorado em sede jurisprudencial, com a adoção da teoria da actio nata, segundo a qual o prazo deve ter início a partir do conhecimento, por parte da vítima, da violação ou da lesão ao direito subjetivo. 3. Não basta o efetivo conhecimento da lesão a direito ou a interesse, pois é igualmente necessária a ausência de qualquer condição que impeça o pleno exercício da pretensão. Precedentes desta Corte. Sendo assim, a pendência do julgamento de ação declaração em que se discute a ilegalidade da conduta constitui empecilho ao início da fluência da prescrição da pretensão indenizatória amparada nesse ato. 4. Ao aguardar o julgamento da ação declaratória para propor a ação de indenização, a vítima exteriorizou sua confiança no Poder Judiciário, a qual foi elevada à categoria de princípio no CPC/2015, em função de sua relevância. 5. Tratando-se de responsabilidade contratual, este Tribunal consolidou o entendimento de que incide o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC/02 e não o prazo trienal no art. 206, § 3º, V, do CC/02 (EREsp 1280825/RJ e EREsp 1281594/SP). 6. Recurso especial conhecido e provido, por maioria

 

 

Conclusão

A realização de obras em um condomínio é um assunto muito sério e que demanda atenção tanto da administração quanto do condômino.

Ninguém pode sair realizando obras a seu bel prazer, tanto nas áreas comuns quanto nas áreas privativas. Existe a exceção à regra, que são as obras necessárias urgentes, mas estas se enquadram como exceção justamente por guardar relação com a utilidade do empreendimento e segurança dos condôminos.

Lado outro, todo empreendimento tem uma garantia contratual e legal, cabendo ao síndico e ao condômino atenção especial a este fato, pois os reparos necessários nas áreas comuns e nas áreas privativas devem ser feitos pelo construtor sempre que a obra estiver dentro do prazo de garantia contratual ou legal.

Havendo dúvidas sobre os procedimentos, devem ser consultados advogados (para tratar de questões legais das obras) e engenheiros (para tratar de questões burocráticas e efetivas das obras).

Nosso escritório conta com corpo jurídico especializado em direito imobiliário e condominial apto a lhe auxiliar na análise da convenção e regimento interno de seu condomínio, bem como na análise das garantias contratuais e legais das áreas comuns e privativas. Para saber como, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato conosco.

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